不動産クラウドファンディングの仕組み＆おすすめ事業者を紹介

不動産小口化投資商品の特徴は、通常であれば購入代金が数千万円～数億円にも上る不動産を小口化することで一般の個人投資家でも不動産投資が始めやすくなることです。ただし、従来の不動産小口化投資商品は1口10万円～100万円というお金が必要で、やや高いハードルがありました。

その点、新しい仕組みである不動産クラウドファンディングは、1口1万円からのものがほとんどで、さらに気軽に不動産投資ができるようになっています。また、インターネット上で投資を完結できる点（電子取引業務）も大きな特徴です。

不動産クラウドファンディングの仕組み・スキーム

不動産クラウドファンディングは一般的に以下の流れで行われます。

1. 運営会社がファンドを組成し資金を募る（募集を開始する）
2. ファンドに対し投資家が出資（投資）する
3. 集めた資金で運営会社が不動産を取得する
4. 運営会社は取得した不動産を所定の期間運用する
5. 運用によって生じた利益を原資として投資家に分配する

まず不動産クラウドファンディングの運営会社は、ファンドを通じて複数の投資家から集めた資金を元に対象不動産を購入します。そして、所定の運用期間で得た賃料収入（インカムゲイン）や対象不動産の売却益（キャピタルゲイン）を原資として、投資家に分配する仕組みとなっています。※匿名組合契約の場合

不動産クラウドファンディングに適用される法律「不動産特定共同事業法」

2つの出資契約「任意組合契約」と「匿名組合契約」

法律やら出資契約やら……な、なんだか難しい話になってきたっぴ……！

ここは不動産クラウドファンディングの投資スキームの話だから、「大丈夫だよ～」って人は「魅力・メリット」まで読み飛ばしてもOKだよ！

任意組合契約

任意組合契約では不動産の保有権を投資家が持つことになるため現物不動産投資と同じように減価償却が可能で、節税対策として活用することもできます。

匿名組合契約

任意組合契約との最大の違いは、任意組合契約では不動産を出資した投資家たちと事業者で共同保有するため投資家自身が事業主体となるのに対し、匿名組合契約では不動産の保有権は事業者が持つため、事業者が事業主体になる点にあります。

不動産は事業者が単独で保有することになるため、匿名組合契約で出資した投資家の名前は伏せられます。このことから「匿名」という名がついています。

優先劣後方式の採用

優先劣後方式の仕組み

優先出資分は配当金が優先的に分配され損失は後から負担する資金であり、劣後出資分は逆に配当金が後から分配され損失を優先的に負担する資金です。

つまり、不動産クラウドファンディングで優先劣後方式を採用している場合、仮に運用期間終了時に対象不動産の価格が下落しても、劣後出資の金額までは損失を事業者が優先的に負担することになるため、投資家の出資に対する元本割れリスクを抑えることができます。

優先劣後方式……投資家にとってはありがたい仕組みだっぴ！

投資の安心感が高まるね！

不動産クラウドファンディングの魅力・メリット

1. 1万円から少額投資ができる
2. 高利回りが期待できる
3. 手続きや運用の手間がかからない
4. 大型プロジェクトに個人で参画できる
5. 価格の上下がなく安定的な利益が期待できる
6. リスク低減の仕組みがある

メリット1．1万円からの少額投資ができる

メリット2．高利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングの平均的な年換算利回りは4～8％程度。この数字は一般的な現物不動産投資と比べても見劣りしません。中には利回り10％を超える案件もあり、比較的短期間で高収益を上げられるのが大きな魅力となっています。

メリット3．手続きや運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングの魅力として、金銭面だけでなく、手続きや運用の面の手軽さも挙げられます。

現物不動産に投資する場合はローンの審査や融資手続き、書面での売買契約、不動産登記など煩雑な手続きが必要になりますが、不動産クラウドファンディングはこうした手続は不要でWebのみで投資を完了できます。

また、投資後の運用もサービス事業者がすべて行うため、管理業務などが不要で運用終了まで完全にほったらかしでOKな点も大きな魅力です。

メリット4．大型プロジェクトに個人で参画できる

不動産クラウドファンディングであれば、このような個人で投資するのが難しいプロジェクトにも気軽に参画できます。

メリット5．価格の上下がなく利益が安定的

運用中、あるいは運用期間終了後に得られる利益が事前に想定できるほか、運用期間中も値動きを気にする必要がないため、初心者でも始めやすい投資といえます。

メリット6．リスク低減の仕組みがある

不動産クラウドファンディングの注意点・デメリット

1. 元本保証がない
2. 換金性・流動性が低い
3. ローンが組めない

デメリット1．元本保証がない

デメリット2．換金性・流動性が低い

つまり、好きなタイミングで換金ができないということであり、また運用中のファンドを買うチャンスも極めて少ない、ということでもあります。必要なときに売買ができない点はデメリットといえるでしょう。

デメリット3．ローンが組めない

ローンを組むことで手持ち資金以上の投資ができ（レバレッジを効かせることができ）、投資効率を上げることができるわけですが、不動産クラウドファンディングではこれができません。あくまで手持ちのお金で投資を行う必要があります。

デメリット4．税制上のメリットを受けられない（匿名組合型の場合）

不動産クラウドファンディングの多くは、先述の「匿名組合型」のスキームで行われます。匿名組合型では、投資家は不動産自体に投資をするのではなく不動産事業を行っている事業者に投資をすることになるため、不動産の保有権を持ちません。

そのため、減価償却による所得の圧縮など、現物不動産では受けられる税制上のメリットを受けることができません。不動産投資で節税を行いたい場合は、現物不動産に投資をするか、任意組合型ファンドへの投資を検討する必要があります。

不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の違い

ソーシャルレンディングとの違い

最大の違いは、不動産クラウドファンディング事業者は集めた資金で不動産を購入・運用する（不動産事業の主体者である）のに対し、ソーシャルレンディング事業者は集めた資金を第三者事業者に融資する、という点にあります。

そのため、不動産クラウドファンディングに投資する際は事業者が選定する不動産を見極めることが最重要事項であるのに対し、ソーシャルレンディングに投資する際は、融資先の事業・信用が最重要事項となります。

>>不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

ソーシャルレンディングとの利回りの違い

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングでは、ソーシャルレンディングのほうが利回りが高くなる傾向がある、といわれることがありますが、これは正確ではなく一概にはいえません。

利回りは投資対象となるプロジェクトによって大きく異なるため、ソーシャルレンディングでも1～2％という非常に手堅いファンドもありますし、不動産クラウドファンディングでも10％を超える高利回りファンドもあります。

平均すると、どちらも3～7％程度の利回りがボリュームゾーンとなります。現物不動産投資ではこれ以上の表面利回りが出ることも多いですが、物件選定の難易度が高く手間もかかることや、管理費・修繕積立金などの費用のほか、固定資産税もかかってくることなど総合的に考えると、ほったらかしでこれだけの利回りを得られるのは大きなメリットです。

》高利回り事業者ランキング《

REITは、不動産投資法人であるREIT運営事業者が不特定多数の投資家からファンド形式で資金を集め、その資金でマンションやオフィスビル、商業施設など、複数の不動産を購入し、その運用で得た賃料収入や売却益を分配する投資商品です。

REITは証券取引所に上場しているため、各証券会社を通じて購入することができます。また、上場しているために自由な売買が可能で、それによって株式のように日々値動きが生じる、という違いもあります。

>>不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いは？
>>現物不動産投資とREIT（リート）の違いとは？

現物不動産投資との違い

現物不動産投資は、実際の不動産を個人で購入して賃料収入を得るなどする投資です。個人で物件を購入するため多額の資金を用意する必要がありますが、他の不動産投資と違い、不動産投資ローンを利用できるのが最大のメリットです。

価格上昇の任意のタイミングで売却できますが、売買にはローン手続きのほか、不動産登記や売買契約など煩雑な手続き・相応の手数料が必要になります。また、不動産の運用中も管理の手間・費用等がかかるのがデメリットです。

>>不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の7つの違い

各投資との違い一覧

【おすすめ】不動産クラウドファンディング事業者の評判

不動産クラウドファンディングの評判・レビュー記事一覧

不動産クラウドファンディングのレビュー記事

【超おすすめ】評価「S」のサービス事業者

• CREAL（クリアル）

【おすすめ】評価「A」のサービス事業者

• COZUCHI（コヅチ）
• 利回り不動産
• KORYO Funding
• 大家どっとこむ
• Rimple（リンプル）
• TECROWD（テクラウド）
• DARWIN funding（ダーウィンファンディング）
• わかちあいファンド
• ヤマワケエステート
  
• FUNDROP（ファンドロップ）
• Jointo α（ジョイントアルファ）
• プレファン
• 利回りくん
• GALA FUNDING（ガーラファンディング）
• TREC FUNDING（トレックファンディング）
• TSON FUNDING（ティーソンファンディング）

【スタイルにマッチすれば】評価「B」のサービス事業者

• ONIGIRI Funding（おにぎりファンディング）
• FANTAS funding（ファンタスファンディング）
• SOLS（ソルス）
• 不動産BANK
• 投活（とうかつ）
• Lives FUNDING（ライブズファンディング）
• VERFUND（ベルファンド）
• ゴコウファンド
• えんfunding（えんファンディング）
• ASSECLI（アセクリ）
• Victory Fund（ビクトリーファンド）
• 汐留ファンディング
• BATSUNAGU（バツナグ）
• FC FUNDING（エフシーファンディング）
• みらファン
• ちょこっと不動産
• 信長ファンディング
• LEVECHY（レベチー）
• TOMOTAQU（トモタク）
  

不動産クラウドファンディングの利回りランキング

不動産クラウドファンディングは新しい不動産投資の選択肢

不動産クラウドファンディングについて詳しく解説しました。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資の新しいかたちとして注目を集めている金融商品です。スマホで気軽に少額の不動産投資ができるため、投資初心者でも始めやすいのが魅力です。

高い利回りが大きな魅力である不動産クラウドファンディングですが、元本保証がなく中途解約もできないなどのデメリットもあります。また、値動きがないのは投資初心者にとっては安心材料になり得ますが、株式投資等に慣れている方にとってはつまらないと感じる可能性もあるでしょう。

ご自身の投資スタイルや投資できる資金などに応じて、不動産クラウドファンディングを投資の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。