iRD・イルドやってみた評判を調査！不動産クラウドファンディングを解説

「iRD・イルド」は、都心部の賃貸需要が高い物件に少額から投資できる、不動産クラウドファンディングです。

運営するのはJRD株式会社で、優先劣後構造やサブリース契約を活用し、投資家のリスク軽減を図っています。

本記事では、iRDの特徴や仕組み、予定分配率、投資のメリット・注意点まで、事実に基づいてわかりやすく解説します。

これからiRDでの不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

iRD・イルドとは？基本情報

iRDはJRD株式会社が運営する不動産クラウドファンディング。

東京23区などの駅近ワンルーム等を対象に、1口10万円から投資できるのが特徴です。

最近の案件の予定分配率（年換算）はおおむね3％台、劣後出資割合は40％以上であることが多いです。

iRD・イルドの良い評判・口コミ

次に、iRDに関する良い口コミを紹介します。

良い口コミには、「劣後出資の割合が大きい」「運用終了から振り込みまでの期間が早い」という声が上がっています。

IRDってとこの抽選案件に申し込んだ。
ずっと前に投資家登録してて今回初応募。
ここあんまり話題にならないけど立地もいいし、劣後出資もデカくてよいと思う。

— imk (@imk107234811401) August 27, 2024

ムダな拘束期間、実はiRDも短いです
今回は運用終了から振込まで3日でした、早いのはありがたいですよね😊 pic.twitter.com/AwK0dupOMK

— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) November 29, 2024

iRDの劣後出資割合は40％以上なので、他の不動産クラウドファンディングに比べて非常に高めです。

また、運用終了後数日で元本と利益が振り込まれるのも投資家にとって嬉しいポイント。

他のサービスでは1週間以上・1ヶ月以上かかるところも多いので、非常にスピーディです。

iRD・イルドの悪い評判・口コミ

悪い口コミはあまり見られませんが、「地味で目立たない」との声が上がっています。

・2024年頑張った
らくたま。スピード運用スピード償還で他社にも影響を与えた功績は大きい。SOLS。SOLS WALLETはよくできたサービスだと思う。
・2025年期待
アセクリと、IRD。地味で目立たないけど、利回り合戦に参加せず、堅実で安全なファンドを今後とも継続して出していただきたい。

— imk (@imk107234811401) December 31, 2024

iRDは他の不動産クラウドファンディングと比べてまだ知名度が高くないため、有名なサービスのほうが安心できるという人には不向きかもしれません。

とはいえ、iRDは安定志向で堅実な投資ができるので、自身の投資目的に合わせて検討してみるとよいでしょう。

iRD・イルドのメリット

iRDのメリットは、安定性・リスク軽減策・投資のしやすさがしっかりと備わっているところにあります。

ここでは、具体的なメリットを3つ紹介します。

駅近・需要の高い物件に分散しやすい

iRDでは、23区の駅徒歩10分以内など、賃貸需要が高い条件の物件を対象にしており、空室リスクを配慮しています。

また、最低出資金額は10万円の案件が多く、小口化されています。

そのため、複数の案件に分散投資がしやすいのも特徴です。

劣後割合40％以上で損失リスクを低減

iRDでは、運用中に売却損等が発生した場合に、優先劣後スキームという備えがあります。

こちらは、運営会社が共同出資するもので、投資家が優先出資、運営側が劣後出資となります。

もし物件価格が下落した場合、運営側の劣後出資分から損失を補填します。

iRDでは劣後出資割合が40％以上と高く設定されており、この割合は不動産クラウドファンディング内でも高水準です。

物件の価値が下落した場合でも、投資家の元本毀損リスクを最大限抑えられる仕組みになっています。

短期案件が多く、資金拘束が長期化しにくい

直近の平均運用期間はおよそ3カ月（案件により3〜6カ月設定）で、終了までが比較的早い傾向です。

そのため、長期間資金がロックされずに済み、再投資や資金計画の自由度が高まります。

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iRD・イルドのデメリット・注意点

iRDは安定志向の堅実なサービスですが、利用にあたってはいくつかの制約や注意すべき点もあります。

投資判断を誤らないために、次の3つのデメリットもしっかり把握しておきましょう。

最低投資額が高め

1口10万円（案件により100万円）からのため、1万円から参加できるサービスと比べて初回ハードルは高いです。

一度にまとまった資金を投じる形になるため、しっかりと生活資金を確保したうえで投資する必要があります。

少額で1万円から投資できるものにはCOZUCHIがあり、以下のお得なキャンペーンも開催中です。

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応募倍率が高い案件があり当選しにくいことも

募集頻度は多くなく、人気時は倍率が100％超になる例もあるため、機会損失が出るケースがあります。

iRDの案件は抽選式なので、希望のタイミングで投資できない可能性もあります。

確実にすぐ投資したい場合は、先着式の案件を扱っているサービスの利用も検討しましょう。

利回りは中庸（3％台中心）

直近の予定分配率は3％程度が目安で、高利回り案件を求める投資家にはやや物足りない可能性があります。

iRDは安定性を優先しているため、短期間で大きなリターンを狙う投資家には不向きといえるでしょう。

10%以上の高利回りを狙えるものには利回り不動産があり、以下のお得なキャンペーンも開催中です。

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38号ファンドは運用3ヶ月、46号ファンドは10ヶ月での実績です。（どちらも早期償還となりました）

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iRD・イルドの仕組みとリスク

iRDは投資家保護のための仕組みを複数採用しています。

ここでは、その代表的な3つの仕組みと、それぞれのリスクを紹介します。

優先劣後方式

投資家は「優先出資」、運営側は「劣後出資」として出資します。

物件の売却額が下振れた場合は、まず劣後出資から毀損し、優先出資の保全を図る構造です（元本保証ではありません）。

ただし、極端な価格下落や大規模な損失が発生した場合には、優先出資者にも影響が及ぶため過信は禁物です。

サブリース活用による分配の安定策

賃料不払い・空室によるリスクを抑えるため、JRDグループとサブリース契約を締結した物件を対象としています。

この仕組みは分配金の安定性を高める一方で、サブリース料が収益から差し引かれるため、利回りにはある程度の影響があります。

元本割れリスクと流動性

不動産価格の下落、想定外の修繕コスト、売却環境の悪化等により元本割れの可能性はあります。

また、原則として運用期間中の中途解約や換金はできません。

投資に「絶対」はないことや一定期間資金がロックされることを理解し、必ず余剰資金のみで運用するようにしましょう。

Q&A！iRD・イルドの疑問に回答

Q. 最低投資額はいくらですか？

A. 原則1口10万円から（案件により100万円の設定もあり）です。

Q. 運用期間は？

A. 直近では3〜6カ月が中心です。

平均すると約3カ月ほどです。

Q. 元本割れの事例はありますか？

A. 公開情報ベースでは元本割れは確認できていません。

ただし元本保証はなく、今後の市況や物件ごとの事情によって損失が出る可能性はあります。

まとめ：iRDはこんな人に向いている

最後に要点をまとめます。

iRDは、短期でコツコツ運用したい、

駅近の需要が高いワンルーム等に分散したい、

という安定志向の投資家と相性がよいサービスです。

一方で、1万円からの少額で始めたい人や、年5％超の高利回りを狙う人にはミスマッチになり得ます。

最低投資額や応募倍率、流動性などの制約を理解したうえで、投資を検討するのがおすすめです。