不動産STOとは？新しい資金調達・投資手法の仕組みと事例を解説

不動産STOと他の投資手法の違い

比較されやすい他の不動産投資手法との違いを解説します。

不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングは、事業者のプラットフォーム内で匿名組合出資等として募集されることが多く、原則として途中換金が難しい商品が一般的です。

不動産STOはデジタル証券として設計され、二次流通の仕組みが整えば、売却による換金の選択肢が広がる可能性があります。

一方で、二次流通が未発達な局面では流動性が限定される点は共通の注意点です。

現状では不動産STOの商品数は少なく、不動産クラウドファンディングの方が投資機会が豊富です。

REIT（J-REIT）との違い

J-REITは複数物件のポートフォリオに投資するのが一般的で、証券市場で日々価格が変動します。

不動産STOは、1物件に投資する設計の商品もあり、何に投資しているかが明確になりやすい点が特徴として挙げられます。

ただし、取引市場の特性や価格変動の仕組みは商品ごとに異なるため、目論見書等で確認が必要です。

現物不動産投資との違い

現物不動産は物件選定や融資、管理の手間が大きい一方、直接保有によるコントロール性があります。

不動産STOは小口化により少額から参加しやすく、専門家が運用する商品設計が多い点が特徴です。

ただし、現物のように自由にリフォームや運用方針を決められるわけではありません。

不動産STOに関する日本での事例

欧米諸国ではすでに不動産STO市場が活発化し始めていますが、日本でも徐々に活用が広まりつつあります。

おもな事例を紹介していきましょう。

1．三井物産とSBI証券、三菱UFJ信託銀行が協業

出典：三井物産グループ、不動産STO第1弾で7億6000万円をデジタル証券で調達｜全国賃貸住宅新聞

2．ケネディクスが約70億円の大型不動産STOを完了

出典：日本最大となる約70億円の不動産STOを完了、世界的にも大型

不動産STO市場の現状と将来性

不動産STOに付いて、市場の現状と将来性を解説します。

国内市場の成長

国内の「不動産STO（不動産を裏付け資産とするセキュリティトークン）」は、セキュリティトークン市場の中でも特に中心的な分野として拡大しています。

株式会社BOOSTRYが公開している市場総括レポートの詳細版によると、2024年度の国内・公募セキュリティトークンの総発行額464億円のうち、約89％にあたる417億円が「不動産を裏付けとした受益証券発行信託」で発行され、不動産証券化が市場を牽引したと整理されています。

裏付け不動産も、レジデンス、ホテル・旅館、商業施設、物流施設などへ広がり、地域も一都三県以外へ多様化している点が示されています。

出典：株式会社BOOSTRY｜【最新版】国内セキュリティ・トークンマーケット総括レポート（2024年度）

インフラ整備の進展

市場が成長するためには、発行だけでなく「売買できる場」と「安全に受け渡しできる仕組み」が整うことが重要です。

国内では、大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）が、国内初のセキュリティトークンの取引市場として"START"を開設したことを公式サイトで案内しています。

これは、従来は「買ったら満期まで保有しやすい」商品が多かった状況から、将来的に「必要に応じて売却できる可能性」を広げる土台になります。

ただし、取引市場があっても、常に買い手・売り手が十分にいるとは限らず、流動性は商品や参加者の増え方次第で変わります。

出典：大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）｜Security Token Trading, START

大手金融機関の参入

不動産STOは金融商品取引法の枠組みで扱われるため、証券会社や信託銀行、資産運用会社などの関与が大きい分野です。

そのため、大手金融機関が商品組成や販売、運用、取引インフラに関わることは、市場の信頼性や継続性にとって重要な要素になります。

たとえば、野村證券は不動産セキュリティトークンの専用ページで商品・仕組みの案内や取扱実績を掲載しており、大手証券による個人向け展開が進んでいることが確認できます。

出典：野村證券｜野村の不動産セキュリティ・トークン

不動産STOでよくある質問

不動産クラファンに付いてのよくある質問に回答します。

Q．不動産STOの始め方は？

不動産STOは、一般に金融商品取引業者（証券会社等）を通じて購入します。

口座開設、本人確認、リスク説明の確認、申込、約定という流れが基本になります。

購入前には目論見書や契約締結前交付書面で、スキーム、費用、分配方針、償還条件、譲渡制限、二次流通の有無などを必ず確認してください。

Q．元本保証ですか？

不動産セキュリティ・トークンは預金ではなく、元本および分配金が保証されている商品ではありません。

Q．いつでも売れますか？

二次流通の仕組みがあっても、常に希望通りの価格で売買できるとは限りません。

市場参加者や需給、商品設計によって流動性は大きく変わります。

Q．不動産クラウドファンディングとどちらが向いていますか？

途中換金よりも「比較的シンプルに少額で不動産投資を始めたい」場合は、不動産クラウドファンディングが選択肢になりやすいです。

一方で「デジタル証券としての枠組み」や「二次流通の可能性」に魅力を感じる場合は、不動産STOが候補になります。

少額から不動産投資を始めるなら不動産クラファンもおすすめ

不動産STOは制度面や流通インフラの整備が進みつつある一方で、商品数や流動性はまだ発展途上で、初心者が「今すぐ始める」選択肢としてはハードルを感じることもあります。

そこで、少額から不動産投資を始めたい方には、不動産クラウドファンディングもおすすめです。

不動産クラファンは投資機会が豊富

不動産STOは注目されているものの、現時点では「いつでも選べる商品がたくさんある」という段階にはまだ発展途上です。

一方で不動産クラウドファンディングは、投資できる案件（ファンド）の数が多く、初心者が自分に合う条件を選びやすいのが強みです。

物件の用途も住宅、商業施設、宿泊施設、物流施設などに分類されており、投資家は好みやリスク感に合わせて案件を探しやすい設計です。

さらに運用期間や利回りなどで絞り込みもできるため、「短期で回したい」「まずは低リスク寄りで始めたい」など、目的別に選択肢を持ちやすい点が魅力です。

不動産クラファンについてさらに詳しく知りたいという方は、以下の記事もチェックしてみてください。

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