不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは?仕組みやメリット・注意点を詳しく解説

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#用語解説 #投資の仕組み・スキーム

不動産クラウドファンディングには優先劣後方式という投資家のリスクを抑える仕組みがあります。不動産の価格変動や空室率などによっては元本割れする可能性があるため、優先劣後方式の内容や注意点を知っておくことは大変重要になります。

そこで今回は、優先劣後方式の仕組みやメリット・デメリットなどについて詳しく解説します。不動産クラウドファンディングを始めようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは

不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは不動産クラウドファンディングには、投資家の元本割れリスクを低くする「優先劣後方式」という仕組みがあります。

投資したファンドの運用・売却益は「分配金」として受け取りますが、最終的に損失が生じる可能性は否定できません。例えば、物件の取得価格よりも価格が下がると売却時に損失が生じます。また、賃貸物件の空室率が高ければ運用益が少なくなります。

このような損失リスクを完全に避けるのは不可能です。しかし、優先劣後方式を採用しているファンドは、一定の比率までは投資家の元本が守られるため、損失リスクを抑えることができます。

なお、すべてのファンドに優先劣後方式が採用されているわけではありません。採用の有無は事業者やファンドによって異なります。リスクを下げたい場合は、事前にファンドの詳細をしっかりと確認しておきましょう。

優先劣後方式の仕組み

優先劣後方式を採用しているファンドは、事業者と投資家が一定の比率で共同出資します。この際、投資家の資金は「優先出資」、事業者の資金は「劣後出資」と別々に管理されます。

投資家は「優先出資者」となるため、利益は優先して分配されます。一方、損失が発生した場合は「劣後出資者」となる事業者の出資分から補填します。

  • 利益が発生した場合:投資家が優先して受け取る
  • 損失が発生した場合:事業者が優先して損失を被る

損失が劣後出資の範囲内であれば、投資家の出資分は減りません。このように、損失は事業者の出資分から優先して補填されるため、投資家の元本割れリスクは低くなります

優先劣後割合は10~30%が目安

不動産クラウドファンディングの優先劣後割合は事業者やファンドによって異なりますが、10~30%程度に設定されている場合が多くみられます。

以下で優先劣後割合が30%に設定されている場合の計算例を見てみましょう。

  • 物件取得価格:5,000万円
  • 優先劣後割合:優先出資70%(3,500万円):劣後出資30%(1,500万円)

上記の場合、事業者の出資額は1,500万円です。そのため、損失が1,500万円以内であれば投資家の元本は守られます。2,000万円の損失が生じた場合、1,500万円を超えた500万円分を投資家の出資分から補填します。

優先劣後方式のメリット

優先劣後方式を採用しているファンドに投資する主なメリットは、次の3つです。

  1. 元本割れのリスクを抑えられる
  2. 分配金を受け取りやすい
  3. 事業者との利益相反が少ない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.元本割れのリスクを抑えられる

優先劣後方式は事業者の出資分から優先して損失補填されるため、投資家の元本割れリスクを下げられます。不動産クラウドファンディングでも、当然不動産投資のリスクは避けられません。物件の価格変動や空室率、予期せぬ修繕費用の発生など、その要因はさまざまです。そのため、優先劣後方式のファンドを選べば、大きな損失を防げる可能性は高まります。

2.分配金を受け取りやすい

予想より利益が少なくても、投資家から優先して利益が分配されます。分配金は「賃料収入」と「売却益」の2種類に大別されますが、どちらも予想外の収益減少が発生する可能性はゼロではありません。しかし、優先劣後方式であれば、利益が少なくなっても投資家への分配が優先され、利益を受け取れるチャンスが広がります。

3.事業者との利益相反が少ない

投資家と事業者が共同出資をする優先劣後方式は、利益の相反が生じにくくなります。投資家の損失が事業者の利益になる仕組みのファンドは、運用が雑になる可能性もあるでしょう。また、事業者が優先して利益を受け取る仕組みのファンドは、投資家に利益が回らないような運営をされる恐れもあります。

しかし、優先劣後方式は事業者の出資金から優先して損失補填されるため、事業者は損失が生じないように全力で運用します。

優先劣後方式の注意点

優先劣後方式の注意点

「優先劣後方式があるから損失の心配はない」と安心しきってはいけません。以下のような注意点があることに留意しましょう。

  1. 優先劣後割合が多いと投資家の出資枠が減る
  2. 優先劣後割合はファンドによって異なる

それぞれ詳しく見ていきます。

1.優先劣後割合が多いと投資家の出資枠が減る

優先劣後方式の出資枠は投資家と事業者で分けるため、劣後出資枠が大きくなるほど投資家の出資枠が下がります。劣後割合が大きいほどリスクが下がりますが、このようなファンドは競争率が高くなり、投資をするチャンスが減る可能性があります。

2.優先劣後割合はファンドによって異なる

優先劣後割合はファンドによって異なります。割合は事業者が自由に決められるため、事前に出資割合を確認しておきましょう。事業者の公式サイトに「劣後出資比率30%」という記載があっても、すべてのファンドが30%とは限りません。実際の割合は各ファンドで異なります。劣後出資比率10%以下のファンドも少なくないので、事前に優先劣後割合を確認するようにしましょう。

不動産クラウドファンディングに安心して投資するためのポイント

優先劣後方式の有無のほかにも、不動産クラウドファンディングを選ぶ際には注意したいポイントがいくつか存在します。

  1. 最低投資額をチェックする
  2. ファンド情報の詳細を確認する
  3. 運営事業者の実績も調べておく

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.最低投資額をチェックする

ファンドの最低投資金額は、投資家が参加できるプロジェクトの数に影響を与えます。投資額が低いファンドほど、小口投資家や初心者にとっては参加しやすくなるでしょう。資金が多い投資家も、最低投資額が低いファンドに資金を分散すれば、リスクを軽減することが可能です。いずれにしても、自分の投資目的とリスクの許容度に適した最低投資金額を検討する必要があります。

2.ファンド情報の詳細を確認する

ファンドの詳細な情報も必ずチェックしておきましょう。対象となる不動産の所在地だけではなく、築年数や間取り、管理費、過去の修繕履歴など、投資に関わる要素はすべて確認しておきたいところです。物件の写真や動画も見ておきましょう。このような情報を開示していない事業者の利用は避けたほうが無難です。

3.運営事業者の実績も調べておく

事業者のファンドの運用実績や過去の成果も調査しましょう。償還遅延や行政処分を受けた履歴はないかの確認も重要です。

また、事業者の得意分野を確認しておくことも大切です。安定した経営と豊富な知識は、投資家のリターンと安全性に直結します。また、長期的なパートナーシップを築けるかどうかにも関わってきます。

不動産クラウドファンディングは優先劣後方式の有無を確認しよう

不動産クラウドファンディングのリスクを軽減するためには、優先劣後方式の有無を確認することが大切です。

ただし、劣後投資の割合が低すぎるとリスクが大きくなるので、事前に割合をチェックしておきましょう。無理のない投資をするためにも、さまざまな不動産クラウドファンディングを比較して、自分の目的とリスク許容度に適しているファンドを選択するようにしてみてください。

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  • 記事を書いた人 ゴクラクJOURNAL編集部

    『ゴクラクJOURNAL』は、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング、事業型ファンドといった少額投資ファンドに関する情報や、投資・お金、その他ファイナンシャルテクノロジーに関する情報を提供しています。編集部では、投資初心者の目線に立ったユーザーファーストのメディア運営を目指しています。

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