不動産投資の「表面利回り」「実質利回り」とは？違いを解説

公開日 2024/02/14

最終更新日 2024/02/14

#用語解説 #投資初心者

不動産投資のことを調べていると、「表面利回り」「実質利回り」という言葉をよく目にします。これらにはどのような意味があるのでしょうか。

今回は不動産投資の利回りについて詳しく解説します。表面利回りと実質利回りの違いや計算方法について確認しておきましょう。

そもそも利回りとは？

不動産投資の「利回り」とは、投資金額（物件の購入金額）に対して1年間でどのくらいの収益があるかを示すものです。利回りが高いほうが収益率が高いということになります。また、利回りを見ることで投資金額が何年で回収できるかもわかります。

よく使われる「利回り」には「表面利回り」「実質利回り」そして「想定利回り」の3つがあります。これらの違いについては次章以降で詳しくご紹介します。

表面利回りとは

表面利回りとは、物件の購入価格と1年間の家賃収入から計算された利回りのことを指します。たとえば、物件を5,000万円で購入し、1年間で500万円の家賃収入があった場合「10％の表面利回りがある」ということになります。

ただし、表面利回りの計算では修繕費や保険料、固定資産税といった諸経費等が考慮されていません。よって10％の表面利回りであっても、10年間で投資金額を回収することはできないということになります。

なお、諸経費はオーナーの意向や物件の状態によって異なることも多いため、不動産投資の広告では表面利回りが表記されているのが一般的です。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算は以下の式で行います。

（1年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格）× 100

先にご紹介したとおり、5,000万円の物件で1年間の家賃収入が500万円の場合の表面利回りは「（500万円÷5,000万円）×100」で10％です。1年間の収益が400万円の場合の表面利回りは8％となります。

実質利回りとは

実質利回りは、物件購入時にかかった費用や物件管理の経費を考慮して算出した利回りです。投資物件管理に必要な経費には以下のようなものがありますので押さえておきましょう。

管理費
修繕費
固定資産税
保険料
管理会社へ支払う管理委託料
広告宣伝費

など物件を決定する際には収益性を正確に知るためにも、表面利回りではなく実質利回りを算出することをおすすめします。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は以下のとおりです。

（年間収入-年間の諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸費用）× 100

1年間にかかった諸経費は年間収入から引き、購入時の諸費用を物件購入費用に足して計算しましょう。

想定利回りとは

想定利回りとは、経営するマンション・アパートが満室になったと想定して算出する利回りのことを指します。その他、複数の物件を所有するケースで、1棟だけではなく所有物件全体の収益を確認したいときにも使われます。

購入時点で空室がある物件の場合、想定利回りどおりの利回りが出ないという点は留意しておきましょう。

想定利回りの計算方法

想定利回りは以下の式で計算します。

満室時の1年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

実質利回りとは異なり、経費等は計算に含めません。そのため、想定利回りで算出された利回りが正しい収益性を表すわけではない点には注意が必要です。

利回りを確認する際の注意点

不動産投資の利回りを確認する際に気を付けたい点は以下の2点です。

利回りだけで判断しない
利回りは変わることもある

　一つずつ詳しく見ていきましょう。

1．利回りだけで判断しない

投資用物件を決める際、誰もが利回りがどれほどかに注目するのではないでしょうか。しかし、利回りの高さだけを重視するのは危険です。不動産広告では、経費等を含めない「表面利回り」や満室状態の収入で算出した「想定利回り」が記載されることが一般的です。

広告で出されている利回りがそのまま収益とはならないため、必ず経費も含めた「実質利回り」を計算するようにしましょう。

経費によって収益性は大きく変わる

経費が増えるほど実質利回りは下がります。特に築年数が古い物件になると、購入後すぐに大きな修繕が必要になる可能性があります。また、空室が多い物件の場合は入居者を増やすために広告を出すこともあるかもしれません。

さらに保険料や固定資産税など、どの物件でも必要な経費以外に、物件の状態によってかかる経費があることも忘れないようにしましょう。

2．利回りは変わることもある

　実質利回りも確認した上で物件を購入した場合でも、利回りは変わることがありますので安心は禁物です。利回りが変わる要因には以下のようなものがあります。

物件の劣化による空室リスクの上昇
地震・水害・火災などの災害
市場の価格変動

物件の劣化による空室リスクの上昇

物件が古くなると、修繕の必要が生じるだけでなく、空室が出る可能性も高くなります。空室が出るとそれだけ家賃収入が減ります。家賃収入が減ると利回りが下がるため注意が必要です。

地震・水害・火災などの災害

こまめに修繕し空室が出ない物件であっても、災害が発生し予定外の修繕が必要になる場合もあります。このようなリスクを避けるためにも、物件を購入する前にその地域の「災害リスク情報」を調べておくようにしましょう。火災保険や地震保険で備えることも重要です。

市場の価格変動

将来的には保有する物件を売却し売却益を得たいと考えている人は、価格が変動するリスクも想定しておかなければなりません。市場価格が下落していた場合、売却時に「売却益」がそれほど出ず、想定していた利回りを下回ることも考えられるため注意が必要です。市場価格が変動する原因には以下のようなものがあります。

物件の老朽化
景気の悪化
過疎化などでの人口減少
物件内や周辺での事件や事故

すべてを未然に防げるものではありませんが、以下のチェックを行い、価格変動リスクを最小限に抑えましょう。

中古物件を購入するのであれば、事件・事故の履歴がないかの確認
景気動向の予測
物件があるエリアの人口動態を確認

不動産投資では「表面利回り」だけではなく「実質利回り」も確認しよう

不動産投資における「表面利回り」「実質利回り」の違いについて解説してきました。

不動産投資の広告では表面利回りが掲載されていることが一般的です。利回りが高い物件は「収益性が高い」と思いがちですが、購入時の経費、毎年必要な経費が含まれていない点に注意が必要です。必ず経費も含めた「実質利回り」を算出し、ある程度正しい収益率を認識してから購入を検討しましょう。

また、実質利回りを計算して十分に収益性があると判断できる場合でも、その収益がずっと続くとは限りません。物件の劣化による空室率上昇や災害等で修繕が必要になる場合もあるほか、保有物件内で事件や事故が起こる可能性もゼロではありません。投資用物件の選定をする際は、これらのリスクも想定しながら行いましょう。

記事を書いた人　ゴクラクJOURNAL編集部

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