クラウドファンディングの“先”へ。DXで不動産の未来を拓く。ーー「LSEED（エルシード）」榮章博氏インタビュー

このインタビューシリーズでは、そんな不動産クラウドファンディングのサービス事業者に焦点を当て、キーパーソンにサービス運営の裏側を伺います。今回は、2024年にリブランディングして再スタートを切った「LSEED（エルシード）」を運営する株式会社ランドネット代表取締役・榮章博（さかえ・あきひろ）氏にお話を伺いました。（取材日：2024年9月5日）

LSEED（エルシード）とは？

投資用区分マンションの取引実績で国内トップクラスを誇る同社の強みを生かし、一定以上の収益性を確保しながら堅実性も高いファンドを提供しています。

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株式上場で信用力が向上・ブランドを「LSEED」へ

北は札幌、南は石垣島まで、日本全国の不動産の売買とリフォーム・リノベーション、賃貸事業を展開しています。投資用の中古区分マンションに関してはすでに全国を対象に取り扱いの展開を広げており、さらに戸建てや一棟アパートも全国に取り扱いを広げようとしているところです。

不動産業界のメインマーケットは今後、新築から中古に移ると思っており、当社としては、さらに一棟ビルや一棟マンションまで取り扱いを広げて、将来的に中古不動産の「流通・再生・運用」の分野で日本トップのシェアを獲得することを目指しています。

また、これらの不動産事業で培ってきた経験や実績を、比較的投資経験の浅い方にも同じように還元していく1つの方法として、不動産クラウドファンディング「LSEED」を展開しています。

ーーランドネットさんといえば、2019年に「LANDNET Funding」として不動産特定共同事業に参入されています。そこからリブランディングし2024年に「LSEED」として再始動していますが、どういった背景があったのでしょうか？

「LANDNET Funding」では、投資対象はワンルームマンションがメインでした。というのも、当時は当社の取り扱い物件の約7割がワンルームだったという理由があります。それが現在ではファミリータイプの物件のほうがメインになっており、さらに一棟ビルや一棟マンションといった大きめの物件も少しずつ増えてきています。これには2021年に株式を上場して会社としてのブランド力や信用力が向上したことも要因として挙げられます。

ワンルームマンションですと、大体数百万円とか1,000万円、2,000万円といったあたりの価格になりますが、ファミリータイプのマンションとなると、数千万円から1億円、さらに1億5,000万円くらいまで、幅広い価格帯の物件があります。株式上場したことで資金力と信用力が高まり、クラウドファンディングのスキームでも色々な物件やサービスを提供できる準備が整ったということで、今回ブランド名を「LSEED」とあらためて、再スタートすることにしたという流れです。

 ーーサービスが始まってから、ここまでの手応えはいかがでしょうか？

実は最初の「1号ファンド」では、配当利回り3％で運用期間3年というものを提供したのですが、あまりうまくいかなかったんですよね（苦笑）。正直にいって、お客様が集まりませんでした。

その経験も踏まえて、以前の「LANDNET Funding」で成功した、利回り8％で3カ月という案件に1回立ち帰ってみようと。そうしたら、しっかり集客ができましたので、その次から6％、5％、4％と少しずつ利回りを抑えていきながら案件を出していきました。直近の「6号ファンド」は3％でしたが、募集開始から2日で満額以上の応募を達成できました。

当社が目指している、「リスクを抑えながら安心して投資できる3％の案件」というところで、しっかり獲得できたのは自信になりました。

長期型や複数組み入れファンドも提供していく

まず前提として、「LSEED」の配当原資は家賃収入でまかなっています。例えば、家賃収入の実質利回りが大体4％以上ある物件を選定して、出資者の方にそのうちの3％の配当を行う、というような設計です。

そんな中で、「LSEED」でメインの投資対象としているファミリータイプマンションは、実はお部屋が空くと価格が高くなるという特性があるんです。その理由は、賃貸中の物件と空室の物件では評価方法が異なる点にあります。

不動産は一般的に、賃貸中は「収益還元法」、空室時は「取引事例比較法」で計算するのですが、収益還元法で計算する賃貸中物件の市場価格相場は空室時の相場の約8～9割になります。

そこで、割安で買える賃貸中の物件を当社が仕入れ、空室になったタイミングでリフォーム販売することで安定的に収益を上げられる構造になっています。このような仕組みによって、当社と出資者の方がWin-Winの関係になれると考えています。

ーー「LSEED」にブランド名を刷新したことで、今後はどのような戦略や方向性でサービスを展開していくのでしょうか？

まず、お客様に安心して投資していただき、安定的に配当を受け取っていただける体制を整えて提供していく、という部分は「LANDNET Funding」から一貫して変わらない部分です。

一方で、どういった商品を提供していくか、という部分では以前とは変わっていくと思います。先ほど申し上げたような投資対象物件の変化だけでなく、運用期間についてもさまざまな商品の提供を考えています。

例えば、3年とか5年、さらには10年といった長期間でお金を預けていただいても、予想配当利回り3％くらいのところできっちりお支払いできるような商品は提供できるのではないかと考えています。

とはいえ、当社はまだ上場したばかりですし、サービスも立ち上がって間もないので、投資家のみなさんから、まだまだ大きな信用は獲得できていないのかなとも思っています。そういった意味で、現状は3カ月の案件が多くなっていますが、まずはその一歩先、6カ月や1年という期間でしっかり配当できる商品を提供していくことを目指していきます。

ーーファンドの募集規模を大きくしていく予定もあるのでしょうか？

はい、募集規模も大きくしていきたいと思っています。具体的には、投資対象物件の数を増やすというやり方をまずは考えています。ちょうど「1号ファンド」で行ったように、1つのファンドに2物件、3物件、5物件と複数の物件を組み入れていくやり方ですね。

あとは、当社は物件の仕入れを得意としていることもあり、実は1億円クラスの物件も10本、20本と控えていたりするんです。ただ、いくら物件があっても信頼がなければお金は集まりませんから、まずは実績を重ねて信頼を獲得すること、そして実際の市場のニーズの調査もしながら、こうした案件を提供するタイミングを伺っていこうと思っています。

ーー現在、ファンドの提供頻度は1カ月に1本程度となっていますが今後さらに増やしていく可能性はありますか？

提供頻度に関しては担当者の力量次第かなと思います（笑）。物件はたくさん控えていますので、今開発中の機能が完成して安定稼働してくれば、2週間に1本は行けるんじゃないかと思っています。

3号・4号事業者、さらに不動産業界のDXへ