不動産クラウドファンディングの選び方を6つのポイントで解説！おすすめサービスも紹介

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができること、運用に手間がかからないことなどから、資産運用の選択肢として人気が高まっている投資の一つです。

しかし、不動産クラウドファンディングを行う事業者はさまざま存在するため、どの事業者をどういった基準で選べばいいのかという悩みもあるかと思います。

そこで今回は、不動産クラウドファンディングの事業者の選び方をテーマにします。

そもそも不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、1口1万円からの少額投資が可能という手軽さと、預貯金に比べ利回りが高く、インターネット上で取引が完結することから資金の運用先として、昨今、注目度の高い投資です。

不動産クラウドファンディングの仕組みを簡単に説明すると、以下の1から3までの流れになります。

1. 事業者が、不動産権利を小口化して複数の投資家から資金を集める
2. 集まった資金で不動産を購入、運用
3. 収益を投資家へ分配

投資家は事業者のHPから投資したいファンドを見つけて、募集期間内にクラウドファンディングに参加します。ファンドは先着順のものと、抽選のものがあります。投資先となる物件は、住居用不動産、商業施設、医療施設、保育施設など、さまざまな種類があります。海外の物件へのクラウドファンディングもあります。 当然、投資ですので 元本保証 はありません。リスクをよく理解して始めましょう。

不動産クラウドファンディングの選び方6つのポイント

不動産クラウドファンディングをはじめるための一歩は、運営事業者を選ぶことから始まります。しかし、数ある事業者や多数のファンドから、何を基準に選べばいいのでしょうか？

ここでは、事業者やファンドを選ぶための6つのポイントをお伝えします。

1．取り扱いファンド数と案件の豊富さ

不動産クラウドファンディングに参加するためには、事業者のサイトから申し込みをします。ファンドによって「先着順」で参加できるものや、「抽選」のものがあります。

人気の高い先着順のファンドでは開始からすぐに募集が終了してしまうこともあります。

そのため、ファンドの募集規模が小さい、または、ファンドの取り扱い数が少ない事業者では、なかなかクラウドファンディングに参加できないこともあります。

よって、事業者のサイトを選ぶ際は、ファンドの取り扱いの多い業者、また、募集金額の大きい業者がおすすめです。事前にリサーチして、数社に登録しておくのがいいでしょう。

2．不動産の種類や物件情報の充実度

不動産クラウドファンディングの投資先は、住居用不動産、商業施設、ホテル・旅館などの宿泊施設、保育施設など、多種多様です。ファンドを選ぶときには、利回りだけでなく、投資物件の種類や立地なども重要な判断基準となります。

例えば、住居系不動産の場合、定期的に家賃収入が見込まれるため、比較的安定した分配金（インカムゲイン）が得られます。また、利便性の高い土地や人気のエリアなら、売却益（キャピタルゲイン）も見込めるでしょう。

一方、商業施設や宿泊施設などの場合、世の中の景気や社会情勢により収益が変動する可能性があります。

また、海外不動産に投資できるクラウドファンディングは、一般的に利回りが高く魅力的に見えますが、為替変動の影響を受ける場合があるので注意が必要です。

不動産クラウドファンディングは、数あるファンドの中から自分で投資先を選ぶという楽しみはありますが、同じ利回りでも、選ぶファンドによって抱えるリスクが異なることを理解しておきましょう。

ファンドを選ぶ際は、自分のリスク許容度と相談して投資先を選ぶことが大切です。

3．運用期間の幅とライフプランとの相性

不動産クラウドファンディングの運用期間は、3カ月から12カ月など、比較的短期間のものが多いですが、中には2年、3年、10年という長期運用のファンドもあります。

短期運用は資金が早期に回収できるため、景気の影響を受けにくいことがメリットです。

一方、長期運用は、長期間資金を拘束することになるため、利回りが短期運用より高めに設定されていることがメリットと言えます。

したがって、将来的な資金計画の中で、自分に適した投資期間を選ぶようにしましょう。

4．優先劣後方式と劣後出資割合

不動産クラウドファンディングの特徴として「優先劣後方式」が採用されることが挙げられます。

優先劣後方式とは、投資家の損失リスクを抑える方式です。ファンドに対して、投資家が優先出資を行い、事業者が劣後出資を行うという仕組みです。

優先劣後出資方式をとっているファンドの場合、対象不動産の価値が下落して損失が出た場合、その損失は最初に劣後出資者の事業者が負担することになります。

したがって、損失が事業者の劣後出資額を超えなければ、優先出資者である投資家の元本が減ることはありません。

例えば、優先劣後割合が、「70％：30％」の出資総額1億円の不動産の場合で考えてみましょう。

• 投資家の優先出資金：7,000万円
• 事業者の劣後出資金：3,000万円

仮にこの物件で2,000万円損失が出た場合でも、劣後出資者である事業者の出資金から2,000万円が補填されるため、投資家の損失はありません。

もし、損失が劣後出資額を超えてしまうと、優先出資者の元本にも影響が生じます。

なお、優先劣後出資方式では、分配金の配当順位も優先出資者→劣後出資者の順です。このように、優先劣後出資方式は、投資家の安全性を高める仕組みです。

優先出資率と劣後出資率の割合はファンドによって異なりますので、ファンド選びの指標にできます。

5．事業者の信頼性と運営実績

不動産クラウドファンディングの事業者を選ぶ際は、必ず、不動産特定共同事業の許可を受けている会社を選んでください。

不動産特定共同事業の許可を得るためには、資本金、財産的基礎、人的構成、電子取引業務の体制整備ほか、定められた要件を満たしている必要があります。

出典：国土交通省｜不動産特定共同事業の許可の要件

大切な財産を守るために業者選びは重要です。

もちろん、許可を受けているから100％大丈夫という保証はありませんが、会社規模、不動産業歴、不動産クラウドファンディングの過去の実績などを調べ、信頼性の高い運営会社を選ぶことが大切です。

6．サポート体制・手数料・出金条件

不動産クラウドファンディングは、インターネットで完結する投資です。

事前に会員登録をしておけば、PCやスマホから簡単に投資ができます。

しかし、取引手数料や、中途解約が可能かなど、事業者によりサービスやサポートに違いがあります。

信頼性の高い事業者同士を比較検討することが大切です。

投資前に確認したいチェックリスト

  最後に、出資ボタンを押す前に次の項目をチェックしておくと失敗を減らせます。

    
• 不特法の許可情報（許可番号など）が公式サイトで明示されている。
    
• 案件概要に、物件情報・賃貸状況・想定収支・リスクが具体的に記載されている。
    
• 優先劣後方式の有無と、劣後出資割合が明示されている。
    
• 出口戦略（売却方針・想定シナリオ）が説明されている。
    
• 運用期間と資金拘束が、自分の資金計画に合っている。
    
• 手数料・出金条件・税務書類の発行など、運用後の実務がイメージできる。
  

【目的別】事業者の選び方

投資家それぞれのニーズに合わせた、具体的な選び方の例を紹介します。

とにかく安全性を重視したい人は上場系・大手系を

元本割れリスクを極力下げたい方は、東証プライム上場企業や、10年以上の不動産運用実績がある大手事業者が提供するサービスを選びましょう。

経営基盤が安定しているため、倒産リスクなどを抑えた堅実な運用が期待できます。

少額から手軽に始めたい人は1万円から投資可能なサービスを

「まずは体験してみたい」という方は、最低投資金額が1万円に設定されているサービスがおすすめです。

お小遣いの範囲で複数の物件に分散投資することで、リスクを抑えながら経験を積むことができます。

高い収益性を狙いたい人は海外や開発型プロジェクトを

利回り8％以上など高い収益を目指すなら、新築マンションの開発案件や、成長著しい東南アジアなどの海外不動産を扱うサービスが選択肢に入ります。

ただし、これらはリスクも高くなるため、優先劣後比率などをしっかり精査することが不可欠です。

自分の目的にあった不動産クラファン選びに役立つのが、国内最大級の比較サービス「ゴクラク」です。

ゴクラクでは、約140以上のサービスについて「募集・運用ステータス」「平均利回り」「累計調達額」などを一括で比較できます。

その他にも、お気に入り登録機能や口コミ閲覧機能など、便利な機能が無料で使用可能。

以下の記事で「ゴクラク」について詳しく紹介していますので、ぜひチェックしてください。

主要クラウドファンディングおすすめ5社を比較

  ここでは、代表的なサービスを紹介します。
   募集状況や条件は頻繁に変わるため、最新の案件情報や手数料は各公式ページで確認してください。

CREAL（クリアル）

CREALは、少額から始めやすく「まずは不動産クラファンを体験してみたい」初心者に選ばれやすいサービスです。

レジデンス系だけでなく、ホテルやオフィス、福祉系など物件タイプの幅が広く、案件の性格（安定寄り・成長寄り）を選びやすいのもポイントです。

一方で、募集方式や分配タイミング（毎月か、償還時中心か）は案件ごとに違うため、利回りだけで判断しないようにしましょう。

                                       

利回り目安	4〜5％前後が多い
運用期間目安	1〜3年中心
最低投資額	1万円〜
募集方式	案件ごとに異なる
ファンド種類	レジデンス／ホテル／オフィス／福祉系 など
中途換金	案件ごとに異なる
特徴	少額・物件タイプ豊富

 

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、「短期で回転させたい」「売却益も狙いたい」など目的を持った投資家に比較されやすいサービスです。

運用タイプ（短期運用型／中長期運用型）という切り口があるため、初心者でも案件の狙いを把握しやすいのが特徴です。

ただし案件によってリスクの性質が変わるため、出口戦略（どう売却して償還する想定か）や、換金制度の条件は必ず確認しましょう。

                                        

利回り目安	4〜10%程度（短期運用型の案内）
運用期間目安	3ヶ月〜3年程度（短期運用型の案内）
最低投資額	1万円〜（短期運用型の案内）
募集方式	案件ごとに異なる
ファンド種類	短期運用型／中長期運用型
中途換金	換金制度あり（条件要確認）
特徴	運用タイプが明確

 

ジョイントアルファ

ジョイントアルファは、投資単位がやや大きめになりやすく、資金に余裕を持って分散設計したい人向けの選択肢です。

予定分配率が控えめな案件も見られるため、「利回り最優先」より「堅実さ・わかりやすさ」を重視する人に合いやすい傾向があります。

投資額が大きいほど1案件への集中リスクが上がるため、案件数（投資機会）や資金拘束期間もセットで確認しましょう。

                                        

利回り目安	3%台（予定分配率の例）
運用期間目安	約12ヶ月（掲載例）
最低投資額	10万円〜（掲載例）
募集方式	案件ごとに異なる
ファンド種類	エリア分散型 など
中途換金	案件ごとに異なる
特徴	投資単位が大きめ

 

らくたま

らくたまは、短めの運用期間の案件が見つかりやすく、資金拘束を抑えてスタートしたい人に向きやすいサービスです。

抽選式の案件が多い傾向があるため、応募しても投資できないケースを前提に「他サービス併用」や「先着案件の有無」を見ると投資機会を作りやすくなります。

短期でも元本保証はないので、物件の立地・賃貸状況・優先劣後など基本情報は必ず確認しましょう。

                                        

利回り目安	5〜6%台
運用期間目安	90日〜1年程度
最低投資額	1万円〜
募集方式	抽選中心（案件により先着あり）
ファンド種類	商業系／オフィス／店舗 など
中途換金	案件ごとに異なる
特徴	短期・抽選多め

 

TOMOTAQU（トモタク）

TOMOTAQUは、実績ベースの平均値など「数字で判断しやすい材料」が用意されている点が特徴です。

「実績の公開＝必ず同じ結果になる」ではありませんが、初心者が水準感を持つうえで比較しやすい要素になります。

実績の見せ方（対象期間・算出条件）と、個別案件の条件（利回り・運用期間・リスク低減策）は分けて確認しましょう。

                                        

利回り目安	平均6%台（実績ベース）
運用期間目安	平均約1年（実績ベース）
最低投資額	1万円〜（ファンドにより）
募集方式	案件ごとに異なる
ファンド種類	案件ごとに異なる
中途換金	案件ごとに異なる
特徴	実績データ公開

 

ほかの不動産投資法との違いは？

不動産投資 と言えば、現物不動産への投資やREIT（不動産投資信託） やソーシャルレンディング あります。

これらの投資商品と、不動産クラウドファンディングの違いを見ていききましょう。

1．現物不動産投資との違い

現物不動産への投資先と言えば、アパートやマンションなどの住居系不動産が多いため、オーナーの収益は家賃や譲渡益になります。

現物不動産投資は、安定的な収益が見込まれる一方で、不動産取得時の費用が多額であることや、税金や管理費などのランニングコストなどがかかることから、誰もが気軽に手を出せる投資ではありません。

一方、不動産クラウドファンディングは、不動産投資といっても、権利を小口化しているため、少額から不動産への投資が可能です。

無理のない範囲で投資ができるため、投資初心者でも手を出しやすいと言えます。

また、現物不動産を運用するには、管理や運営にマンパワーが必要ですが、不動産クラウドファンディングでは、運用が始まれば基本, 償還まで手間がかかりません。

2．REIT（不動産投資信託）との違い

REITとは、不動産投資信託証券のことです。複数の投資家から集めた資金を投資のプロが、商業ビル、オフィスビル、マンションなど複数の不動産を購入して運用します。

一つの不動産ではなく、複数へ投資するためリスクの分散にもなっています。

REITは不動産クラウドファンディング同様、少額からの投資が可能です。

投資信託のためいつでも売却可能で売却益を狙うこともできますが、安定的に分配金を受け取るためには長期保有が基本です。

また、REITは、証券取引所で売買をしますので、不動産クラウドファンディングよりも流動性が高いです。

その半面、社会情勢や為替の影響を受けやすいため、REIT自体の価格や分配金に変動リスクがあります。

その点、不動産クラウドファンディングは、あらかじめ運用期間や利回りが決まっているので収益の安定性は高いと言えます。

3．ソーシャルレンディングとの違い

貸付型（融資型）クラウドファンディングのことを、ソーシャルレンディングといいます。ソーシャルレンディングは、インターネットでファンドの募集を行い、複数の投資家から集めた資金を、ソーシャルレンディング会社（事業者）が企業に貸し付けることで利息を受け取り、投資家へ分配するサービスです。

不動産クラウドファンディングと同様、少額からの投資が可能で、こちらも今、注目されている投資方法の一つです。

不動産クラウドファンディングとの大きな違いは、不動産クラウドファンディングは特定の不動産に直接投資するのに対し、ソーシャルレンディングは、直接投資するのではなく、間にソーシャルレンディング会社（事業者）が入り融資を行う点です。

ソーシャルレンディングでは、融資先企業の収益が悪化すると分配金が減る可能性があるのと同時に、ソーシャルレンディング会社（事業者）が倒産してしまうと、出資金が戻らなくなるケースもあります。

このようなことから利回りは高めの設定ですが、投資を行う際は事業者の経営状況などを注意深く確認する必要があります。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

次に、不動産クラウドファンディングのメリットとデメリットを確認していきましょう。

不動産クラウドファンディングのメリット4つ

メリット1．少額から不動産投資ができる

不動産クラウドファンディングは、1口1万円からという少額から始められ、運用期間も短期・中期・長期と選べるため、自分に合うスタイルで比較的気軽に投資が始められます。

メリット2．ミドルリスク・ミドルリターンの投資

定期預金をローリスク・ローリターン、FXや暗号資産をハイリスク・ハイリターンとしたら、不動産クラウドファンディングは、ミドルリスク・ミドルリターンを目指した投資です。

ローリターンでは物足りない、かと言ってハイリスクには踏み込めないという方には向いているのでしょう。

運用期間や利回りはファンドによって異なります。

将来の資金計画、リスク許容度内のファンドを選ぶことができます。

メリット3．管理や運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、クラウドファンディングに参加できれば、運用が終了して分配金を受け取るまで何もする必要はありません。

そのため、手間なしの投資と言えます。

メリット4．安定収入が得られる

株式、投資信託、REITなど他の投資は、社会情勢や為替変動により元本や分配金に変動が生じますが、不動産クラウドファンディングは、保証はないものの、設定された利回りで比較的安定した収入が期待できます。

不動産クラウドファンディングのデメリット4つ

デメリット1．分配金が変動する可能性

不動産クラウドファンディングの利回りは、5％～7％と他の投資に比べ高めの設定です。

しかし、事業者の倒産、社会情勢、さまざまな要因で予定通りの分配金を得られないリスクはゼロではありません。

デメリット2．中途解約できない場合もある

不動産クラウドファンディングの利回りは償還まで保有した場合の利回りです。

投資を始める前には、運用期間や投資額が適切かを検討しましょう。

中途解約可能としている事業者もありますが、別途、事務手数料がかかるため運用効率は下がります。

デメリット3．元本割れリスク

不動産クラウドファンディングは投資ですので、元本割れのリスクはゼロではありません。

投資不動産の価値が下がると、元本割れの可能性があります。

元本割れリスクを下げるために、優先劣後出資方式を採用しているファンドを選ぶようにしましょう。

出資割合はファンドごとに異なりますので、劣後出資割合が高いファンドを選ぶこともリスクを下げるコツです。

デメリット4．希望のファンドに投資できないこともある

不動産クラウドファンディングの参加方法は、「先着順」と「抽選」がありますが、先着順で人気の高いファンドは、募集開始後すぐに終了してしまうことがあります。

確実にクラウドファンディングに参加したい場合は、「先着順」と「抽選」を併用する、数社の事業者に会員登録をしておくなどの準備が必要です。

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