不動産クラウドファンディングは儲からない？噂の真相や儲かるコツを紹介

不動産クラウドファンディングを始めようと考えているものの「儲からない」という口コミを見て、不安になっている人も多いでしょう。

結論から言うと、不動産クラウドファンディングは短期で大儲けを狙う投資ではない一方で、選び方とリスク管理次第で堅実に「儲かる」可能性がある投資です。

本記事では「儲からない」と言われる理由を整理しつつ、儲かる理由と実践的なコツまでまとめて解説します。

結論：短期で大きな利益は期待できないがローリスク・ミドルリターンの投資

結論からお伝えすると、不動産クラウドファンディングは仮想通貨やデイトレードのように、一晩で資産を数倍にするような「大儲け」ができる投資ではありません。

しかし、年利3〜7%程度の安定した利回りを狙える「ローリスク・ミドルリターン」な資産運用手法です。

銀行預金よりもはるかに効率が良く、かつ株式投資ほど価格変動に一喜一憂しなくて済む点が最大の魅力といえます。

「不動産クラウドファンディングは儲からない」と言われる5つの理由

不動産クラウドファンディングのことを調べている人の中には、「不動産クラウドファンディングは儲からない」という意見を聞いたことがある人もいるかもしれません。

そのようにいわれる理由には以下のようなものが挙げられます。

理由1．短期での大きな収益は期待できない

投資商品としての特性による理由です。基本的に不動産クラウドファンディングは、株式投資やFX、仮想通貨投資のように短期間で大きな利益を上げることはできません。

そのため、こうした投資と比較して「儲からない」といわれることがあります。

しかし、不動産クラウドファンディングは、「一攫千金」よりも「安定収益」を好む人にフィットする投資商品であるといえます。

その理由として挙げられるのが、事前に利回りが決まっていて、運用中の値動きがないことです。

値動きがないため、株式投資やFXなどのように想定以上の大きな利益を得ることは期待しにくいのは確かですが、その反面、運用によって元本が大きく毀損してしまうリスクも低いといえます。

事前に利益を想定できるため、計画的に資産運用したい人に適している投資なのです。

理由2．人気ファンドは投資できないことがある

不動産クラウドファンディングは現在非常に人気が高まっており、優良なファンドは数分で満額に達したり、高い倍率の抽選になったりすることがあります。

「投資したくてもできない」期間が長くなると、その分資金が動かず利益が生まれないため、結果として「期待したほど儲からない」と感じる要因になります。

理由3．レバレッジを効かせられないから

現物の不動産投資では、銀行から融資を受けることで手持ちのお金の何倍もの不動産を購入して運用することができます。

高額な不動産であるほど、運用による収入も多くなるため、この点で現物不動産投資は有利です。

一方、不動産クラウドファンディングでは銀行の融資は受けられないため、手持ちのお金で投資をする必要があり、そのぶん得られる利益は少なくなります。

ただし、レバレッジを効かせて投資をするということは高いリスクを背負って高い収益を狙うということに他なりません。

当然ながら複数の不動産に分散投資をするのも簡単ではありません。

大きなリスクを負わずに、コツコツ安定的に収益を得たい人には、現物不動産投資よりも不動産クラウドファンディングが向いているといえます。

理由4．想定外のリスクが発生する場合がある

不動産クラウドファンディングには、投資対象となる不動産の空室リスクや、不動産市況の変化による価格変動リスク、さらに運営会社の倒産リスクもあることから「儲からない」といわれることがあります。

しかし、前者の2つは現物不動産投資も同様であり、かつ高額であることから現物不動産投資のほうが高いリスクを追うことになります。

また、不動産クラウドファンディングにはリスク軽減の仕組みが複数あり、相対的にリスクは低いといえます。

また、運営会社の倒産リスクについても、上場企業運営のサービスを選ぶなどの対策を講じることで、リスクを大きく下げることができます。

理由5．元本保証がない

日本の法律上、出資法などの規制により元本保証は禁止されています。

万が一、不動産価格が暴落し、事業者の守備範囲を超えた損失が出た場合は元本割れが発生します。

「絶対儲かる（損をしない）」わけではないという点が、慎重な投資家から儲からないと言われる一因です。

ただし、後述する優先劣後方式など、元本割れリスクを軽減する仕組みがある点は大きな特徴です。

不動産クラウドファンディングで儲かる理由

不動産クラウドファンディングが儲からないといわれる理由やデメリットを見てきましたが、実際にはメリットも多く、特性を理解して投資をすれば儲けを出すことが可能です。

その理由について解説していきます。

儲かる理由1．少額投資ができリスク分散が可能だから

現物不動産投資は、ワンルームマンションだとしても安くて数百万円以上はします。

そのため銀行の融資を受けて購入するのが一般的ですが、これを複数の物件に分散投資するのは簡単ではないでしょう。

しかし、不動産クラウドファンディングは同じ不動産投資でも1万円からの少額投資が可能です。

そのため現物不動産よりも圧倒的に小さい金額で複数のファンドに投資が行え、リスク分散することができます。

現物不動産投資と比較して断然低いリスクで不動産投資が行えます。

儲かる理由2．事前に利回りが決まっているから

不動産クラウドファンディングの特徴の1つに、事前に利回りが決まっていることが挙げられます。

利回り6％の案件であれば、運用終了時に6％（税抜）の利益を受け取ることを前提として投資することになります。

株式投資では日々価格が動くため、例えば1年後に株価がどうなっているかは誰にもわかりません。

株価が2倍になっているかもしれませんが、1／2になっている可能性も同時にはらんでいるのです。

その点、不動産クラウドファンディングは価格変動がなく、決まった運用期間後に受け取れる利益も事前にわかるため、資産運用の計画が立てやすく、自分のペースで着実に資産を増やしていくことができます。

不動産クラウドファンディングの利回りは4～8％程度

ちなみに、不動産クラウドファンディングの平均的な利回りは4～8％程度です。

これは一般的な現物不動産と比較しても十分な数字であり、株式のいわゆる「高配当株」の配当利回りと比較してもかなり高い数字であるといえます。

債券も期間の定めのある投資商品ですが、国債の場合、期間は2年、5年、10年とやや長く、かつ利回りは1％未満です。

当然、不動産クラウドファンディングのほうがリスクはありますが、収益性の面で有利なのはいうまでもありません。

儲かる理由3．知識や手間が不要ですぐに始められるから

運用開始から終了まで価格の変動がないため、株式投資のように儲けを出すための売買のテクニックや知識、またそのタイミングを伺う必要がありません。

そのほか、通常の不動産投資であればオーナーとしての物件の管理業務がありますが、不動産クラウドファンディングでは投資したあとは投資家にやることはなく、ほったらかしでOKです。

もちろん知識に関してはあるに越したことはありませんが、知識のない投資初心者でもすぐに始められて、収益化までの見通しが立てやすいのは不動産クラウドファンディングの大きなメリットです。

儲かる理由4．優先劣後方式でリスクを抑えられるから

不動産クラウドファンディングには、優先劣後方式の仕組みがあります。

劣後出資割合はファンドごとに確認する必要がありますが、優先劣後方式自体はほぼすべての不動産クラウドファンディングサービスで採用されており、投資家のリスクが抑えられるようになっています。

投資には基本的に「元本保証」はありません。それは不動産クラウドファンディングも同様ですが、こうした元本割れのリスクを軽減する仕組みがあるのは非常に珍しいといえます。

当然ながら、株式投資や現物不動産投資にもこうした仕組みはありません。

不動産クラウドファンディングには損をしにくい仕組みがあるため、翻って儲けを出しやすいといえます。

不動産クラファンの仕組みや自分にあった投資先を効率的に選ぶ方法は、以下の記事をチェックしてみてください。

他の投資と比較したときのメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングが自分にとって「儲かる」投資かどうか判断するために、他の投資商品と比較してみましょう。

株式投資との比較

株式投資は大きな利益を狙えますが、価格変動が激しく、常にチャートをチェックする手間がかかります。

不動産クラウドファンディングは爆発力には欠けますが、市場の混乱に左右されにくい安定感があります。

現物不動産との比較

現物不動産は融資を利用して大きな利益（レバレッジ）を狙えますが、多額の借金のリスクと管理の手間が伴います。

不動産クラウドファンディングは、借金なしで少額から不動産オーナーと同じ利益を享受できるのがメリットです。

一方で、現物不動産のように不動産の所有権を持つ投資ではない点は理解しておきましょう。

投資信託／REITとの比較

REIT（不動産投資信託）は証券市場で取引されるため価格が毎日動きます。

不動産クラウドファンディングは運用期間中の価格変動がないため、精神的な安定感を保ちながら運用できます。

儲かるための実践的なコツ

不動産クラウドファンディングは儲からない……とならないためには、不動産クラウドファンディングの特性を理解した上で、リスクに対しても適切に対処する必要があります。

そこで、ここでは不動産クラウドファンディングで儲けるためのコツを紹介します。

1．サービス事業者の実績を確認する

不動産クラウドファンディングに投資を検討する上で、サービス事業者選びは非常に重要です。

「たくさん儲けたい」と思うと、利回りの高さで選んでしまいがちですが、それに加えて過去の運用実績の確認も忘れずに行いましょう。

高利回りのファンドを出しているけれど、サービス開始から間もなく、まだ償還（お金を返すこと）・分配の実績がないということもあり得ます。

過去の運用で利益を生み出していることがわかれば安心して投資できるでしょう。

上場企業や、上場企業のグループ会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスは、経営基盤が一定以上に強固であることが保証されているため、倒産リスクを大きく軽減することができます。

2．劣後出資の割合を確認する

不動産クラウドファンディングには優先劣後方式という仕組みがあります。

これは投資家にとっての元本割れリスクに大きく関係します。

優先劣後出資では、事業者も投資家と同じように一定の出資を行います。

このとき、投資家の出資分を「優先出資分」、事業者の出資分を「劣後出資分」といいます。

これは、利益が出た場合には投資家に優先して配当が分配され、逆に損失が出た場合は事業者の出資分（劣後出資分）から損失を補填するという、投資家のリスクを軽減する仕組みです。

例えば、投資家の総出資額（優先出資）が7,000万円、事業者の出資額（劣後出資）が3,000万円の場合、運用によって損失が出たとしても3,000万円までは事業者の出資額から補填されるため、投資家の出資金にダメージはありません。

ただし、上記のケースで損失が4,000万円にまでなった場合は1,000万円分を投資家の出資金から補填することになります。

この段階で元本割れということが発生しているわけです。

つまり、優先劣後方式においては、事業者の劣後出資割合が大きければ大きいほど投資家にとってはリスクが低いといえます。

一般的には劣後出資の割合は20％程度であることが一般的です。

これに比べて極端に劣後出資割合が低いような案件には慎重になったほうがいいかもしれません。

3．運用期間の短い案件を選ぶ

不動産クラウドファンディングにおいては、一般的に運用期間が長くなるほどリスクは高くなります。

理由は、期間を経るほど対象不動産の空室リスクが高まること、また、不動産市況も変化していくことが考えられるためです。

このことから、運用期間の短いファンドを投資対象に選ぶことで、こうしたリスクを軽減することができます。

4．分散投資する

不動産クラウドファンディングで「儲からない」を避ける基本は、1つの案件や1社に資金を集中させないことです。

運営会社、投資対象（物件タイプやエリア）、運用期間が異なる複数ファンドに分けることで、万が一の損失を抑えやすくなります。

また、人気ファンドに投資できない問題の対策としても、分散して申し込める環境を作ることが有効です。

5．複数事業者・ファンドを比較して選ぶ

同じ利回りに見えても、劣後出資比率や物件立地、情報開示の丁寧さ、運用レポートの頻度などでリスクは変わります。

また、人気ファンドに投資できない問題を避けるためにも、複数事業者を併用し、投資先の選択肢を増やすことが有効です。

比較して選ぶ習慣を作ることが、「儲からない」を回避し「儲かる」に近づく最短ルートになります。

不動産クラウドファンディングで儲けるなら「ゴクラク」を活用しよう

不動産クラウドファンディングは、利益の爆発力という意味では株式投資やFXなどに敵わないのは確かです。

一方で、自分なりにリスクを調整しながら、比較的高利回りかつ安定的な利益を得るのに向いている投資でもあります。

儲かるかどうかは、最終的には自分の投資スタイルに合うかどうかによります。

自分に合いそうと感じた人は、今回のポイントを参考に、不動産クラウドファンディングで資産運用を始めてみてはいかがでしょうか。

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