ヤマワケエステートの評判・クチコミ＆辛口レビュー・評価

契約は匿名組合型なので不動産の所有権はありませんが、優先劣後方式の採用により元本割れのリスクが低減されます。対象不動産のエリアは東京都や神奈川県、埼玉県といった首都圏が中心です。

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怪しい？ヤマワケエステートの高利回りの秘密とは？

ヤマワケエステートが高利回りを実現できる理由

• 通常、開発を行う不動産事業者は土地の取得から売却までに平均25〜30％程度の粗利を得ている
• 一方で、不動産投資を行うエンドユーザー（投資家）が受け取れる実質利回りは2〜3％
• この差分には、不動産会社の利益のほか、広告費やセールスコストなども含まれる
• ただし細かい内訳についてはブラックボックス化おり、そこを紐解くことから始めた
• WeCapitalの180社以上の株主のうち40数社が不動産会社でその株主の物件のみを扱っている
• 不動産会社が行う土地の買い付け・造成、上物の建造費用、さらに実質の仕込み経費を把握した上で、投資家の利回りを設定している

つまり、「ヤマワケエステート」では株主である不動産会社の物件のみをファンド化する方針を取っており、その不動産会社と連携して上流からコストを管理することで投資家への配分（利回り）を大きく取ることができる、ということのようです。

ヤマワケエステートの運営会社・経営者

ヤマワケエステート株式会社の代表は上川健治氏

ヤマワケエステートに物件を多数提供する「エムトラスト」とは？

エムトラスト株式会社を深堀り

ヤマワケエステートとの協業内容は？

また、業務提携のプレスリリースでは、自社以外の「ヤマワケエステート」取り扱い案件についてのデューディリジェンス機能として物件の調査も行うとしており、単に物件の提供だけにとどまらない協業を行っているようです。

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ヤマワケエステートの評判・クチコミ

実際のクチコミもチェックしていこう！

どんな意見があるか、隅々までチェックしていくっぴ～っ！

うれしい評判・クチコミ

【ヤマワケエステート】本日5/9までのファンド10万円だけ申込完了！

年利15.2%+運用5ヶ月

劣後出資割合は少ないのはリスクですが、高利回り&短期投資に興味ある人にはおすすめかも‼︎ pic.twitter.com/H7I2QyUCLD

— うぃーず｜4児ブロガー｜米国株@不動産クラファン (@weeds611) May 8, 2024

✅年利8％以上の投資案件しか出さない方針の不動産クラファン「ヤマワケエステート」先週金曜に募集開始した表参道での年利27.7％の案件、直後に応募したら投資申込みできてました😃ここ最近も高利回り案件が続々出てきてるのでREITと合わせて活用がいいかも。詳細はプロフィール下のブログで解説中!! pic.twitter.com/yXuPUVtaCJ

— ひでさわ | ベトナム経済&株式 (@hidesawa0902) March 13, 2024

ヤマワケエステートの「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」の償還がありました。
想定利回り10%が15%になったのも驚きだけど、運用終了予定日に償還があったのもびっくり(⁠ʘ⁠ᴗ⁠ʘ⁠✿⁠)
今募集してるやつ申し込んじゃおうかなぁ。#ヤマワケエステート #不動産クラウドファンディング https://t.co/VHtQVfIQRn pic.twitter.com/MBczPhxw21

— anna@まったり資産運用 (@anna_thunder8) January 31, 2024

#ヤマワケエステート で初償還来ました！有難うございます。
3ヶ月の早期償還でしたが想定利回り運用助かります。 pic.twitter.com/oiTFLiGhWX

— 運用ちゃん (@u6SI8KH6Pl22439) April 5, 2024

残念な評判・クチコミ

ヤマワケ 吉祥寺荻窪エリア底地案件に100万円出資
年利13.6% x 9ヶ月間と好条件だが、代わりに優先劣後構造によるリスクマネジメント効果はないに等しい(劣後比率約0.3%)#ヤマワケエステート#不動産クラウドファンディング

— くらふぁん (@cloufun) March 11, 2024

#ヤマワケエステート 案件詳細ページに劣後出資の記載がなく、書面にも率だけで金額の記載はなし

わざと隠そうとしてるのではなくシステムの仕様だと思うけど、利用者に「隠してる！」って思われかねない

業者さんは使ってるシステムすみずみまで見てヤバそうなところは変更求めたほうが良いと思う🥴 pic.twitter.com/43uCwh3Ify

— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) October 20, 2023

ヤマワケエステートどうしようかな…
利回り高いけど、前書面見ても劣後割合分かんないし、終了後分配まで2ヵ月半かかるし、償還実績も待ちたい気もするし🤯
借地権案件はしないとして、新小岩案件なら10万だけしようか悩み中〜🙄

— ポイント@平凡サラリーマンの小遣い稼ぎ投資 (@pointpoint9999) November 18, 2023

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ヤマワケエステートの6つの特徴

「ヤマワケエステート」の主な特徴は以下の6点です。

1. 想定利回りが非常に高い
2. 優待抽選の特典あり
3. 売却先が決まっている案件あり
4. ファンドの提供頻度が高い
5. 配当が上振れする可能性がある
6. キャンセル待ち機能がある

特徴1．想定利回りが非常に高い

「ヤマワケエステート」のファンドは想定利回りの高さが最大の特徴であり魅力です。2024年4月16日現在、65件のファンドが提供されていますが、そのすべてで想定利回り（年利換算）が8％を超えており、かつ全体の8割以上が利回り10％以上超え、さらに過去には脅威の84％超という案件もありました（しかも償還時に95％の上振れ！）。想定利回りは年換算なので、実際に分配される金額は少なくなりますが、この数字のインパクトは凄まじいものがあります。

「84％」の案件はサービス開始間もないということでマーケティング的な意味合いも大きいと思われますが、その後もコンスタントに高利回り案件を提供し続けています。

利回り84％オーバーはすごすぎ！！！

震える……一瞬、詐欺を疑うレベルのインパクトだっぴ……！

特徴2．優待抽選の特典あり

特徴4．ファンドの提供頻度が高い

ヤマワケエステートが始めてのファンドを提供したのが2023年10月ですが、以降、平均5件以上のペースでファンドを提供し続けています。

さらに直近の2024年3月にいたってはなんと19件ものファンドを提供しており、これは他サービスを圧倒するペースといえます。投資家にとっては投資のしやすさにつながるため大きなメリットになります。

特徴5．配当が大幅に上振れする可能性がある

2024年1月末に「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」で、サービス初のファンド運用終了と償還・分配が行われました。当初の想定利回りは10％でしたが、実績値は年利換算で15％となり大幅な上振れとなりました。また、想定利回り84.6％として業界の話題をさらった「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」についても当初の利回りを超え、年利換算95％で償還されることが発表されています。

想定利回りの上振れが期待できる不動産クラウドファンディングには「COZUCHI（コヅチ）」がありますが、「ヤマワケエステート」でもこうしたケースが続き投資家の信頼を獲得してけば、さらに人気サービスに成長していく可能性があります。

特徴6．キャンセル待ち機能がある

「ヤマワケエステート」のファンドの募集形式には「先着式」と「抽選式」があります。

多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、先着式の場合は申込金額が満額に達するとその時点で申し込みが締め切られてしまいますが、「ヤマワケエステート」では、満額に達したあとも「キャンセル待ち」の申し込みができます。

不動産クラウドファンディングは契約から8日まではクーリングオフが可能です。この間にキャンセルが出た場合、「キャンセル待ち」に申し込んだ人の中から抽選が行われる仕組みです。実質的なダブルチャンスとなるため、投資のチャンスが広がるメリットがあります。

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ヤマワケエステートの3つの注意点

「ヤマワケエステート」には以下のような注意点もあります。

1. 償還実績がまだ少ない
2. プロジェクトに関する情報がやや乏しい
3. 劣後出資割合が低い

それぞれ詳しく説明します。

注意点1．償還実績がまだ少ない

「ヤマワケエステート」は2023年10月にサービスをスタートした新しい不動産クラウドファンディングサービスです。ファンドの組成実績は凄まじいスピートで重ねていますが、運用・償還実績についてはまだまだ乏しいのが現状です。利回りが高めに設定されているため、かなり注目度の高いサービスとなっていますが、今後も安定して分配・償還が無事に行われるかどうかは、まだ未知数という状況です。

一方で、建物自体の大きさや詳しい所在地、築年数などの詳細情報は、会員登録をした上で「契約前書面」を確認しなければ見ることができません。また、「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、事業者の出資分である劣後出資の割合・金額についても、投資家登録が済むまでは閲覧できません。

そして、その情報についても、「契約前書面」に小さく記載があるのみなので、注意深くチェックする必要があります。劣後出資は不動産クラウドファンディングにおけるリスクを考える上で重要な情報になるため、この情報公開に消極的な点もマイナスポイントになります。

投資判断をするには十分な情報がないと怖いからね……！

い、今まで雰囲気で投資してたから気にしたことなかったっぴ……！

注意点3．劣後出資割合がかなり低い

「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、劣後出資割合が低い点にも注意が必要です。劣後出資とは事業者自身が出資する資金のことを指し、もし対象不動産において損失が出た場合に、劣後出資分から損失を負担することになるため、一定の割合があると投資の際のリスク軽減につながります。

不動産クラウドファンディングにおける一般的な劣後出資割合は10～30％程度ですが、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は数％程度で、中には1％以下のものもあります。

つまり、運用上で損失が出た場合には、「ヤマワケエステート」側で補填する金額はほとんどないため、投資家にとっては元本割れリスクが高めであるといえます。

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「ヤマワケエステート」では2024年5月31日まで、投資家登録＆投資完了でもれなくAmazonギフトカード2,000円分がもらえるキャンペーンを実施中です。なお、5月31日は投資家登録の期限となり、その後7月31日までに投資を完了すればキャンペーン対象となります。

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ヤマワケエステートの評価は？編集部レビュー

「ヤマワケエステート」の特徴や評判を解説してきましたが、最後に以下の評価基準をもとにした編集部の独断と偏見による評価・レビュー をご紹介します。なお、総合評価は高い順からS・A・B・C・Dの5段階としています。

※編集部による評価は、今後組成されるファンドや償還の状況により修正することがあります

評価

A

規格外の高利回り＆利益上振れで注目度急上昇。償還・分配は順調

不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」は、広告塔に元サッカー日本代表で実業家・投資家でもある本田圭佑氏を起用しているほか、84％超（ただし、募集金額は650万円と少額）のファンドを組成するなど、非常にバズ性の高い、話題のサービスです。その他のファンドでも8割以上が想定利回り10％超を謳っており、規格外の利回りがこのサービスの最大の魅力といえます。

一方で物件に関する情報や劣後出資の情報記載がわかりにくいなど、開示情報にクセがありリスク評価がしにくい点はマイナスポイントです。さらに、劣後出資割合が一般的な水準を大幅に下回っておりリスク高めであることは承知しておく必要があるでしょう。

ただし、ファンドの償還・分配が徐々に始まり、利益の大幅な上振れもあったことからも現状は順調といえそうです。「高利回り」という非常にわかりやすい訴求力を持つサービスで、実績を重ねるごとに今後さらに注目を集めていくことになりそうです。

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