インカム型・キャピタル型の違いは？不動産クラウドファンディングにおける違いを解説

インカム型は賃料収入を配当の原資としているため、賃貸物件の入居率が安定している場合には、賃料収入も安定します。

物件自体の価格変動によって配当が下がったり元本割れが発生したりすることは比較的少ないといえます。

ただし、当初の予定よりも入居率が低くなった場合、賃料収入が減って、そのぶん配当利回りが低くなることは考えられます。

とはいえ、12カ月程度の運用期間が多い不動産クラウドファンディングの場合、居住用物件では急激な入居率の低下は起こりにくく、配当利回りの低下幅もそれほど大きくならない可能性が高いといえるでしょう。

インカムゲイン型ファンドのメリット

仮に不動産価格が下がったとしても、賃料までがすぐに連動して下がるわけではないため、それによって分配金の額が減るケースは少ないといえます。

また、ファンドによっては毎月、四半期ごと、半年ごとなど定期的に分配金が得られる点もメリットです。定期的に配当されるファンドに投資すれば、安定したキャッシュフローが得られるでしょう。

インカムゲイン型のデメリット

どのような好立地の不動産でも、空室リスクがゼロということはありません。

さらに運用期間中に賃料相場が下がってしまった場合も、配当が下がるケースがあります。

こうした場合は想定通りの賃料が得られずに元本割れすることも考えられます。

ただし、クラウドファンディング事業者が不動産管理会社とマスターリース契約を結んでいる場合は、空室が発生しても分配金に影響することはありません。

マスターリース契約とは、不動産管理会社が物件を一括して借り上げるもので、空室の有無にかかわらず賃料が保証されます。

また、インカム型は、キャピタル型のように大きな譲渡益を見込みづらいため、利回りが比較的低めに設定されるのが一般的です。

キャピタルゲイン型ファンド（キャピタル型ファンド）とは

不動産クラウドファンディングのキャピタルゲインとは、不動産の譲渡益です。

例えば1億円で購入した不動産を1億2,000万円で売却したら、2,000万円がキャピタルゲインとなります（実際には登記費用・不動産取得税、媒介手数料などの諸費用が差し引かれます）。

キャピタルゲイン型ファンドの特徴

物件が当初の見込みよりも高値で譲渡できた場合には、想定利回りよりも高いリターンが得られることもあります。

一方で、当初想定していたよりも安価でしか物件が譲渡できなかった場合、リターンが想定利回りを下回ることもあります。

キャピタルゲイン型のメリット

プロジェクトの内容によっては完成した後の売却先があらかじめ決まっているファンドもあり、その場合は投資のリスクは低くなります。

また、物件が当初想定よりも高く売却できた場合、利回りが当初想定を上回る（アップサイドがある）こともあります。

キャピタルゲイン型のデメリット

譲渡益が想定を下回った場合は分配金が減額されたり、最悪のケースでは元本割れとなることもあります。

キャピタル型のファンドへ投資を行う際は、物件の立地や広さおよび売却予定金額・スケジュールが妥当かどうか、慎重に検証することが大切です。

ただし「優先劣後方式」を採用しているファンドであれば、譲渡益が想定を下回った場合でも投資家の損失は限定されます。

優先劣後方式が採用されているファンドは損失が生じた場合、まず事業者の資金から損失分を補填する仕組みとなっています。

投資家の資金は「優先資金」として、事業者の資金は「劣後資金」として管理します。ただし、投資家の優先割合と事業者の劣後割合はファンドにより異なります。

また、キャピタル型の場合、分配金は償還時に一括で支払われます。

したがって、分配金を定期的に得たい投資家には向いていません。

インカムゲイン型ファンドとキャピタルゲイン型ファンドの違い

ハイブリッド型（インカム＋キャピタル）も存在

最近の不動産クラウドファンディングでは、インカム型とキャピタル型を組み合わせた「ハイブリッド型」のファンドも増えています。

これは運用期間中の「賃料収入」を分配しつつ、運用終了時の「売却益」も分配金に上乗せする仕組みです。

ハイブリッド型は、賃料による着実な収益と、売却によるボーナス的な収益の両方を狙えるため、バランスの取れた投資が可能です。

インカム型・キャピタル型・ハイブリッド型どれが向いてる？

投資の目的や性格によって、適したタイプは異なります。自分に当てはまるものを見つけてみましょう。

インカム型が向いている人

インカム型は、できるだけ値動きの影響を抑えて、安定した分配を受け取りたい人に向いています。

分配金を毎月や四半期ごとなど、定期的に受け取りたい人とも相性が良いです。

一方で空室や賃料下落の影響は受けるため、物件の稼働状況やマスターリースの有無は確認しましょう。

キャピタル型が向いている人

キャピタル型は、運用終了時の売却益によるリターンを狙いたい人に向いています。

分配が償還時に一括となることが多いため、途中のキャッシュフローよりも最終リターンを重視する人に向いています。

売却価格次第で利回りが上下しやすいので、出口戦略や想定売却価格の妥当性、優先劣後の厚みをチェックしましょう。

ハイブリッド型が向いている人

「安定」と「収益」のいいとこ取りをしたい欲張りな方（または慎重派の方）に向いています。

「基本は賃料で手堅く稼ぎたいけれど、最後に出口で利益が出たら嬉しい」といった、リスク分散を重視しつつも期待値を高めたい方に人気です。

自分の投資スタイルに合ったファンドを見つけよう

特に初心者のうちは単純に利回りや運用期間だけを重視して投資先を決めがちですが、各ファンドの特性を理解することで、不動産の運用にも目が向くようになっていきます。

投資の判断基準を養っていく第一歩として、まずは特性やメリット・デメリットを理解し、自分の投資スタイルに適したファンド・サービスを選べるようになっていきましょう。

自分にあったファンド選びのポイント

ファンドを選ぶ際は、型（インカム・キャピタル）だけでなく、以下の3点も必ずチェックしてください。

1. 優先劣後比率：事業者がどれくらいの損失まで肩代わりしてくれるか。

2. 運営会社の信頼性：不動産運用のプロとして実績がある会社か。

3. 物件のエリアと用途：自分が納得できる、収益性の見込める物件かどうか。

不動産クラファンの選び方については以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひチェックしてみてください。

ファンド探しには「ゴクラク」を利用しよう

インカム型かキャピタル型といった点だけでなく、実際の案件探しではさまざまな条件を比較検討する必要があります。

しかし、利回り・方式・運用期間・最低投資額などの条件を、サービスごとに見比べるだけで時間がかかってしまいます。

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