不動産クラウドファンディングとは？仕組み＆メリット・デメリットを解説

不動産クラウドファンディングの注意点・デメリット

1. 元本保証がない
2. 換金性・流動性が低い
3. ローンが組めない
4. 税制上のメリットを受けられない（匿名組合型の場合）
   

デメリット1．元本保証がない

不動産クラウドファンディングでは投資家が自ら不動産を購入するわけではありませんが、不動産を扱う以上、現物不動産投資と同様のリスクが伴います。代表的なものに空室リスクが挙げられます。投資対象物件を賃貸に出して利益を得る場合、仮に長期間にわたる空室が出ると、想定通りの賃料が得られず配当が得られなくなる可能性があります。

また、売却益を狙うファンドの場合では、不動産市況の変化などにより不動産の価値が下落して想定した額で売れなかったり、買い手がつかないといったリスクも考えられます。

デメリット2．換金性・流動性が低い

つまり、好きなタイミングで換金ができないということであり、また運用中のファンドを買うチャンスも極めて少ない、ということでもあります。必要なときに売買ができない点はデメリットといえるでしょう。

デメリット3．ローンが組めない

ローンを組むことで手持ち資金以上の投資ができ（レバレッジを効かせることができ）、投資効率を上げることができるわけですが、不動産クラウドファンディングではこれができません。あくまで手持ちのお金で投資を行う必要があります。

デメリット4．税制上のメリットを受けられない（匿名組合型の場合）

不動産クラウドファンディングの多くは、先述の「匿名組合型」のスキームで行われます。匿名組合型では、投資家は不動産自体に投資をするのではなく不動産事業を行っている事業者に投資をすることになるため、不動産の保有権を持ちません。

そのため、減価償却による所得の圧縮など、現物不動産では受けられる税制上のメリットを受けることができません。不動産投資で節税を行いたい場合は、現物不動産に投資をするか、任意組合型ファンドへの投資を検討する必要があります。

不動産クラウドファンディングの分配金はいくら？

分配金の原資

 また、中には一定期間は賃料収入を得て、その後売却を目指すハイブリッド型のファンドもあります。

ファンドタイプ別・リスクとリターンの関係性

ただし、安定的に賃料収入を得るインカム型と比較すると、キャピタル型はファンドの運用期間中に売却先が決まらない、または想定ほど価格がつかず、安値で売却せざるを得なくなる、といったリスクも孕んでいます。

そのため、キャピタル型ファンドは、よりハイリスク・ハイリターンのファンドタイプであるといえます。

不動産クラウドファンディングの利回りの目安は？

また、中には10％を超える利回りのものも多く存在しており、投資家のリスク許容度に合わせてかなりの高利回りファンドにも投資できるのが不動産クラウドファンディングの魅力です。

不動産クラウドファンディングの分配金の計算方法

＜ 投資金額 × 利回り（％） × 運用期間（カ月） ÷ 12 ÷ 100 ＞

上記の計算式で、運用期間全体の分配金（税引前）を導き出せます。これで出た金額から税金が差し引かれ、それが配当に対する手取り金額となります。

分配金に対する税金の扱いについて

また、不動産クラウドファンディングで得た分配金は「雑所得」の扱いとなり、確定申告をする場合は「総合課税」の対象となります。ただし、年間の雑所得総額が20万円以下であれば確定申告の必要はありません。

不動産クラウドファンディングの分配頻度は？

ただし、サービス事業者によっては運用期間にかかわらず四半期に一度にしているところや、「くじらファンディング」のように、すべてのファンドで毎月分配としている事業者もあります。分配頻度はファンドによっても異なるため、投資前に公式サイトで詳細を確認しましょう。

運用終了から償還までの期間

不動産クラウドファンディングにおいては、おおむね1カ月程度が相場ですが、サービスによっては2カ月程度かかるところがあったり、「ONIGIRI Funding」のように1週間程度で償還してくれるところもあります。

不動産クラウドファンディングに適用される「不動産特定共同事業法」

2つの出資契約「任意組合契約」と「匿名組合契約」

法律やら出資契約やら……な、なんだか難しい話になってきたっぴ……！

ここは不動産クラウドファンディングの投資スキームの話だから、「大丈夫だよ～」って人は読み飛ばしてもOKだよ！

任意組合契約

任意組合契約では不動産の保有権を投資家が持つことになるため現物不動産投資と同じように減価償却が可能で、節税対策として活用することもできます。

匿名組合契約

任意組合契約との最大の違いは、任意組合契約では不動産を出資した投資家たちと事業者で共同保有するため投資家自身が事業主体となるのに対し、匿名組合契約では不動産の保有権は事業者が持つため、事業者が事業主体になる点にあります。

不動産は事業者が単独で保有することになるため、匿名組合契約で出資した投資家の名前は伏せられます。このことから「匿名」という名がついています。

不動産クラウドファンディングと他の投資の違い

不動産小口化商品との違い

事業者は、取得した不動産を運用し、それによって得た賃料収入や売却益を、出資額に応じて投資家に分配します。不動産クラウドファンディングは、不動産小口化商品の1つで、正式には「不動産特定共同事業法に基づく電子取引業務」といいます。つまり、不動産小口化商品の中でも、インターネットを介して販売するサービスのことを「不動産クラウドファンディング」といいます。

電子取引業務の免許がない不動産小口化商品事業者は、対面や郵送で契約を行うため、契約の手間は不動産クラウドファンディングと比較するとやや大きいといえます。

なお、不動産小口化商品も、不動産クラウドファンディングと同様に「匿名組合型」と「任意組合型」があり、任意組合型ファンドの場合は、出資した口数に応じて不動産の所有権が認められ、相続税や贈与税等の節税にも利用できます。

ソーシャルレンディングとの違い

最大の違いは、不動産クラウドファンディング事業者は集めた資金で不動産を購入・運用する（不動産事業の主体者である）のに対し、ソーシャルレンディング事業者は集めた資金を第三者事業者に融資する、という点にあります。

そのため、不動産クラウドファンディングに投資する際は事業者が選定する不動産を見極めることが最重要事項であるのに対し、ソーシャルレンディングに投資する際は、融資先の事業・信用が最重要事項となります。

>>不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

ソーシャルレンディングとの利回りの違い

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングでは、ソーシャルレンディングのほうが利回りが高くなる傾向がある、といわれることがありますが、これは正確ではなく一概にはいえません。

利回りは投資対象となるプロジェクトによって大きく異なるため、ソーシャルレンディングでも1～2％という非常に手堅いファンドもありますし、不動産クラウドファンディングでも10％を超える高利回りファンドもあります。

平均すると、どちらも3～7％程度の利回りがボリュームゾーンとなります。現物不動産投資ではこれ以上の表面利回りが出ることも多いですが、物件選定の難易度が高く手間もかかることや、管理費・修繕積立金などの費用のほか、固定資産税もかかってくることなど総合的に考えると、ほったらかしでこれだけの利回りを得られるのは大きなメリットです。

》高利回り事業者ランキング《

REITは、不動産投資法人であるREIT運営事業者が不特定多数の投資家からファンド形式で資金を集め、その資金でマンションやオフィスビル、商業施設など、複数の不動産を購入し、その運用で得た賃料収入や売却益を分配する投資商品です。

REITは証券取引所に上場しているため、各証券会社を通じて購入することができます。また、上場しているために自由な売買が可能で、それによって株式のように日々値動きが生じる、という違いもあります。

>>不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いは？
>>現物不動産投資とREIT（リート）の違いとは？

現物不動産投資との違い

現物不動産投資は、実際の不動産を個人で購入して賃料収入を得るなどする投資です。個人で物件を購入するため多額の資金を用意する必要がありますが、他の不動産投資と違い、不動産投資ローンを利用できるのが最大のメリットです。

価格上昇の任意のタイミングで売却できますが、売買にはローン手続きのほか、不動産登記や売買契約など煩雑な手続き・相応の手数料が必要になります。また、不動産の運用中も管理の手間・費用等がかかるのがデメリットです。

>>不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の7つの違い

各投資との違い一覧

【おすすめ】不動産クラファン事業者の評判

不動産クラウドファンディングの評判・レビュー記事一覧

不動産クラウドファンディングのレビュー記事

【超おすすめ】評価「S」のサービス事業者

• CREAL（クリアル）
• COZUCHI（コヅチ）
  

【おすすめ】評価「A」のサービス事業者

• 利回り不動産
• KORYO Funding
• 大家どっとこむ
• Rimple（リンプル）
• TECROWD（テクラウド）
• DARWIN funding（ダーウィンファンディング）
• わかちあいファンド
• ヤマワケエステート
  
• FUNDROP（ファンドロップ）
• Jointo α（ジョイントアルファ）
• プレファン
• 利回りくん
• GALA FUNDING（ガーラファンディング）
• TREC FUNDING（トレックファンディング）
• TSON FUNDING（ティーソンファンディング）
• エードMYバンク
• みんなの年金

【スタイルにマッチすれば】評価「B」のサービス事業者

• ONIGIRI Funding（おにぎりファンディング）
• FANTAS funding（ファンタスファンディング）
• SOLS（ソルス）
• 不動産BANK
• 投活（とうかつ）
• Lives FUNDING（ライブズファンディング）
• VERFUND（ベルファンド）
• ゴコウファンド
• えんfunding（えんファンディング）
• ASSECLI（アセクリ）
• Victory Fund（ビクトリーファンド）
• 汐留ファンディング
• BATSUNAGU（バツナグ）
• FC FUNDING（エフシーファンディング）
• みらファン
• ちょこっと不動産
• 信長ファンディング
• LEVECHY（レベチー）
• TOMOTAQU（トモタク）
  
• らくたま
• CAMEL（キャメル）
• GATES FUNDING（ゲイツファンディング）
• B-Den（ビデン）
• T's Funding(ティーズファンディング）
• まにわく
• Begunners Cloud（ビギナーズクラウド）
• GOLD CROWD（ゴールドクラウド）
• DAIMLAR FUND（ダイムラーファンド）
• PARTNERS Funding（パートナーズファンディング）
• MyShopファンド（マイショップファンド）

不動産クラウドファンディングの利回りランキング

不動産クラウドファンディングで実施中のキャンペーン

不動産クラウドファンディング各サービスでは、オトクに投資を始めれるキャンペーンを実施しています。新規会員登録でAmazonギフトカードがもらえたり、投資にそのままつかえる、独自ポイントがもらえたりと、各サービスでさまざまなものがあります。

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不動産クラウドファンディングは投資の新しい選択肢

不動産クラウドファンディングについて詳しく解説しました。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資の新しいかたちとして注目を集めている金融商品です。スマホで気軽に少額の不動産投資ができるため、投資初心者でも始めやすいのが魅力です。

高い利回りが大きな魅力である不動産クラウドファンディングですが、元本保証がなく、多くの場合で中途解約もできないなどのデメリットもあります。また、値動きがないのは投資初心者にとっては安心材料になり得ますが、株式投資等に慣れている方にとってはつまらないと感じる可能性もあるでしょう。

当記事を参考に、自身の投資スタイルや投資できる資金などに応じて、不動産クラウドファンディングを投資の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。