ヤマワケエステートの評判・クチコミや特徴＆辛口レビュー・評価
公開日 2023/11/07
最終更新日 2023/11/14
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当記事はプロモーションを含みますが、それによる評価変更等は一切いたしません。
ヤマワケエステートとは？
「ヤマワケエステート」の概要は次のとおりです。| サービス名 | ヤマワケエステート |
| 初回募集開始時期 | 2023年10月18日 |
| 想定利回り（年利） | 8.00〜84.60%（案件により異なる） |
| 最低出資金額 | 1万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 優先劣後方式 | あり |
| 中途換金 | 不可 |
ヤマワケエステートのサービスの仕組み
「ヤマワケエステート」は投資家の出資金を元手にファンド事業者が対象不動産を運用し、その賃貸収入や売却益で配当金の支払いと元本償還をする不動産クラウドファンディングサービスです。募集は抽選式となり、最低投資金額は1万円と10万円の2種類のファンドがあります。契約は匿名組合型なので不動産の所有権はありませんが、優先劣後方式の採用により元本割れのリスクが低減されます。対象不動産のエリアは2023年11月時点で東京都や神奈川県、埼玉県といった首都圏に限定されています。
ヤマワケエステートの運営会社・経営者
「ヤマワケエステート」を運営するのはヤマワケエステート株式会社です。| 会社名 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 設立 | 2018年5月2日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 代表取締役 上川健治 |
| ・不動産特定共同事業 大阪府知事 第19号 ・不動産特定共同事業の種別 第1号事業・第2号事業（電子取引業務を行う） ・宅地建物取引業免許 大阪府知事（1）62854号 |
|
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区北浜2-3-14 小谷ビル3階 |
| 上場／非上場 | 非上場 |
ヤマワケエステート株式会社の代表は上川健治氏
ヤマワケエステート株式株式の代表取締役は上川健治氏です。上川氏に関する経歴等は公表されておらず、詳細は不明です。ヤマワケエステートの3つの特徴
「ヤマワケエステート」の主な特徴は以下の3点です。
- 想定利回りが高い
- 優待抽選の特典あり
- 売却先が決まっている案件あり
特徴1．想定利回りが高い
「ヤマワケエステート」のファンドは想定利回りの高さが最大の特徴であり魅力です。2023年11月現在、4件のファンドが公開されていますが、そのすべてで想定利回り（年換算）が8％を超えており、中には脅威の84％超という案件もあります。想定利回りは年換算なので、実際に分配される金額は少なくなりますが、この数字のインパクトは凄まじいものがあります。サービス開始当初ということで、マーケティング的な意味合いも大きいと思われるため、今後の動向に要注目です。
特徴2．優待抽選の特典あり
「ヤマワケエステート」には優待抽選の特典が付いたファンドがあります。これは次回以降に募集するファンドに応募すると、当選確率が上がるというものです。たとえば「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」では募集金額の90％が優待抽選枠となっています。このファンド以前に申し込み経験のある人が当選しやすくなる仕組みです。「ヤマワケエステート」のファンドは基本的に抽選式で、申し込み率も基本的に100％を超えていくため、抽選に外れた人への救済措置としての仕組みがあるのははユーザーにとってはメリットになるでしょう。
特徴3．売却先が決まっている案件あり
「ヤマワケエステート」のファンドには、取得する不動産の売却先が決まっているものもあります。キャピタルゲイン型案件では、基本的に不動産の売却益が投資家への元本償還の分配金原資になるので、売却先が決まっていることは安心材料になります。このような案件を探して投資できるのも「ヤマワケエステート」の魅力の1つとなっています。ヤマワケエステートの3つの注意点
「ヤマワケエステート」には以下のような注意点もあります。- 実績が少ない
- プロジェクトに関する情報がやや乏しい
- 劣後出資割合が低い
注意点1．実績が少ない
「ヤマワケエステート」は2023年9月にサービスをスタートした新しい不動産クラウドファンディングサービスです。ファンドの運用実績が乏しいのが現状です。利回りが高めに設定されているため、かなり注目度の高いサービスとなっていますが、実際に分配・償還が無事に行われるかどうかは、未だ未知数です。ただし、サービスのスタートフェーズから注目を集めるだけ集めておいて「失敗した」では最悪です。そういった意味では「何が何でも成功させる」という思いは強いはずです。こうした背景込みで、投資に値するかどうかを判断しましょう。
注意点2．プロジェクトに関する情報がやや乏しい
「ヤマワケエステート」では、賃料収入を配当原資とするインカムゲイン型と、売却益を配当原資とするキャピタルゲイン型、それらを合わせたハイブリッド型の3つのプロジェクト形態があります。プロジェクト概要には、立地や建物自体の詳細が記載されており、その土地・建物の賃貸需要について想像を巡らせることができます。一方で、売却に関する情報については開示が限定的なのはやや気になるポイントです。利回りが高いだけに、物件の取得から売却までにどのようなバリューアップを施すのか、といった「利益の根拠」についての記載は詳しくほしいところです。
また、「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、事業者の出資分である劣後出資の割合・金額については、投資家登録が済むまでは閲覧できません。また、その情報についても、「契約前書面」に小さく記載があるのみなので、注意深くチェックする必要があります。劣後出資は不動産クラウドファンディングにおけるリスクを考える上で重要な情報になるため、この記載に消極的な点もマイナスポイントになります。
注意点3．劣後出資割合が低い
「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、劣後出資割合が低い点にも注意が必要です。劣後出資とは事業者自身が出資する資金のことを指し、もし対象不動産において損失が出た場合に、劣後出資分から損失を負担することになるため、一定の割合があると投資の際のリスク軽減につながります。不動産クラウドファンディングにおける一般的な劣後出資割合は10～30％程度ですが、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は数％程度で、中には1％以下のものもあります。つまり、運用上で損失が出た場合の元本割れリスクは高めであるといえます。
ヤマワケエステートで実施中のキャンペーンをチェック
2023年11月7日現在、「ヤマワケエステート」ではキャンペーンを実施していません。過去にはX（旧Twitter）上で、Amazonギフト券のプレゼントキャンペーン実施ていていたことがありますので、定期的にチェックしておくとよいでしょう。なお、キャンペーンについては、情報が入り次第、こちらでも掲載していきます。
ヤマワケエステートの評判・クチコミ
「ヤマワケエステート」の利用者によるX（旧Twitter）でのクチコミから、サービス内容の評判をチェックしてみます。
うれしい評判・口コミ
ヤマワケエステート【公式】 @yamawake_estate 様より
— ✨🍓miyu🍓✨ (@miyu1miyu26) October 29, 2023
ローンチ記念CPに当選して
Amazonギフト券をいただきました🤍
一万円から始められるファンド投資✨
投資・配当型グラウドファンディングのヤマワケエステートさま🤍
ありがとうございました！ #miyu当選報告 pic.twitter.com/3tXXEKNv4I
ありがたき。#ヤマワケエステート pic.twitter.com/S8pxzwwe47
— 中山清 (@warranty12) October 25, 2023
なんかすげーのきたぞ‼️
— 恵比寿の不動産卸𝕏 (@EBISU_ESTATE) October 24, 2023
明日から抽選開始‼️
ヤマワケエステートに急げ〜‼️https://t.co/Kn4yO2b0pO#案件ではありません pic.twitter.com/pxQObZ9Yhd
残念な評判・クチコミ
ヤマワケエステート2号案件落選💦
— anna@まったり資産運用 (@anna_thunder8) October 25, 2023
18時から募集開始の新案件申し込み完了！#不動産クラウドファンディング https://t.co/ZaknFXqHZm
#ヤマワケエステート 案件詳細ページに劣後出資の記載がなく、書面にも率だけで金額の記載はなし
— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) October 20, 2023
わざと隠そうとしてるのではなくシステムの仕様だと思うけど、利用者に「隠してる！」って思われかねない
業者さんは使ってるシステムすみずみまで見てヤバそうなところは変更求めたほうが良いと思う🥴 pic.twitter.com/43uCwh3Ify
ヤマワケエステートの評価は？編集部レビュー
「ヤマワケエステート」の特徴や評判を解説してきましたが、最後に以下の評価基準をもとにした編集部の独断と偏見による評価・レビュー をご紹介します。なお、総合評価は高い順からS・A・B・C・Dの5段階としています。※編集部による評価は、今後組成されるファンドや償還の状況により修正することがあります
| 評価 | B | 規格外の高利回りで注目集めるも、リスク評価が難しい |
不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」は、広告塔に元サッカー日本代表で実業家・投資家でもある本田圭佑氏を起用しているほか、84％超（ただし、募集金額は650万円と少額）のファンドを組成するなど、非常にバズ性の高い、話題のサービスです。その他のファンドでも軒並み高い想定利回りを謳っており、利回りがこのサービスの最大の魅力といえます。
一方で物件の売却に関する情報が少なかったり、劣後出資の情報記載がわかりにくいなど、開示情報が偏り気味でリスク評価がしにくい点は、特にファンド運用実績が少ない中では大きなマイナスポイントです。さらに、劣後出資割合が一般的な水準を下回っている点にも注意が必要でしょう。
「サービス開始間もないから分配はされるだろう」という希望的観測は持ちつつも、利回りの高さだけで飛びつくのはリスキーで、不動産クラウドファンディングの経験者ほど警戒を強めたくなるサービスではあります。
「高利回り」という非常にわかりやすい訴求力を持つサービスだけに、今後の情報開示の強化と実績の積み重ねに期待したいところです。
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先着 東京都上目黒 土地リバイバルファンド
想定利回り
11.5%
運用期間
12カ月
最低投資金額
100,000円
抽選 大阪 北新地 ラーメン革命 富喜製麺投資ファンド
想定利回り
10.0%
運用期間
24カ月
最低投資金額
10,000円
