【初心者向け】基本が全部わかる！不動産クラウドファンディングの疑問20連発

不動産クラウドファンディングは、自己資金が少なくても気軽に不動産投資ができる投資商品です。中には、「ちょっと興味はあるけれど難しそう」と感じている人もいるでしょう。

そこでこの記事では、初心者向けに不動産クラウドファンディングに関する疑問点をまとめています。不動産への投資を検討している人やクラウドファンディングの仕組みに興味を持っている人はまずはこの記事でざっくり概要をつかみましょう。

Q1．「不動産クラウドファンディング」とはなんですか？

A．複数の投資家が共同で不動産に出資する投資です。

不動産クラウドファンディングは、サービス提供事業者が投資家からファンド形式で出資金を集めて不動産を購入し、その運用益（賃料収入や売却益）を原資として投資家に配当金を分配するという仕組みで運用される投資商品です。

投資したあとはほったらかしで運用の手間がないことや、利回りが事前に設定されていて運用中の値動きがないこと、元本割れリスク軽減の仕組みがあることなどから、投資初心者、不動産投資初心者でも始めやすいのが特徴です。

不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づく投資商品で、この不特法が2017年、2019年に国土交通省によって相次いで改正され規制が緩和されたことで、サービス提供する事業者が増えました。

Q2．不動産クラウドファンディングは儲かりますか？利回りはどれくらい？

A．利回りは3〜7％くらいがボリュームゾーン。「短期間で大儲け」はできないが堅実に資産を増やせるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングの利回りは募集されているファンドによって異なります。ボリュームゾーンは3〜7％程度ですが、中には10％を超えるような高利回りファンドも提供されています。

不動産クラウドファンディングのファンドは、事前に「運用期間」が設定されており、多くの場合、運用期間終了時に出資したお金と利益が返ってきます。運用期間は6カ月〜12か月程度のものが多く、想定利回りは「年利換算」で表示されます。例えば、想定利回り6％、運用期間12カ月のファンドに10万円を投資した場合、12カ月後に、投資した10万円に加え、運用益の6,000円（税引前）が加わって返還（「償還」といいます）されます。

これが、運用期間6カ月（半年）である場合は、「利回り6％」も半年分で計算します。この場合は3％になるため、運用益は3,000円（税引前）となります。投資額が10倍の100万円になれば、利益も同様に10倍になります。

このように、不動産クラウドファンディングは投資前から利益の想定が可能な投資商品であり、そこが株式投資や投資信託といったほかの投資商品と大きく異なる点です。

運用中の値動きがないため、株式のように短期間で資産が大きく増えるということは基本的にはありませんが、お金が戻るスケジュールやその金額が事前にわかるので、計画的かつ堅実に資産を増やしたい人に向いている投資といえます。

Q3．不動産クラウドファンディングに元本保証はありますか？

A．元本保証はありません。

不動産クラウドファンディングは投資商品であり、元本保証はありません。投資にはリスクがつきものです。ファンドの運用が終了しても出資金が全額返金される保証はない点を必ず理解しておく必要があります。

不動産特定共同事業法第21条では、「利益が確実であると誤解させるべきではない」と規定しています。法律で損失が生じないと誤解させる行為を禁止しているため、不動産クラウドファンディングは元本保証を明示できません。

ただし、2024年4月時点では、不動産クラウドファンディングにおいて施工時における不測のトラブルによる償還遅延は数例あるものの、大きな元本割れ事例は確認されていません。現物不動産投資の場合、儲かる割合は50〜60％程度といわれており、それと比較すると不動産クラウドファンディングは損をするリスクが相対的に低いといえます。

Q4．不動産クラウドファンディングにはどんなリスクがありますか？

A．空室リスクや不動産市況の変動リスクなどがあります。

不動産クラウドファンディングには、家賃収入を配当原資とする「インカムゲイン型ファンド」と売却益を配当原資とする「キャピタルゲイン型ファンド」があります。

インカム型の代表的なリスクには家賃収入が想定を下回る空室リスクがあり、キャピタル型には不動産市況の変動によって想定より売却益が下回るリスクや、売却先が見つからないことで償還が遅延するリスクなどがあります。

また、ファンドではなくサービス事業者が抱えるリスクもあります。不動産を運用するサービス事業者が倒産した場合は、出資金が戻らないということもありえます。このようなリスクを避けるため、事業者選びも重要であるといえます。

Q5．不動産クラウドファンディングのリスク対策は？

A．優先劣後方式やマスターリースなどの仕組みがあります。

不動産クラウドファンディングにはさまざまなリスク対策があります。具体的には、投資する際に次のようなリスク対策をチェックしておきましょう。

• 優先劣後方式の有無
• 劣後出資割合
• 運営事業者が上場企業かどうか
• 運用実績
• 利回り
• 運用期間
• 家賃保証の有無

▽優先劣後方式の有無

「優先劣後方式」とは、投資家だけでなく事業者自身も一定の割合で対象不動産に出資をし、その事業者による出資割合のぶんまでは損失を優先的に被る、という仕組みのことをいいます。

空室によって賃料が少なくなった場合や売却益が小さくなってしまった場合など、運用による利益が下回った場合、優先劣後方式を採用しているファンドだとそのぶんだけ投資家の元本割れリスクが軽減されます。

▽劣後出資割合

「優先劣後方式」において、事業者が出資するぶんを「劣後出資」といいます。この劣後出資の割合が大きいほど、損失が出た際の補填割合が大きいことを意味します。

仮にファンドの劣後出資割合が30％だった場合、ファンドで損失が出たとしても、30％の損失までは事業者が優先的に被り、そこまでは投資家の資産は守られることになります。そのため、リスク軽減を重視するのであれば劣後出資割合の高いファンドを選んだほうがよいということになります。

▽運営事業者が上場企業かどうか

不動産クラウドファンディングには運営会社が倒産するリスクもあります。倒産する可能性が低いサービス事業者を選ぶもっとも簡単な方法が、上場企業が運営しているサービス事業者を選ぶ、という方法です。

上場にはさまざまな条件をクリアする必要があり、上場を維持するにも厳格な規定があります。一定以上の経営基盤を持っていることが保証されており、企業としての信用も非上場のそれとは大きな違いがあります。つまり、非上場企業と比較すると断然倒産リスクは低いといえます。

また、運営会社自体が上場していなくても、上場企業のグループ会社が運営していたり、上場企業や、上場企業の関連ベンチャーキャピタルなどから出資を受けている場合なども相対的に信用が高いサービス事業者であるといえます。

▽運用実績

実際にその不動産クラウドファンディングサービスではどれくらいのファンドを組成・運用しているか、また運用の結果、正常に償還・分配が行われているかをチェックするのも大切です。

多くのサービス事業者では、過去のファンドの運用実績を公開しています。「（事業者名）＋運用実績」などのキーワードでWeb検索をしてみましょう。十分な運用実績のある不動産クラウドファンディングを選ぶことで失敗の可能性を低く抑えることができます。

▽利回り

利回りはファンドの収益性を見る上でもっとも重要な指標ですが、リスクの目安にもなります。リターンが大きいということはリスクも大きいということだからです。

不動産クラウドファンディングの場合は、一般的に売却益を配当原資とする「キャピタルゲイン型」が利回りが高くなる傾向があります。中でも、海外の新興国の不動産を対象にしたものや、郊外の開発系プロジェクトなどでは比較的高い利回りが設定されます。

その大きな要因となるのが、「物件を安く仕入れられる」という点です。安く仕入れられれば、売却時の差益を大きくできます。ただし、安いということは少なくともその時点では価値が低いということであり、それを高額で売却するには、サービス事業者がいかに魅力的な物件に価値向上できるか、あるいは魅力的な建物を作れるか、という部分が極めて重要になります。

ここに、賃料収入で安定的に利益を得られる「インカムゲイン型」と違ったリスクが潜んでいます。目指した金額で売却できなければ当然利回りが下がりますし、最悪のケースで売れなければ利益はありません。

もちろん、ファンドの利回りは収益のほか、事業者が利益をどれくらい取るかといった部分も大きく関係するため完全に比例するわけではありませんが、基本的には「高利回り＝高リスク」「低利回り＝低リスク」と覚えておいて損はありません。

▽運用期間

不動産クラウドファンディングは、事前に想定利回りが設定される投資商品です。

この想定利回りは、「運用期間終了時にこれくらいの利益が出せるだろう」という予測のもと設定されますが、当然ながら不動産自体の価値は常に動き続けます。そして、運用期間が長くなればなるほど、不動産の価値が変動するリスク（ここでは「振れ幅」の意味）は高まります。先に述べた「空室リスク」や「価格下落リスク」は代表的なものといえます。

これは逆にいえば、運用期間の短いファンドはこうしたリスクが小さいことを意味します。利回りを想定したとおりに出せる可能性が高いため、基本的に運用期間が短いファンドのほうが損をしにくいといえます。

ただし、短期間で運用されるファンドにばかり投資をすると、運用終了から資金の償還まで期間が空いたり、次に投資するファンドを見つけるまでのタイムラグが短期での運用終了ごとに続いたりするため、トータルでの投資効率は低下します。そのため、投資効率とリスクのバランスを考慮しながら、どれくらいの運用期間のファンドを選ぶかを決めていく必要があります。

▽マスターリースの有無

不動産クラウドファンディングで提供される「インカムゲイン型ファンド」の場合、サービスによっては対象不動産をマスターリース（一括借上げ）を前提に賃貸事業者に貸し出す仕組みを取り入れいてるところもあります。

マスターリースを取り入れている場合、マンションやアパートを一棟丸ごとを貸す契約になるため家賃が保証されます。そのため、仮に運用期間中に空室が出たとしてもファンドの利回りには影響せず、安定的な収入が期待できます。

Q6．不動産クラウドファンディングはいくらから始められますか？

A．1万円から始められます。

不動産クラウドファンディングは、サービス事業者やファンドによって最低出資金額が異なりますが、多くは1万円を最低出資金額に設定しており、以降1万円単位で投資が可能です。

それ以外で比較的多いのは最低出資額を10万円にしている事業者・ファンドです。その場合、投資額が10万円単位（10万円・20万円・30万円…）のもののほか、最低出資額が10万円で以降は1万円単位で投資できるもの（11万円、12万円など端数が可能）があります。

投資は「口数」で指定し、例えば募集金額1,000万円のファンドで最低出資額が1万円／1口であった場合、全体の最大投資可能口数は1,000口になります。最低出資額が10万円／1口の場合は最大投資可能口数は100口ということになります。なお、個人での最大応募口数に上限があるケースもあり、抽選式の募集では希望出資口数の一部のみ投資可能になることもあります。

Q7．不動産クラウドファンディングの分配金はいつもらえますか？

A．運用終了後にもらえるファンドと、運用期間中にもらえるファンドがあります。

不動産クラウドファンディングの分配金は、運用終了後に元本と一緒に支払われるものと、運用期間中に分配金が支払われ、運用終了後に元本が戻るものの2つがあります。

多いのは前者で、特に運用期間が12カ月（1年）以下のファンドではほとんどが運用終了後に一括で支払われるタイプとなっています。反対に運用期間が2年、3年と長いものになると、半年ごとや四半期（3カ月）ごとに分配金が支払われるものが多くなります。

Q8．不動産クラウドファンディングは投資初心者でもできますか？

A．はい。投資初心者でも始めやすい投資です。

不動産クラウドファンディングは、投資初心者でも簡単に始められる投資です。その理由には次のようなことが挙げられます。

• 最低1万円の少額から投資できるから
• 短期間で収入が得られるから
• 日々の値動きを気にする必要がないから
• 定期的に分配金を得られるものもあるから
• ほったらかしでOKで特別な知識が不要だから

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Q9．不動産クラウドファンディングの始め方は？

A．サービスの会員登録をして希望のファンドに応募するだけでOKです。

不動産クラウドファンディングを始めるのに難しい手順はありません。大きく以下の4ステップで投資が完了します。

1．サービスサイトで会員登録する

必要情報の入力と本人確認手続きを行い、会員登録をします。

2．投資するファンドを選ぶ

利回りや運用期間などを見て、投資したいファンドを選びます。

3．口座に入金する

ファンドの抽選に当選するなど、投資が決定したら、所定の口座に投資するお金を入金します。

4．あとは運用終了まで待つだけ

入金したあとは、特にやることはありません。運用終了まで待つだけです。

なお、ファンドの募集方式には先着式と抽選式があります。先着式は早く申し込んだ順に、抽選式は募集期間終了後に行われる抽選で当選したときに投資が可能です。

Q10．不動産クラウドファンディング事業者の選び方は？

A．6つのポイントをチェックして選びましょう。

不動産クラウドファンディングのサービス事業者を選ぶ際には、次の6つのチェックポイントで比較するのがおすすめです。

• 平均利回りと過去のファンドの最高利回り
• 投資対象となる不動産のエリア
• 最低投資金額
• 過去の運用実績
• 運営会社が上場企業か否か
• 劣後出資割合

▽平均利回りと過去のファンドの最高利回り

投資をする上でまず気になるのは利回りでしょう。

不動産クラウドファンディングは初心者でも始めやすい投資ですが、中には難しい言葉・聞き慣れない言葉も出てくるため、事前に理解しておくとスムーズに投資を始められるでしょう。

利回りや運用期間だけでなく、サービスごとにさまざまな特色を打ち出していますので、ぜひ色々なサービスの情報に触れながら、自分の投資スタイルに合うサービスを見つけて選んでみてはいかがでしょうか？