不動産クラウドファンディングとは?仕組み&メリット・デメリットを解説

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#用語解説 #投資の仕組み・スキーム

少額から気軽に、かつ安定的な利回りで不動産投資ができることから、近年、不動産クラウドファンディングに注目が集まっています。この記事では、そんな不動産クラウドファンディングの仕組みや概要、メリット・デメリットについて、どこよりも詳しく、わかりやすく解説していきます。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、不動産事業を行う事業者(運営会社)に対し複数人の投資家が投資を行う「不動産小口化商品」という投資商品の1つで、事業者視点では資金調達の手段となります。

不動産小口化投資商品の特徴は、通常であれば購入代金が数千万円~数億円にも上る不動産を小口化することで一般の個人投資家でも不動産投資が始めやすくなることです。ただし、従来の不動産小口化投資商品は1口10万円~100万円というお金が必要で、やや高いハードルがありました。

その点、新しい仕組みである不動産クラウドファンディングは、1口1万円からのものがほとんどで、さらに気軽に不動産投資ができるようになっています。また、インターネット上で投資を完結できる点(電子取引業務)も大きな特徴です。

不動産クラウドファンディングの仕組み・スキーム

不動産クラウドファンディングの仕組み・スキーム

不動産クラウドファンディングは一般的に以下の流れで行われます。

  1. 運営会社がファンドを組成し資金を募る(募集を開始する)
  2. ファンドに対し投資家が出資(投資)する
  3. 集めた資金で運営会社が不動産を取得する
  4. 運営会社は取得した不動産を所定の期間運用する
  5. 運用によって生じた利益を原資として投資家に分配する

まず不動産クラウドファンディングの運営会社は、ファンドを通じて複数の投資家から資金を募り、その資金を元に対象不動産を購入します。そして、所定の運用期間で得た賃料収入(インカムゲイン)や対象不動産の売却益(キャピタルゲイン)を原資として、投資家に分配する仕組みとなっています。※匿名組合契約の場合

不動産クラウドファンディングの魅力・メリット

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット不動産クラウドファンディングには、投資商品として以下のような魅力・メリットがあります。1つずつ詳しく解説していきます。
  1. 1万円から少額投資ができる
  2. 高利回りが期待できる
  3. 手続きや運用の手間がかからない
  4. 大型プロジェクトに個人で参画できる
  5. 価格の上下がなく安定的な利益が期待できる
  6. リスク低減の仕組みがある

メリット1.1万円からの少額投資ができる

不動産クラウドファンディングの最大の魅力といえるのが、手軽に不動産投資を始められる点です。投資家が現物の不動産に自分だけで投資しようとすれば、すくなくとも数百万円〜数千万円という資金が必要になりますが、不動産クラウドファンディングなら、多くの場合1万円という少額から投資を始めることができます

メリット2.高利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングの平均的な年換算利回りは4~8%程度。この数字は一般的な現物不動産投資と比べても見劣りしません。中には利回り10%を超える案件もあり、比較的短期間で高収益を上げられるのが大きな魅力となっています。

メリット3.手続きや運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングの魅力として、金銭面だけでなく、手続きや運用の面の手軽さも挙げられます。

現物不動産に投資する場合はローンの審査や融資手続き、書面での売買契約、不動産登記など煩雑な手続きが必要になりますが、不動産クラウドファンディングはこうした手続は不要でWebのみで投資を完了できます

また、投資後の運用もサービス事業者がすべて行うため、管理業務などが不要で運用終了まで完全にほったらかしでOKな点も大きな魅力です。

メリット4.大型プロジェクトに個人で参画できる

不動産クラウドファンディングの投資先は、居住用マンションや商業ビルのほかにも、空き家再生プロジェクトやリゾート開発プロジェクトなど多岐にわたります。小さなプロジェクトでは募集金額が数百万円程度のものもありますが、中には募集金額が数十億円にもぶおよ大型プロジェクトもあり、さまざまなものから選ぶことができます。

不動産クラウドファンディングであれば、このような個人で投資するのが難しいプロジェクトにも気軽に参画できます

メリット5.価格の上下がなく利益が安定的

株式投資などの投資商品の場合、その価格は日々変動するため、大きく値上がりすることもあれば、逆もありえます。一方の不動産クラウドファンディングは、募集時点で「想定利回り」が設定されています。

運用中、あるいは運用期間終了後に得られる利益が事前に想定できるほか、運用期間中も値動きを気にする必要がないため、初心者でも始めやすい投資といえます。

メリット6.リスク低減の仕組みがある

不動産クラウドファンディングならではの仕組みとして挙げられるのが「優先劣後方式」です。これは、不動産クラウドファンディングを運営するサービス事業者自身も出資を行い、万が一損失が発生した場合に事業者の出資分(劣後出資分)から負担する仕組みで、投資家の元本割れリスクを低減することができます。

優先劣後方式の仕組み

優先劣後方式の仕組み優先劣後方式では、投資家だけでなく事業者自身も出資を行うのがポイントです。このとき、投資家の出資分を「優先出資分」、事業者による出資分を「劣後出資分」として資金を区分します。

優先出資分は配当金が優先的に分配され損失は後から負担する資金であり、劣後出資分は逆に配当金が後から分配され損失を優先的に負担する資金です。

つまり、不動産クラウドファンディングで優先劣後方式を採用している場合、仮に運用期間終了時に対象不動産の価格が下落しても、劣後出資の金額までは損失を事業者が優先的に負担することになるため、投資家の出資に対する元本割れリスクを抑えることができます。

劣後出資の割合は、多くの場合10〜30%程度で設定されます。劣後出資割合は大きいほど投資家のリスク低減につながりますが、反面、劣後出資が大きすぎると投資家による出資分が小さくなり投資チャンスが縮小するというデメリットもあります。
優先劣後方式……投資家にとってはありがたい仕組みだっぴ!
投資の安心感が高まるね!

不動産クラウドファンディングの注意点・デメリット

反対に、不動産クラウドファンディングの注意点については押さえておきましょう。
  1. 元本保証がない
  2. 換金性・流動性が低い
  3. ローンが組めない
  4. 税制上のメリットを受けられない(匿名組合型の場合)

デメリット1.元本保証がない

不動産クラウドファンディングも投資商品である以上は相応のリスクが伴います。優先劣後方式により元本割れリスクを低減する仕組みはあるものの、元本を保証するものではありません。また、各ファンドには想定利回りが設定されていますが、運用状況によっては想定利回りを下回ることもありえます。

不動産クラウドファンディングでは投資家が自ら不動産を購入するわけではありませんが、不動産を扱う以上、現物不動産投資と同様のリスクが伴います。代表的なものに空室リスクが挙げられます。投資対象物件を賃貸に出して利益を得る場合、仮に長期間にわたる空室が出ると、想定通りの賃料が得られず配当が得られなくなる可能性があります。

また、売却益を狙うファンドの場合では、不動産市況の変化などにより不動産の価値が下落して想定した額で売れなかったり、買い手がつかないといったリスクも考えられます。

デメリット2.換金性・流動性が低い

例えば、株式投資であれば、市場の取引時間内であればいつでも売買の注文を出すことができますが、不動産クラウドファンディングでは、多くの場合で投資した出資分についての中途解約や他人への譲渡(売却)ができません

つまり、好きなタイミングで換金ができないということであり、また運用中のファンドを買うチャンスも極めて少ない、ということでもあります。必要なときに売買ができない点はデメリットといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングの二次流通(持分の売買)システムについては一部で開発の動きも進んでおり、近い将来、換金性・流動性が大きく改善される可能性もあります。

デメリット3.ローンが組めない

現物不動産投資では、物件の価格が大きくなるため不動産投資ローンを組むのが一般的ですが、少額投資であり、また投資家が物件を保有しない不動産クラウドファンディングでは、通常、不動産投資ローンを組むことはできません

ローンを組むことで手持ち資金以上の投資ができ(レバレッジを効かせることができ)、投資効率を上げることができるわけですが、不動産クラウドファンディングではこれができません。あくまで手持ちのお金で投資を行う必要があります。

デメリット4.税制上のメリットを受けられない(匿名組合型の場合)

不動産クラウドファンディングの多くは、先述の「匿名組合型」のスキームで行われます。匿名組合型では、投資家は不動産自体に投資をするのではなく不動産事業を行っている事業者に投資をすることになるため、不動産の保有権を持ちません。

そのため、減価償却による所得の圧縮など、現物不動産では受けられる税制上のメリットを受けることができません。不動産投資で節税を行いたい場合は、現物不動産に投資をするか、任意組合型ファンドへの投資を検討する必要があります。

不動産クラウドファンディングの分配金はいくら?

不動産クラウドファンディングの分配金不動産クラウドファンディングの分配金は、投資するファンドの種類や規模、運営会社の方針によって異なります。ここでは分配金について詳しく見ていきましょう。

分配金の原資

不動産クラウドファンディングの分配金の原資となる収益は大きく2つあります。1つは、賃料収入(インカムゲイン)で、もう1つが売却益(キャピタルゲイン)です。それぞれを配当原資にするファンドを、インカムゲイン型ファンド・キャピタルゲイン型ファンドと呼びます。 

 また、中には一定期間は賃料収入を得て、その後売却を目指すハイブリッド型のファンドもあります。

ファンドタイプ別・リスクとリターンの関係性

インカムゲイン型ファンドとキャピタルゲイン型ファンドを比較した場合、一般的にはキャピタルゲイン型ファンドのほうが利回りが高くなる傾向があります。その大きな理由は、物件を安く取得してリノベーション等を施すことにより大きく価値を上昇させることが可能になるためです。

ただし、安定的に賃料収入を得るインカム型と比較すると、キャピタル型はファンドの運用期間中に売却先が決まらない、または想定ほど価格がつかず、安値で売却せざるを得なくなる、といったリスクも孕んでいます。

そのため、キャピタル型ファンドは、よりハイリスク・ハイリターンのファンドタイプであるといえます。

不動産クラウドファンディングの利回りの目安は?

不動産クラウドファンディングにおける利回りのボリュームゾーンは3~7%程度です。株式投資などと比較すると短期間で大きな利益を得られるものではありませんが、現物不動産投資と比較しても決して悪くない数字であるといえます。

また、中には10%を超える利回りのものも多く存在しており、投資家のリスク許容度に合わせてかなりの高利回りファンドにも投資できるのが不動産クラウドファンディングの魅力です。

不動産クラウドファンディングの分配金の計算方法

不動産クラウドファンディングの分配金は以下のように計算します。

< 投資金額 × 利回り(%) × 運用期間(カ月) ÷ 12 ÷ 100 >

上記の計算式で、運用期間全体の分配金(税引前)を導き出せます。これで出た金額から税金が差し引かれ、それが配当に対する手取り金額となります。

分配金に対する税金の扱いについて

なお、実際に口座へ振り込まれるのは、事業者によって源泉徴収(所得税20%+復興特別所得税0.42%=20.42%)されたあとの金額となります。

また、不動産クラウドファンディングで得た分配金は「雑所得」の扱いとなり、確定申告をする場合は「総合課税」の対象となります。ただし、年間の雑所得総額が20万円以下であれば確定申告の必要はありません。

不動産クラウドファンディングの分配頻度は?

不動産クラウドファンディングはファンドによって運用期間が定められています。運用期間が12カ月以下の場合は多くのファンドで、出資金の返還と同時に分配金が支払われる「償還時一括支払い」となっています。一方で運用期間が12カ月を超えるファンドの場合は、分配を半年に一度や四半期(3カ月)に一度とするケースが多くなります。

ただし、サービス事業者によっては運用期間にかかわらず四半期に一度にしているところや、「くじらファンディング」のように、すべてのファンドで毎月分配としている事業者もあります。分配頻度はファンドによっても異なるため、投資前に公式サイトで詳細を確認しましょう。

運用終了から償還までの期間

ファンドの運用終了から出資金の償還(返還)までには一定の期間がかかります。この期間が長くなるほど、次の投資へのタイムラグが生じ、投資効率が落ちることになるため、投資家にとっては短いほうが望ましいといえます。

不動産クラウドファンディングにおいては、おおむね1カ月程度が相場ですが、サービスによっては2カ月程度かかるところがあったり、「ONIGIRI Funding」のように1週間程度で償還してくれるところもあります。

不動産クラウドファンディングに適用される「不動産特定共同事業法」

こうした不動産クラウドファンディングの仕組みは「不動産特定共同事業」とも呼ばれ、不動産特定共同事業法(不特法)に基づいて運用されます。不特法は、不動産クラウドファンディングにおける投資家の保護や適切なサービス運営のために施行される法律です。
不動産特定共同事業を行う事業者は、資本金や純資産、宅地建物取引士の有資格者を業務管理者に置くことなどの資格要件を満たした上で行政機関から認可を受ける必要があります。なお、不動産特定共同事業の認可を受けた事業者は、国土交通省のWebサイトで公開されています。

2つの出資契約「任意組合契約」と「匿名組合契約」

不動産クラウドファンディングを含む不動産小口化商品には、大きく「任意組合契約」と「匿名組合契約」の2つの出資契約の仕組みが用いられます。
法律やら出資契約やら……な、なんだか難しい話になってきたっぴ……!
ここは不動産クラウドファンディングの投資スキームの話だから、「大丈夫だよ~」って人は読み飛ばしてもOKだよ!

任意組合契約

任意組合契約は、民法および不動産特定共同事業法で規定されている契約の形態で、複数の投資家(組合員)と事業者が「任意組合」に出資することで不動産を共同保有します。そして事業者は投資家から委任を受けて不動産の運用を行い、生じた利益を組合員に分配する仕組みです。

任意組合契約では不動産の保有権を投資家が持つことになるため現物不動産投資と同じように減価償却が可能で、節税対策として活用することもできます。

任意組合契約は、通常の不動産小口化商品でよく用いられます。1口10万円〜100万円程度に小口化されるほか、運用期間は10年以上の長期になることが多いのが特徴です。

匿名組合契約

匿名組合契約では、まず投資家が事業者との二者間で匿名組合契約を締結し出資を行います。事業者は匿名組合契約によって調達した資金をもとに不動産を取得して事業を行い、生じた利益を組合員に分配します。

任意組合契約との最大の違いは、任意組合契約では不動産を出資した投資家たちと事業者で共同保有するため投資家自身が事業主体となるのに対し、匿名組合契約では不動産の保有権は事業者が持つため、事業者が事業主体になる点にあります。

不動産は事業者が単独で保有することになるため、匿名組合契約で出資した投資家の名前は伏せられます。このことから「匿名」という名がついています。

ほとんどの不動産クラウドファンディングでは匿名組合契約が用いられます。ファンド形式での募集になるため投資信託などの金融商品に近い性格を持ち、1万円程度の少額から投資が可能です。また、任意組合契約による商品と比較して運用期間の短い商品が多いのも特徴です。

不動産クラウドファンディングと他の投資の違い

不動産クラウドファンディングと混同されやすい投資がいくつかあります。ここではそれぞれの違いについて解説していきます。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングの仕組みソーシャルレンディングは、「お金を借りたい企業」と「お金を貸したい投資家」をオンラインでマッチングするサービスのことを指します。不動産クラウドファンディングと同様に、サービス事業者は匿名組合契約のスキームで資金を集めることや、融資先企業が不動産事業を行うことが多いことから不動産クラウドファンディングと似た特性を持っています。

最大の違いは、不動産クラウドファンディング事業者は集めた資金で不動産を購入・運用する(不動産事業の主体者である)のに対し、ソーシャルレンディング事業者は集めた資金を第三者事業者に融資する、という点にあります。

そのため、不動産クラウドファンディングに投資する際は事業者が選定する不動産を見極めることが最重要事項であるのに対し、ソーシャルレンディングに投資する際は、融資先の事業・信用が最重要事項となります。

>>不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

ソーシャルレンディングとの利回りの違い

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングでは、ソーシャルレンディングのほうが利回りが高くなる傾向がある、といわれることがありますが、これは正確ではなく一概にはいえません。

利回りは投資対象となるプロジェクトによって大きく異なるため、ソーシャルレンディングでも1~2%という非常に手堅いファンドもありますし、不動産クラウドファンディングでも10%を超える高利回りファンドもあります。

平均すると、どちらも3~7%程度の利回りがボリュームゾーンとなります。現物不動産投資ではこれ以上の表面利回りが出ることも多いですが、物件選定の難易度が高く手間もかかることや、管理費・修繕積立金などの費用のほか、固定資産税もかかってくることなど総合的に考えると、ほったらかしでこれだけの利回りを得られるのは大きなメリットです。

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REIT(リート)/J-REITとの違い

ファンド形式の不動産投資という意味で不動産クラウドファンディングに似ているのがREIT(不動産投資信託/日本版はJ-REIT)です。

REITは、不動産投資法人であるREIT運営事業者が不特定多数の投資家からファンド形式で資金を集め、その資金でマンションやオフィスビル、商業施設など、複数の不動産を購入し、その運用で得た賃料収入や売却益を分配する投資商品です。

REITは証券取引所に上場しているため、各証券会社を通じて購入することができます。また、上場しているために自由な売買が可能で、それによって株式のように日々値動きが生じる、という違いもあります。

>>不動産クラウドファンディングとREIT(リート)の違いは?
>>現物不動産投資とREIT(リート)の違いとは?

現物不動産投資との違い

現物不動産投資は、実際の不動産を個人で購入して賃料収入を得るなどする投資です。個人で物件を購入するため多額の資金を用意する必要がありますが、他の不動産投資と違い、不動産投資ローンを利用できるのが最大のメリットです

価格上昇の任意のタイミングで売却できますが、売買にはローン手続きのほか、不動産登記や売買契約など煩雑な手続き・相応の手数料が必要になります。また、不動産の運用中も管理の手間・費用等がかかるのがデメリットです。

>>不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の7つの違い

各投資との違い一覧

以下が各投資商品の比較表です。
不動産クラファン ソシャレン REIT/J-REIT 現物不動産投資
投資対象 不動産事業 融資事業 複数の不動産 現物不動産
不動産所有権 なし なし なし あり
必要資金 少ない 少ない 少ない 多い
ローン 不可 不可 不可 可能
値動き なし なし あり あり
自由な売買 原則不可 原則不可 可能 可能
購入の手間 少ない 少ない 少ない 多い
優先劣後方式 あり なし なし なし

【おすすめ】不動産クラファン事業者の評判

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不動産クラウドファンディングは投資の新しい選択肢

不動産クラウドファンディングについて詳しく解説しました。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資の新しいかたちとして注目を集めている金融商品です。スマホで気軽に少額の不動産投資ができるため、投資初心者でも始めやすいのが魅力です。

高い利回りが大きな魅力である不動産クラウドファンディングですが、元本保証がなく、多くの場合で中途解約もできないなどのデメリットもあります。また、値動きがないのは投資初心者にとっては安心材料になり得ますが、株式投資等に慣れている方にとってはつまらないと感じる可能性もあるでしょう。

当記事を参考に、自身の投資スタイルや投資できる資金などに応じて、不動産クラウドファンディングを投資の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。


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  • 記事を書いた人 ゴクラクJOURNAL編集部

    『ゴクラクJOURNAL』は、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング、事業型ファンドといった少額投資ファンドに関する情報や、投資・お金、その他ファイナンシャルテクノロジーに関する情報を提供しています。編集部では、投資初心者の目線に立ったユーザーファーストのメディア運営を目指しています。

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