ヤマワケエステートの評判＆高利回りの本当の理由を解説
公開日 2024/09/26
最終更新日 2024/10/22
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当記事はプロモーションを含みますが、それによる評価変更等は一切いたしません。
ヤマワケエステートとは？
「ヤマワケエステート」の概要は次のとおりです。| サービス名 | ヤマワケエステート |
| 初回募集開始時期 | 2023年10月18日 |
| 想定利回り（年利） | 8.00〜84.60%（案件により異なる） |
| 最低出資金額 | 1万円／10万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 優先劣後方式 | あり |
| 中途換金 | 不可 |
ヤマワケエステートのサービスの仕組み
「ヤマワケエステート」は投資家の出資金を元手にファンド事業者が対象不動産を運用し、その賃貸収入や売却益で配当金の支払いと元本償還をする不動産クラウドファンディングサービスです。募集は抽選式となり、最低投資金額は1万円と10万円の2種類のファンドがあります。契約は匿名組合型なので不動産の所有権はありませんが、優先劣後方式の採用により元本割れのリスクが低減されます。対象不動産のエリアは東京都や神奈川県、埼玉県といった首都圏が中心です。
>>【取材レポート】「ヤマワケ」がソーシャルレンディングサービスを開始！本田圭佑氏も登壇
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怪しい？ヤマワケエステートの高利回りの秘密とは？
「ヤマワケエステート」の最大の特徴といえるのが、規格外ともいえる高利回りです。中には「怪しい」「詐欺なのでは？」と不安になっている人もいるでしょう。その高利回りを紐解くヒントになりそうなのが、以下の動画です。投資系インフルエンサーのたぱぞう氏と、ヤマワケエステート株式会社の親会社であるWeCapital株式会社・代表取締役の松田悠介氏との対談動画で、高利回りの背景について語っています。
ヤマワケエステートが高利回りを実現できる理由
動画の中で、「ヤマワケエステート」が高利回りを実現できる背景を以下のように語っています。- 通常、開発を行う不動産事業者は土地の取得から売却までに平均25〜30％程度の粗利を得ている
- 一方で、不動産投資を行うエンドユーザー（投資家）が受け取れる実質利回りは2〜3％
- この差分には、不動産会社の利益のほか、広告費やセールスコストなども含まれる
- ただし細かい内訳についてはブラックボックス化おり、そこを紐解くことから始めた
- WeCapitalの180社以上の株主のうち40数社が不動産会社でその株主の物件のみを扱っている
- 不動産会社が行う土地の買い付け・造成、上物の建造費用、さらに実質の仕込み経費を把握した上で、投資家の利回りを設定している
つまり、「ヤマワケエステート」では株主である不動産会社の物件のみをファンド化する方針を取っており、その不動産会社と連携して上流からコストを管理することで投資家への配分（利回り）を大きく取ることができる、ということのようです。
「ヤマワケエステートは詐欺」という噂について
非常に高利回りであることから「ヤマワケエステートは詐欺」といわれることがあるようです。しかし、現時点では運用・償還は極めて順調に行われており、詐欺を裏付けるものはありません。
>>ヤマワケエステートはポンジスキームか。詐欺・怪しいという噂を検証
ヤマワケエステートの運営会社・経営者
「ヤマワケエステート」を運営するのはヤマワケエステート株式会社です。| 会社名 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 設立 | 2018年5月2日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 代表取締役 上川健治 |
| ・不動産特定共同事業 大阪府知事 第19号 ・不動産特定共同事業の種別 第1号事業・第2号事業（電子取引業務を行う） ・宅地建物取引業免許 大阪府知事（1）62854号 |
|
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区安土町2-2-15 ハウザー堺筋本町駅前ビル7階 |
| 上場／非上場 | 非上場 |
ヤマワケエステート株式会社は収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を行うWeCapital株式会社の100％子会社で、2024年10月には、同社とともに東証スタンダード市場に上場している株式会社REVOLUTIONの傘下に入っています。
ヤマワケエステート株式会社の代表は上川健治氏
ヤマワケエステート株式株式の代表取締役は上川健治氏です。上川氏に関する経歴等は公表されておらず、詳細は不明です。ヤマワケエステートに物件を多数提供する「エムトラスト」とは？
「ヤマワケエステート」のファンド情報を見ていると、非常に頻出する不動産会社があります。それが、エムトラスト株式会社です。エムトラスト社は、「ヤマワケエステート」で提供される多くのファンドの組成に関わっている会社です。
エムトラスト株式会社を深堀り
エムトラストは、主に住宅分譲事業を手掛ける不動産事業者です。| 会社名 | エムトラスト株式会社 |
| 所在地 | 〒104-0028 東京都中央区八重洲二丁目2番1号 東京ミッドタウン八重洲 八重洲セントラルタワー11階 |
| 設立 | 2015年10⽉21⽇ |
| 代表 | 代表取締役 松井 眞紀 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 住宅建物取引業免許 | 国土交通大臣（1）第10519号 |
エムトラスト社が得意とするのが東京23区を中心とした首都圏エリアにおける用地仕入れです。さらに不動産の企画から建築計画、施工管理まで一気通貫で請け負うことで利益性の高い不動産を提供しています。
ヤマワケエステートとの協業内容は？
WeCapitalと業務提携を開始したのは2023年9月末で、その理由に「理念とビジネスモデルへの共感」と「大きなシナジーの期待」を挙げています。また、業務提携のプレスリリースでは、自社以外の「ヤマワケエステート」取り扱い案件についてのデューディリジェンス機能として物件の調査も行うとしており、単に物件の提供だけにとどまらない協業を行っているようです。
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ヤマワケエステートの6つの特徴
「ヤマワケエステート」の主な特徴は以下の6点です。
- 想定利回りが非常に高い
- 優待抽選の特典あり
- 売却先が決まっている案件あり
- ファンドの提供頻度が高い
- 配当が上振れする可能性がある
- キャンセル待ち機能がある
特徴1．想定利回りが非常に高い
「ヤマワケエステート」のファンドは想定利回りの高さが最大の特徴であり魅力です。2024年10月1日現在、135件のファンドが提供されていますが、そのすべてで想定利回り（年利換算）が8％を超えており、かつ全体の8割以上が利回り10％以上超え、さらに過去には脅威の84％超という案件もありました（しかも償還時に95％の上振れ！）。想定利回りは年換算なので、実際に分配される金額は少なくなりますが、この数字のインパクトは凄まじいものがあります。
「84％」の案件はサービス開始間もないということでマーケティング的な意味合いも大きいと思われますが、その後もコンスタントに高利回り案件を提供し続けています。
特徴2．優待抽選の特典あり
「ヤマワケエステート」には優待抽選の特典が付いたファンドがあります。これは、優待権付きファンドに応募すると、次回以降提供される対象ファンドの当選確率が上がるというものです。たとえば「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」では募集金額の90％が優待抽選枠となっています。このファンド以前に優待権付きファンドに申し込み経験のある人が当選しやすくなる仕組みです。「ヤマワケエステート」のファンドは基本的に抽選式で、申し込み率も基本的に100％を超えていくため、抽選に外れた人への救済措置としての仕組みがあるのははユーザーにとってはメリットになるでしょう。
特徴3．売却先が決まっている案件あり
「ヤマワケエステート」のファンドには、取得する不動産の売却先が決まっているものもあります。キャピタルゲイン型案件では、基本的に不動産の売却益が投資家への元本償還の分配金原資になるので、売却先が決まっていることは安心材料になります。このような案件を探して投資できるのも「ヤマワケエステート」の魅力の1つとなっています。特徴4．ファンドの提供頻度が高い
ヤマワケエステートが始めてのファンドを提供したのが2023年10月ですが、以降、平均5件以上のペースでファンドを提供し続けています。
さらに直近の2024年3月にいたってはなんと19件ものファンドを提供しており、これは他サービスを圧倒するペースといえます。投資家にとっては投資のしやすさにつながるため大きなメリットになります。
特徴5．配当が大幅に上振れする可能性がある
2024年1月末に「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」で、サービス初のファンド運用終了と償還・分配が行われました。当初の想定利回りは10％でしたが、実績値は年利換算で15％となり大幅な上振れとなりました。また、想定利回り84.6％として業界の話題をさらった「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」についても当初の利回りを超え、年利換算95％で償還されることが発表されています。
想定利回りの上振れが期待できる不動産クラウドファンディングには「COZUCHI（コヅチ）」がありますが、「ヤマワケエステート」でもこうしたケースが続き投資家の信頼を獲得してけば、さらに人気サービスに成長していく可能性があります。
特徴6．キャンセル待ち機能がある
「ヤマワケエステート」のファンドの募集形式には「先着式」と「抽選式」があります。
多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、先着式の場合は申込金額が満額に達するとその時点で申し込みが締め切られてしまいますが、「ヤマワケエステート」では、満額に達したあとも「キャンセル待ち」の申し込みができます。
不動産クラウドファンディングは契約から8日まではクーリングオフが可能です。この間にキャンセルが出た場合、「キャンセル待ち」に申し込んだ人の中から抽選が行われる仕組みです。実質的なダブルチャンスとなるため、投資のチャンスが広がるメリットがあります。
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ヤマワケエステートの3つの注意点
「ヤマワケエステート」には以下のような注意点もあります。- 利回りが高すぎる
- プロジェクトに関する情報がやや乏しい
- 劣後出資割合が低い
注意点1．利回りが高すぎる
「ヤマワケエステート」はサービススタートから1年以上が経過しすでに100件をゆうに超えるファンドを提供していますが、その平均利回りは14％を超えており、まさしく桁違いの高利回りサービスであるといえます。
ただし、収益性は群を抜いている一方で、一般的に投資においてリスクとリターンは比例するものであるという前提からすれば、そのハイリターンの裏にはハイリスクがあると考えるのが妥当です。
2024年10月時点では遅延や元本割れなどは出ておらず順調といえますが、将来もずっと問題なく運営される保証はありません。基本的には、他サービスへの分散投資も視野に入れながら運用するのがおすすめです。
注意点2．情報公開にクセあり
「ヤマワケエステート」では、賃料収入を配当原資とするインカムゲイン型と、売却益を配当原資とするキャピタルゲイン型、それらを合わせたハイブリッド型の3つのプロジェクト形態があります。プロジェクト概要には、特に立地についての詳細が記載されており、そのエリア・建物の需要について想像を巡らせることができます。
一方で、「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、事業者の出資分である劣後出資の割合・金額については、投資家登録が済むまでは閲覧できません。
そして、その情報についても、「契約前書面」に小さく記載があるのみなので、注意深くチェックする必要があります。劣後出資は不動産クラウドファンディングにおけるリスクを考える上で重要な情報になるため、この情報公開に消極的な点もマイナスポイントになります。
注意点3．劣後出資割合がかなり低い
「ヤマワケエステート」では優先劣後方式を採用していますが、劣後出資割合が低い点にも注意が必要です。劣後出資とは事業者自身が出資する資金のことを指し、もし対象不動産において損失が出た場合に、劣後出資分から損失を負担することになるため、一定の割合があると投資の際のリスク軽減につながります。不動産クラウドファンディングにおける一般的な劣後出資割合は10～30％程度ですが、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は数％程度で、中には1％以下のものもあります。
つまり、運用上で損失が出た場合には、「ヤマワケエステート」側で補填する金額はほとんどないため、投資家にとっては元本割れリスクが高めであるといえます。
ヤマワケエステートで実施中のキャンペーンをチェック
「ヤマワケエステート」では、2024年10月31日（木）まで、ゴクラク限定キャンペーンとして、サービス1周年記念「100万円山分けキャンペーン」を実施中です！！詳細は以下です。| キャンペーンの対象期間 | 2024年9月26日（木）～10月31日（木） |
| キャンペーンの内容・条件 | 期間中に新規会員登録した方で、100万円分のAmazonギフトカードを山分けでもらえます。 ※新規登録者が1,000名を超えた場合は抽選になります |
| 備考・注意点など | 本登録まで完了した方が対象となります。 |
大人気の不動産クラウドファンディングサービス「ヤマワケエステート」から特大キャンペーンが着弾！この10月で、サービス開始から1周年を迎えるということで、総額100万円を「山分け」する企画が登場しました！
期間中の登録者が100人なら1万円、10人なら10万円、1人（そんなことあり得るのか？）なら100万円分のAmazonギフトカードがもらえるうれしいキャンペーンとなっています（仮に1,000人を超えた場合は1,000円分を抽選で1,000名にプレゼント）！このオトクな機会にぜひ「ヤマワケエステート」への登録を済ませておきましょう！
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ヤマワケエステートの評判・クチコミ
「ヤマワケエステート」の利用者によるX（旧Twitter）でのクチコミから、サービス内容の評判をチェックしてみます。
うれしい評判・クチコミ
【ヤマワケエステート】本日5/9までのファンド10万円だけ申込完了！
— うぃーず｜4児ブロガー｜米国株@不動産クラファン (@weeds611) May 8, 2024
年利15.2%+運用5ヶ月
劣後出資割合は少ないのはリスクですが、高利回り&短期投資に興味ある人にはおすすめかも‼︎ pic.twitter.com/H7I2QyUCLD
✅年利8％以上の投資案件しか出さない方針の不動産クラファン「ヤマワケエステート」先週金曜に募集開始した表参道での年利27.7％の案件、直後に応募したら投資申込みできてました😃ここ最近も高利回り案件が続々出てきてるのでREITと合わせて活用がいいかも。詳細はプロフィール下のブログで解説中!! pic.twitter.com/yXuPUVtaCJ
— ひでさわ | ベトナム経済&株式 (@hidesawa0902) March 13, 2024
ヤマワケエステートの「東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド」の償還がありました。
— anna@まったり資産運用 (@anna_thunder8) January 31, 2024
想定利回り10%が15%になったのも驚きだけど、運用終了予定日に償還があったのもびっくり(ʘᴗʘ✿)
今募集してるやつ申し込んじゃおうかなぁ。#ヤマワケエステート #不動産クラウドファンディング https://t.co/VHtQVfIQRn pic.twitter.com/MBczPhxw21
#ヤマワケエステート で初償還来ました！有難うございます。
— 運用ちゃん (@u6SI8KH6Pl22439) April 5, 2024
3ヶ月の早期償還でしたが想定利回り運用助かります。 pic.twitter.com/oiTFLiGhWX
残念な評判・クチコミ
ヤマワケ 吉祥寺荻窪エリア底地案件に100万円出資
— くらふぁん (@cloufun) March 11, 2024
年利13.6% x 9ヶ月間と好条件だが、代わりに優先劣後構造によるリスクマネジメント効果はないに等しい(劣後比率約0.3%)#ヤマワケエステート#不動産クラウドファンディング
#ヤマワケエステート 案件詳細ページに劣後出資の記載がなく、書面にも率だけで金額の記載はなし
— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) October 20, 2023
わざと隠そうとしてるのではなくシステムの仕様だと思うけど、利用者に「隠してる！」って思われかねない
業者さんは使ってるシステムすみずみまで見てヤバそうなところは変更求めたほうが良いと思う🥴 pic.twitter.com/43uCwh3Ify
ヤマワケエステートどうしようかな…
— ポイント@平凡サラリーマンの小遣い稼ぎ投資 (@pointpoint9999) November 18, 2023
利回り高いけど、前書面見ても劣後割合分かんないし、終了後分配まで2ヵ月半かかるし、償還実績も待ちたい気もするし🤯
借地権案件はしないとして、新小岩案件なら10万だけしようか悩み中〜🙄
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ヤマワケエステートの評価は？編集部レビュー
「ヤマワケエステート」の特徴や評判を解説してきましたが、最後に以下の評価基準をもとにした編集部の独断と偏見による評価・レビュー をご紹介します。なお、総合評価は高い順からS・A・B・C・Dの5段階としています。※編集部による評価は、今後組成されるファンドや償還の状況により修正することがあります
| 評価 | S | 規格外の高利回り＆利益上振れで超人気サービスに。償還・分配は順調 |
不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」は、広告塔に元サッカー日本代表で実業家・投資家でもある本田圭佑氏を起用しているほか、84％超（ただし、募集金額は650万円と少額）のファンドを組成するなど、非常にバズ性の高い、話題のサービスです。その他のファンドでも8割以上が想定利回り10％超を謳っており、規格外の利回りがこのサービスの最大の魅力といえます。
一方で物件に関する情報や劣後出資の情報記載がわかりにくいなど、ややリスク評価がしにくい点はマイナスポイントです。さらに、劣後出資割合が一般的な水準を大幅に下回っておりリスク高めであることは承知しておく必要があるでしょう。
「高利回り」という非常にわかりやすい訴求力を持つサービスで、一躍トップクラスの人気サービスとなった「ヤマワケエステート」ですが、一方でそのリターンの裏にはリスクが潜んでいることも忘れてはいけません。「ヤマワケエステート」に限った話ではありませんが、分散投資は常に心がけるようにしましょう。
ただ少なくとも現時点では、ファンドの償還・分配において、利益の大幅な上振れもあるなど非常に順調といえそうです。
＼「ゴクラク」✕「ヤマワケエステート」特大キャンペーン実施中！／
share:
2024/11/12
#評判・クチコミ
2024/11/09
#事業者レビュー
#評判・クチコミ
2024/11/08
#評判・クチコミ
#事業者レビュー
2024/11/01
#評価A
#評判・クチコミ
#事業者レビュー
2024/10/29
#評判・クチコミ
2024/10/29
#評判・クチコミ
#事業者レビュー
先着 川崎市武蔵小杉 EXITファンド
想定利回り
14.5%
運用期間
11カ月
最低投資金額
10万円
抽選 兵庫・神戸三宮駅前 収益ビルファンド
想定利回り
14.4%
運用期間
8カ月
最低投資金額
10万円
