不動産クラウドファンディングとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産小口化投資商品の特徴は、通常であれば購入代金が数千万円～数億円にも上る不動産を小口化することで一般の個人投資家でも不動産投資が始めやすくなることです。ただし、従来の不動産小口化投資商品は1口10万円～100万円というお金が必要で、やや高いハードルがありました。

その点、新しい仕組みである不動産クラウドファンディングは、1口1万円からのものがほとんど で、さらに気軽に不動産投資ができるようになっています。また、インターネット上で投資を完結できる点（電子取引業務）も大きな特徴です。

不動産クラウドファンディングのスキーム

不動産クラウドファンディングの運営会社は、複数の投資家から集めた資金を元に対象不動産を購入します。そして、所定の運用期間で得た賃料収入（インカムゲイン）や対象不動産の売却益（キャピタルゲイン）を原資として、投資家に分配する仕組みです。※匿名組合契約 の場合

不動産クラウドファンディングに適用される法律「不動産特定共同事業法」

こうした不動産クラウドファンディングの仕組みは「不動産特定共同事業」とも呼ばれ、「不動産特定共同事業法（不特法） 」 に基づいて運用されます。不特法は、不動産クラウドファンディングにおける投資家の保護や適切なサービス運営のために施行される法律です。

2つの出資契約「任意組合契約」と「匿名組合契約」

不動産クラウドファンディングを含む不動産小口化商品には、大きく「任意組合契約」と「匿名組合契約」の2つの出資契約の仕組みが用いられます。

任意組合契約

任意組合契約は、民法および不動産特定共同事業法で規定されている契約の形態で、複数の投資家（組合員）と事業者が「任意組合」に出資することで不動産を共同保有 します。そして事業者は投資家から委任を受けて不動産の運用を行い、生じた利益を組合員に分配する仕組みです。

匿名組合契約

匿名組合契約では、まず投資家が事業者との二者間で匿名組合契約を締結し出資を行います。事業者は匿名組合契約によって調達した資金をもとに不動産を取得して事業を行い、生じた利益を組合員に分配します。

任意組合契約との最大の違いは、任意組合契約では不動産を出資した投資家たちと事業者で共同保有するため投資家自身が事業主体となる のに対し、匿名組合契約では不動産の保有権は事業者が持つため、事業者が事業主体になる 点にあります。

不動産は事業者が単独で保有することになるため、匿名組合契約で出資した投資家の名前は伏せられます。このことから「匿名」という名がついています。

優先劣後方式の採用

匿名組合契約による不動産クラウドファンディングでは多くの場合、「優先劣後方式（ゆうせんれつごほうしき） 」という出資方式が採用されます。優先劣後方式を採用することにより、投資家の投資リスク（元本割れリスク）を低減することが可能です。

優先劣後方式の仕組み

優先劣後方式では、投資家だけでなく事業者自身も出資を行います。このとき、投資家の出資分を「優先出資分」、事業者による出資分を「劣後出資分」として資金を区分します。

優先出資分は配当金が優先的に分配され損失は後から負担する資金であり、劣後出資分は逆に配当金が後から分配され損失を優先的に負担する資金 です。

つまり、不動産クラウドファンディングで優先劣後方式を採用している場合、仮に運用期間終了時に対象不動産の価格が下落しても、劣後出資の金額までは損失を事業者が優先的に負担することになる ため、投資家の出資に対する元本割れリスクを抑えることができます。

不動産クラウドファンディングの魅力・メリット

不動産クラウドファンディングには、投資商品として以下のような魅力・メリットがあります。1つずつ詳しく解説していきます。

1. 1万円から少額投資ができる
2. 高利回りが期待できる
3. 手続きや運用の手間がかからない
4. 大型プロジェクトに個人で参画できる
5. 価格の上下がなく安定的な利益が期待できる
6. リスク低減の仕組みがある

魅力1．1万円からの少額投資ができる

不動産クラウドファンディングの最大の魅力といえるのが、手軽に不動産投資ができる点です。現物の不動産に投資しようとすれば数百万円〜数千万円という資金が必要になりますが、不動産クラウドファンディングなら、多くの場合1万円という少額から投資ができます 。

魅力2．高利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングの平均的な年換算利回りは4～5％程度 。この数字は一般的な現物不動産投資と比べても見劣りしません。中には利回り10％を超える案件もあり、比較的短期間で高収益を上げられる のが大きな魅力となっています。

魅力3．手続きや運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングの魅力として、金銭面だけでなく、手続きや運用の面の手軽さも挙げられます。

現物不動産に投資する場合はローンの審査や融資手続き、書面での売買契約、不動産登記など煩雑な手続きが必要になりますが、不動産クラウドファンディングはこうした手続は不要でWebのみで投資を完了できます 。

また、投資後の運用もサービス事業者がすべて行う ため、管理業務などが不要で運用終了まで完全にほったらかしでOKな点も大きな魅力です。

魅力4．大型プロジェクトに個人で参画できる

不動産クラウドファンディングの投資先は、居住用マンションや商業ビルのほかにも、空き家再生プロジェクトやリゾート開発プロジェクトなど多岐にわたります。小さなプロジェクトでは募集金額が数百万円程度のものもありますが、中には募集金額が数十億円にも及ぶ大型プロジェクトもあります。

不動産クラウドファンディングであれば、このような個人で投資するのが難しいプロジェクトにも気軽に参画できます 。

魅力5．価格の上下がなく利益が安定的

株式投資などの投資商品の場合、その価格は日々変動するため、大きく値上がりすることもあれば、逆もありえます。一方の不動産クラウドファンディングは、募集時点で「想定利回り」が設定されています。

運用中、あるいは運用期間終了後に得られる利益が事前に想定できるほか、運用期間中も値動きを気にする必要がない ため、初心者でも始めやすい投資といえます。

魅力6．リスク低減の仕組みがある

先述した「優先劣後方式」の採用は、不動産クラウドファンディングならではの特徴の1つです。不動産クラウドファンディングを運営するサービス事業者自身も出資を行い、仮に損失が発生した場合に事業者の出資分（劣後出資分）から負担する仕組み で、投資家の元本割れリスクを低減することができます。

不動産クラウドファンディングの注意点・デメリット

反対に、不動産クラウドファンディングの注意点については押さえておきましょう。

1. 元本保証がない
2. 換金性・流動性が低い
3. ローンが組めない

注意点1．元本保証がない

不動産クラウドファンディングも投資商品である以上は相応のリスクが伴います。優先劣後方式により元本割れリスクを低減する仕組みはあるものの、元本を保証するものではありません 。また、各ファンドには想定利回りが設定されていますが、運用状況によっては想定利回りを下回ることもありえます。

注意点2．換金性・流動性が低い

例えば、株式投資であれば、市場の取引時間内であればいつでも売買の注文を出すことができますが、不動産クラウドファンディングでは、多くの場合で投資した出資分についての中途解約や他人への譲渡（売却）ができません 。

つまり、好きなタイミングで換金ができないということであり、また運用中のファンドを買うチャンスも極めて少ない、ということでもあります。必要なときに売買ができない点はデメリットといえるでしょう。

注意点3．ローンが組めない

現物不動産投資では、物件の価格が大きくなるため不動産投資ローンを組むのが一般的ですが、少額投資であり、また投資家が物件を保有しない不動産クラウドファンディングでは、通常、不動産投資ローンを組むことはできません 。

ローンを組むことで手持ち資金以上の投資ができ（レバレッジを効かせることができ）、投資効率を上げることができるわけですが、不動産クラウドファンディングではこれができません。あくまで手持ちのお金で投資を行う必要があります。

不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の違い

不動産クラウドファンディングと混同されやすい投資がいくつかあります。ここではそれぞれの違いについて解説していきます。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングは、「お金を借りたい企業」と「お金を貸したい投資家」をオンラインでマッチングするサービスのことを指します。不動産クラウドファンディングと同様に、サービス事業者は匿名組合契約のスキームで資金を集めることや、融資先企業が不動産事業を行うことが多いことから不動産クラウドファンディングと似た特性を持っています。

最大の違いは、不動産クラウドファンディング事業者は集めた資金で不動産を購入・運用する（不動産事業の主体者である）のに対し、ソーシャルレンディング事業者は集めた資金を第三者事業者に融資する 、という点にあります。

そのため、不動産クラウドファンディングに投資する際は事業者が選定する不動産を見極めることが最重要事項であるのに対し、ソーシャルレンディングに投資する際は、融資先の事業・信用が最重要事項 となります。

REIT（リート）／J-REITとの違い

ファンド形式の不動産投資という意味で不動産クラウドファンディングに似ているのがREIT（不動産投資信託／日本版はJ-REIT）です。

REITは、不動産投資法人であるREIT運営事業者が不特定多数の投資家からファンド形式で資金を集め、その資金でマンションやオフィスビル、商業施設など、複数の不動産を購入し、その運用で得た賃料収入や売却益を分配する投資商品です。

REITは証券取引所に上場しているため、各証券会社を通じて購入することができます 。また、上場しているために自由な売買が可能で、それによって株式のように日々値動きが生じる、という違いもあります。

現物不動産投資との違い

現物不動産投資は、実際の不動産を個人で購入して賃料収入を得るなどする投資です。個人で物件を購入するため多額の資金を用意する必要がありますが、他の不動産投資と違い、不動産投資ローンを利用できるのが最大のメリットです 。

価格上昇の任意のタイミングで売却できますが、売買にはローン手続きのほか、不動産登記や売買契約など煩雑な手続き・相応の手数料が必要になります。また、不動産の運用中も管理の手間・費用等がかかるのがデメリットです。

各投資との違い一覧

以下が各投資商品の比較表です。

	不動産クラファン	ソシャレン	REIT／J-REIT	現物不動産投資
投資対象	不動産事業	融資事業	複数の不動産	現物不動産
不動産所有権	なし	なし	なし	あり
必要資金	少ない	少ない	少ない	多い
ローン	不可	不可	不可	可能
値動き	なし	なし	あり	あり
自由な売買	原則不可	原則不可	可能	可能
購入の手間	少ない	少ない	少ない	多い
優先劣後方式	あり	なし	なし	なし

不動産クラウドファンディング事業者のレビュー記事

当メディアでは、不動産クラウドファンディング各サービスの特徴や運営会社情報、独自のレビュー・評価をまとめた記事を随時更新しています。以下よりご覧ください。

不動産クラウドファンディングのレビュー・評価一覧

不動産クラウドファンディングのレビュー記事

評価「A」のサービス事業者

• COZUCHI（コヅチ）
• 利回り不動産
• KORYO Funding
• 大家どっとこむ
• Rimple（リンプル）
• TOMOTAQU（トモタク）

評価「B」のサービス事業者

• ONIGIRI Funding（おにぎりファンディング）
• FANTAS funding（ファンタスファンディング）
• SOLS（ソルス）
• 不動産BANK
• 投活（とうかつ）
• Lives FUNDING（ライブズファンディング）
• VERFUND（ベルファンド）
• ゴコウファンド

不動産クラウドファンディングの利回りランキング

不動産クラウドファンディング事業者の平均利回りランキングはこちら

不動産クラウドファンディングは新しい不動産投資の選択肢

不動産クラウドファンディングについて詳しく解説 しました。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資の新しいかたちとして注目を集めている金融商品です。スマホで気軽に少額の不動産投資ができるため、投資初心者でも始めやすいのが魅力です。

高い利回りが大きな魅力である不動産クラウドファンディングですが、元本保証がなく中途解約もできないなどのデメリットもあります。また、値動きがないのは投資初心者にとっては安心材料になり得ますが、株式投資等に慣れている方にとってはつまらないと感じる可能性もあるでしょう。

ご自身の投資スタイルや投資できる資金などに応じて、不動産クラウドファンディングを投資の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。