ヤマワケエステートの本当の評判&高利回りの理由を詳しく解説

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今や飛ぶ鳥を落とす勢いで一気に人気サービスへと成長した不動産クラウドファンディングサービス「ヤマワケエステート」をご紹介します。利回り水準の高さから大きな話題となっています。そこで今回は、「ヤマワケエステート」の評判・クチコミについて徹底解説します。さらに編集部独自の評価・レビューも掲載しますので、ぜひ参考にしてみてください。

「ヤマワケエステート」編集部の独自評価・レビューを見る

当記事はプロモーションを含みますが、それによる評価変更等は一切いたしません。

ヤマワケエステートとは?

「ヤマワケエステート」の概要は次のとおりです。
サービス名 ヤマワケエステート
初回募集開始時期 2023年10月18日
想定利回り(年利) 8.00〜84.60%(案件により異なる)
最低出資金額 1万円/10万円
募集方式 抽選
優先劣後方式 あり
中途換金 不可

ヤマワケエステートのサービスの仕組み

「ヤマワケエステート」は投資家の出資金を元手にファンド事業者が対象不動産を運用し、その賃貸収入や売却益で配当金の支払いと元本償還をする不動産クラウドファンディングサービスです。募集は抽選式となり、最低投資金額は1万円と10万円の2種類のファンドがあります。

契約は匿名組合型なので不動産の所有権はありませんが、優先劣後方式の採用により元本割れのリスクが低減されます。対象不動産のエリアは東京都や神奈川県、埼玉県といった首都圏が中心です。

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ヤマワケエステート

怪しい?ヤマワケエステートの高利回りの秘密とは?

「ヤマワケエステート」の最大の特徴といえるのが、規格外ともいえる高利回りです。中には「怪しい」「詐欺なのでは?」と不安になっている人もいるでしょう。

その高利回りを紐解くヒントになりそうなのが、以下の動画です。投資系インフルエンサーのたぱぞう氏と、ヤマワケエステート株式会社の親会社であるWeCapital株式会社・代表取締役の松田悠介氏との対談動画で、高利回りの背景について語っています
   

ヤマワケエステートが高利回りを実現できる理由

動画の中で、「ヤマワケエステート」が高利回りを実現できる背景を以下のように語っています。
  • 通常、開発を行う不動産事業者は土地の取得から売却までに平均25〜30%程度の粗利を得ている
  • 一方で、不動産投資を行うエンドユーザー(投資家)が受け取れる実質利回りは2〜3%
  • この差分には、不動産会社の利益のほか、広告費やセールスコストなども含まれる
  • ただし細かい内訳についてはブラックボックス化おり、そこを紐解くことから始めた
  • WeCapitalの180社以上の株主のうち40数社が不動産会社でその株主の物件のみを扱っている
  • 不動産会社が行う土地の買い付け・造成、上物の建造費用、さらに実質の仕込み経費を把握した上で、投資家の利回りを設定している

つまり、「ヤマワケエステート」では株主である不動産会社の物件のみをファンド化する方針を取っており、その不動産会社と連携して上流からコストを管理することで投資家への配分(利回り)を大きく取ることができる、ということのようです。

ヤマワケエステートの運営会社・経営者

「ヤマワケエステート」を運営するのはヤマワケエステート株式会社です。

会社名 ヤマワケエステート株式会社
設立 2018年5月2日
資本金 1億円
代表者 代表取締役 上川健治
・不動産特定共同事業 大阪府知事 第19号
・不動産特定共同事業の種別 第1号事業・第2号事業(電子取引業務を行う)
・宅地建物取引業免許 大阪府知事(1)62854号
所在地 大阪府大阪市中央区北浜2-3-14 小谷ビル3階
上場/非上場 非上場

ヤマワケエステート株式会社は収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を行うWeCapital株式会社の100%子会社です。「ヤマワケエステート」の運営をおもな事業として手掛けています。

ヤマワケエステート株式会社の代表は上川健治氏

ヤマワケエステート株式株式の代表取締役は上川健治氏です。上川氏に関する経歴等は公表されておらず、詳細は不明です。

ヤマワケエステートに物件を多数提供する「エムトラスト」とは?

「ヤマワケエステート」のファンド情報を見ていると、非常に頻出する不動産会社があります。それが、エムトラスト株式会社です。エムトラスト社は、2024年4月時点で「ヤマワケエステート」で提供されるファンドの約半数である30件以上の組成に関わっている会社です。

エムトラスト株式会社を深堀り

エムトラストは、主に住宅分譲事業を手掛ける不動産事業者です。

会社名 エムトラスト株式会社
所在地 〒104-0028
東京都中央区八重洲二丁目2番1号
東京ミッドタウン八重洲 八重洲セントラルタワー11階
設立 2015年10⽉21⽇
代表 代表取締役 松井 眞紀
資本金 5,000万円
住宅建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10519号

エムトラスト社が得意とするのが東京23区を中心とした首都圏エリアにおける用地仕入れです。さらに不動産の企画から建築計画、施工管理まで一気通貫で請け負うことで利益性の高い不動産を提供しています。

ヤマワケエステートとの協業内容は?

WeCapitalと業務提携を開始したのは2023年9月末で、その理由に「理念とビジネスモデルへの共感」と「大きなシナジーの期待」を挙げています。

また、業務提携のプレスリリースでは、自社以外の「ヤマワケエステート」取り扱い案件についてのデューディリジェンス機能として物件の調査も行うとしており、単に物件の提供だけにとどまらない協業を行っているようです。

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ヤマワケエステート

ヤマワケエステートの6つの特徴

「ヤマワケエステート」の主な特徴は以下の6点です。

  1. 想定利回りが非常に高い
  2. 優待抽選の特典あり
  3. 売却先が決まっている案件あり
  4. ファンドの提供頻度が高い
  5. 配当が上振れする可能性がある
  6. キャンセル待ち機能がある
それぞれ詳しくチェックしてみましょう。

特徴1.想定利回りが非常に高い

「ヤマワケエステート」のファンドは想定利回りの高さが最大の特徴であり魅力です。2024年4月16日現在、65件のファンドが提供されていますが、そのすべてで想定利回り(年利換算)が8%を超えており、かつ全体の8割以上が利回り10%以上超え、さらに過去には脅威の84%超という案件もありました(しかも償還時に95%の上振れ!)。想定利回りは年換算なので、実際に分配される金額は少なくなりますが、この数字のインパクトは凄まじいものがあります。

「84%」の案件はサービス開始間もないということでマーケティング的な意味合いも大きいと思われますが、その後もコンスタントに高利回り案件を提供し続けています。


利回り84%オーバーはすごすぎ!!!
震える……一瞬、詐欺を疑うレベルのインパクトだっぴ……!

特徴2.優待抽選の特典あり

「ヤマワケエステート」には優待抽選の特典が付いたファンドがあります。これは、優待権付きファンドに応募すると、次回以降提供される対象ファンドの当選確率が上がるというものです。たとえば「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」では募集金額の90%が優待抽選枠となっています。このファンド以前に優待権付きファンドに申し込み経験のある人が当選しやすくなる仕組みです。 

「ヤマワケエステート」のファンドは基本的に抽選式で、申し込み率も基本的に100%を超えていくため、抽選に外れた人への救済措置としての仕組みがあるのははユーザーにとってはメリットになるでしょう。

特徴3.売却先が決まっている案件あり

「ヤマワケエステート」のファンドには、取得する不動産の売却先が決まっているものもあります。キャピタルゲイン型案件では、基本的に不動産の売却益が投資家への元本償還の分配金原資になるので、売却先が決まっていることは安心材料になります。このような案件を探して投資できるのも「ヤマワケエステート」の魅力の1つとなっています。

特徴4.ファンドの提供頻度が高い

ヤマワケエステートが始めてのファンドを提供したのが2023年10月ですが、以降、平均5件以上のペースでファンドを提供し続けています

さらに直近の2024年3月にいたってはなんと19件ものファンドを提供しており、これは他サービスを圧倒するペースといえます。投資家にとっては投資のしやすさにつながるため大きなメリットになります。

特徴5.配当が大幅に上振れする可能性がある

利回りが上振れするヤマワケエステート

2024年1月末に「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」で、サービス初のファンド運用終了と償還・分配が行われました。当初の想定利回りは10%でしたが、実績値は年利換算で15%となり大幅な上振れとなりました。また、想定利回り84.6%として業界の話題をさらった「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」についても当初の利回りを超え、年利換算95%で償還されることが発表されています。

想定利回りの上振れが期待できる不動産クラウドファンディングには「COZUCHI(コヅチ)」がありますが、「ヤマワケエステート」でもこうしたケースが続き投資家の信頼を獲得してけば、さらに人気サービスに成長していく可能性があります。

特徴6.キャンセル待ち機能がある

「ヤマワケエステート」のファンドの募集形式には「先着式」と「抽選式」があります。

多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、先着式の場合は申込金額が満額に達するとその時点で申し込みが締め切られてしまいますが、「ヤマワケエステート」では、満額に達したあとも「キャンセル待ち」の申し込みができます

不動産クラウドファンディングは契約から8日まではクーリングオフが可能です。この間にキャンセルが出た場合、「キャンセル待ち」に申し込んだ人の中から抽選が行われる仕組みです。実質的なダブルチャンスとなるため、投資のチャンスが広がるメリットがあります。

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ヤマワケエステート

ヤマワケエステートの3つの注意点

「ヤマワケエステート」には以下のような注意点もあります。
  1. 償還実績がまだ少ない
  2. プロジェクトに関する情報がやや乏しい
  3. 劣後出資割合が低い
それぞれ詳しく説明します。

注意点1.償還実績がまだ少ない

「ヤマワケエステート」は2023年10月にサービスをスタートした新しい不動産クラウドファンディングサービスです。ファンドの組成実績は凄まじいスピートで重ねていますが、運用・償還実績についてはまだまだ乏しいのが現状です。利回りが高めに設定されているため、かなり注目度の高いサービスとなっていますが、今後も安定して分配・償還が無事に行われるかどうかは、まだ未知数という状況です。

サービスのスタートフェーズから注目を集めるだけ集めておいて「失敗した」では最悪です。そういった意味では特に初期は「何が何でも成功させる」という思いは強いはずです。こうした背景込みで、投資に値するかどうかを判断しましょう。

なお、上述したように少しずつファンドの償還・分配が行われてきています。2024年4月時点では非常に順調であるといえそうです。

注意点2.情報公開にクセあり

「ヤマワケエステート」では、賃料収入を配当原資とするインカムゲイン型と、売却益を配当原資とするキャピタルゲイン型、それらを合わせたハイブリッド型の3つのプロジェクト形態があります。プロジェクト概要には、特に立地についての詳細が記載されており、そのエリア・建物の需要について想像を巡らせることができます。

一方で、建物自体の大きさや詳しい所在地、築年数などの詳細情報は、会員登録をした上で「契約前書面」を確認しなければ見ることができません。また、「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、事業者の出資分である劣後出資の割合・金額についても、投資家登録が済むまでは閲覧できません

そして、その情報についても、「契約前書面」に小さく記載があるのみなので、注意深くチェックする必要があります。劣後出資は不動産クラウドファンディングにおけるリスクを考える上で重要な情報になるため、この情報公開に消極的な点もマイナスポイントになります。

投資判断をするには十分な情報がないと怖いからね……!
い、今まで雰囲気で投資してたから気にしたことなかったっぴ……!

注意点3.劣後出資割合がかなり低い

「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、劣後出資割合が低い点にも注意が必要です。劣後出資とは事業者自身が出資する資金のことを指し、もし対象不動産において損失が出た場合に、劣後出資分から損失を負担することになるため、一定の割合があると投資の際のリスク軽減につながります。

不動産クラウドファンディングにおける一般的な劣後出資割合は10~30%程度ですが、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は数%程度で、中には1%以下のものもあります

つまり、運用上で損失が出た場合には、「ヤマワケエステート」側で補填する金額はほとんどないため、投資家にとっては元本割れリスクが高めであるといえます

ヤマワケエステートで実施中のキャンペーンをチェック

「ヤマワケエステート」では2024年6月3日現在、実施しているキャンペーンはありません。キャンペーン情報が更新され次第、こちらでお知らせしていきます。

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ヤマワケエステートの評判・クチコミ

「ヤマワケエステート」の利用者によるX(旧Twitter)でのクチコミから、サービス内容の評判をチェックしてみます。

実際のクチコミもチェックしていこう!
どんな意見があるか、隅々までチェックしていくっぴ~っ!

うれしい評判・クチコミ

残念な評判・クチコミ

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ヤマワケエステート

ヤマワケエステートの評価は?編集部レビュー

「ヤマワケエステート」の特徴や評判を解説してきましたが、最後に以下の評価基準をもとにした編集部の独断と偏見による評価・レビュー をご紹介します。なお、総合評価は高い順からS・A・B・C・Dの5段階としています。

※編集部による評価は、今後組成されるファンドや償還の状況により修正することがあります

ヤマワケエステートの評価
評価 A 規格外の高利回り&利益上振れで注目度急上昇。償還・分配は順調

不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」は、広告塔に元サッカー日本代表で実業家・投資家でもある本田圭佑氏を起用しているほか、84%超(ただし、募集金額は650万円と少額)のファンドを組成するなど、非常にバズ性の高い、話題のサービスです。その他のファンドでも8割以上が想定利回り10%超を謳っており、規格外の利回りがこのサービスの最大の魅力といえます。

一方で物件に関する情報や劣後出資の情報記載がわかりにくいなど、開示情報にクセがありリスク評価がしにくい点はマイナスポイントです。さらに、劣後出資割合が一般的な水準を大幅に下回っておりリスク高めであることは承知しておく必要があるでしょう。

ただし、ファンドの償還・分配が徐々に始まり、利益の大幅な上振れもあったことからも現状は順調といえそうです。「高利回り」という非常にわかりやすい訴求力を持つサービスで、実績を重ねるごとに今後さらに注目を集めていくことになりそうです。

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  • 記事を書いた人 ゴクラクJOURNAL編集部

    『ゴクラクJOURNAL』は、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング、事業型ファンドといった少額投資ファンドに関する情報や、投資・お金、その他ファイナンシャルテクノロジーに関する情報を提供しています。編集部では、投資初心者の目線に立ったユーザーファーストのメディア運営を目指しています。

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