bitREALTY（ビットリアルティ）の特徴と評判・クチコミ＆辛口レビュー・評価

今回は、そんな「bitREALTY（ビットリアルティ）」の特徴や評判・クチコミ について詳しく紹介していきます。さらに編集部独自の評価や利用する際の注意点も解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

「bitREALTY（ビットリアルティ）」編集部の独自評価・レビューを見る

bitREALTY（ビットリアルティ）とは？

「ビットリアルティ」の概要を説明します。

サービス名	bitREALTY（ビットリアルティ）
初回募集開始日	2019年1月29日
想定利回り（年利換算）	2.8～4％
最低出資金額	10万円
募集方式	先着式
中途換金	原則不可

ビットリアルティのサービスの仕組み

「ビットリアルティ」は、メザニンローン（劣後融資）を投資対象にした不動産特化型のソーシャルレンディングサービスです。

GK-TKスキームによる運用

投資家は「ビットリアルティ」が管理するSPC（特別目的会社）である合同会社Aと匿名組合契約を結び出資します。そして、この匿名組合は実際に不動産投資を行うことを目的としたSPC・合同会社Bに融資を行い、合同会社Bはこの出資金を元手にさらなる借り入れを銀行等から行って物件を取得します。

SPCである合同会社は不動産の信託受益権を保有し、運用によって得た収益を原資として匿名組合（投資家）に分配を行います。このようなスキームを「GK-TKスキーム」と呼びます（「GK」＝合同会社／「TK」＝匿名組合）。つまり簡単にいうと、投資家は匿名組合を通して、不動産の信託受益権を持つ合同会社に融資するお金を出資する、という仕組みです。

》bitREALTY（ビットリアルティ）の詳細情報《

bitREALTY（ビットリアルティ）の運営会社・経営者

「ビットリアルティ」を運営するのはKDX STパートナーズ株式会社です。

会社名	KDX STパートナーズ株式会社
所在地	〒100-0011 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号 日比谷パークフロント
設立	2017年6月26日
代表者	代表取締役社長　佐伯 俊輔
資本金	1億円
登録免許	第二種金融商品取引業、投資助言・代理業：関東財務局長（金商）第 3098 号 貸金業：東京都知事（1）第 31913 号 宅地建物取引業：東京都知事（1）第 108729 号
上場／非上場	非上場

KDX STパートナーズ株式会社は、不動産ファンドを運営するケネディクス株式会社と株式会社野村総合研究所が共同出資で設立した会社です。

なお、ケネディクスは東証一部（当時）に上場していましたが、2021年3月17日に上場廃止となっています。

ビットリアルティ株式会社の代表は佐伯俊輔氏

ビットリアルティ株式会社の代表取締役社長は佐伯俊輔氏です。佐伯氏は東京大学大学院経済学研究科修士課程修了したのち、2008年に日本郵政株式会社に入社しました。

その後、ソフトバンクグループ株式会社などを経てケネディクス株式会社に入社し、2023年1月にビットリアルティ株式会社の代表取締役社長に就任しています。

bitREALTY（ビットリアルティ）の特徴

「ビットリアルティ」のおもな特徴は以下の4点です。

1. 専門家による物件選定
2. 投資規模が大きく投資しやすい
3. 運用期間の選択肢が豊富
4. 投資対象を選べる

それぞれ詳しくチェックしてみましょう。

特徴1．専門家による物件選定

「ビットリアルティ」では投資対象となる不動産の選定において、親会社であるケネディクス株式会社のノウハウを活用しています。

ケネディクス株式会社は1995年に設立され、当時に普及し始めた日本の不動産証券化のパイオニアとしての地位を確立しています。そこで培ったノウハウに裏打ちされた高精度な目利きにより不動産を選定しているため、低いリスクと安定したリターンが期待できます。

特徴2．投資規模が大きく投資しやすい

「ビットリアルティ」のファンドは全体的に募集金額が大きめで投資しやすいのが特徴です。これまですべてのファンドで1億円以上の募集金額となっており、同じ先着式でも小型の案件を扱うサービスと比較すると投資しやすいといえます。

特徴3．運用期間の選択肢が豊富

「ビットリアルティ」で扱うファンドの運用期間は短いもので2カ月、長いものでは3年とさまざまな運用期間のファンドを提供しています。

投資家によっては、長期運用で安定的に配当金を受け取りたい、短期運用で資金を回していきたいなどさまざまな投資スタイルがあります。自分の投資スタイルに応じて投資期間を選べるのも「ビットリアルティ」の魅力です。

特徴4．倒産隔離によりリスクを軽減

「ビットリアルティ」の投資スキームは、「ビットリアルティ」が管理するSPCへの匿名組合出資を通して、不動産信託受益権を保有するSPCのメザニンローンに出資するというものです。

SPCを介したスキームでは、資産は「ビットリアルティ」とは切り離されるため、仮に「ビットリアルティ」が破綻してしまった場合も投資家が出資した資産は差し押さえ対象にはなりません。

また、出資したお金は信託口座に入金して管理するため、「ビットリアルティ」のクレジットリスクから隔離されることになります。そのため、入金した資産についても事業者倒産時の差し押さえ対象にはなりません。

bitREALTY（ビットリアルティ）の注意点

「ビットリアルティ」には以下のような注意点もあります。

1. 利回りは低め
2. 元本分割返済で利回りが低いことも
3. 最低出資金額がやや高め

それぞれ詳しく説明します。

注意点1．利回りは低め

「ビットリアルティ」が扱うファンドの利回りはほとんどが2％台～4％程度となっています。ソーシャルレンディングとしては低めの部類であり、高い収益性を求める人にとってはやや物足りなく感じる可能性があります。

ただし、都心・好立地の優良物件を扱うことも多く安全性は高めと考えられることを考慮すると十分な利回りであるともいえます。

注意点2．元本分割返済で利回りが低いことも

「ビットリアルティ」のファンドには元本返済が一括ではなく分割となるものもあります。これは、融資金の返済が満期よりも前に行われた場合などで起こるもので、その場合は、出資金の一部が運用期間の途中で償還されます。

このような場合、償還された割合に応じて受け取る配当金も少なくなります。そのため、当初想定していた利益よりも少なくなる可能性がある点には注意が必要です。

注意点3．最低出資金額がやや高め

「ビットリアルティ」の最低出資金額は多くのファンドで一口10万円となっています。一口1万円から投資できるソーシャルレンディングサービスが多い中で、ややハードルは高めといえます。

また、中には最低出資金額を一口50万円に設定しているものもあるため事前に確認しておきましょう。

bitREALTY（ビットリアルティ）で実施中のキャンペーンをチェック

2024年10月1日現在、「ビットリアルティ」でキャンペーンは実施していません。キャンペーン情報が更新され次第、こちらでお知らせしていきます。

》bitREALTY（ビットリアルティ）の詳細情報《

bitREALTY（ビットリアルティ）の評判・クチコミ

「ビットリアルティ」の利用者によるSNSでのクチコミから評判をチェックしてみましょう。

うれしい評判・クチコミ

bitREALTY　レム六本木ビル：第20回LF
53万円(｀・ω・´)σﾎﾟﾁ

このビルは一等地すぎて、クラウドファンディングよりも不動産STで登場しそうだと常々感じてます😂 pic.twitter.com/LcDA1uypNJ

— SALLOW@クラウドファンディング投資／FIRE済 (@SALLOW_SL) August 15, 2023

bitREALTYからアンケートの謝礼として500円のアマギフが届きました👍

— 非合法魔法中年Ｔ (@tad0907) August 10, 2023

bitRealty 静岡恩田原物流センター，投資しました
物流案件で3ヶ月なのですね

— Yusuke (@yus_life) May 16, 2023

本日、投資していたbitREALTY「ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス：ローンファンド」の最終分配が行われました💰

税引き前6,319 円の分配がありました🙂

bitREALTYの募集予定のレジデンスファンドに投資したいと思っています🏢#不動産 #投資 #クラウドファンデイング

— かつさんど@FIRE　不動産クラファン比較サイト「トチクモ」運営者 (@katsusandokatsu) February 27, 2023

残念な評判・クチコミ

BitRealty申し込みたかったなぁ。外出中につき無念の締め切り。

— びりー (@billy_invest) March 8, 2023

bitrealtyのレム六本木がまた瞬間蒸発してる。開始4分で100%集まるってどういうことやねん。

— リアル世界観 (@real_do_estate) March 8, 2023

bitREALTY（ビットリアルティ）の評価は？編集部レビュー

「bitREALTY（ビットリアルティ）」の特徴や評判・クチコミを解説してきました。最後に以下の評価基準をもとにした編集部の独断と偏見による評価・レビュー をご紹介します。なお、総合評価は高い順からS・A・B・C・Dの5段階としています。

※編集部による評価は、今後組成されるファンドや償還の状況により修正することがあります

評価

B

首都圏の安定感ある物件が中心。親会社の信用度も高め

「ビットリアルティ」は、国内最大の独立系不動産ファンド会社であるケネディクス株式会社を親会社に持つ、ソーシャルレンディングサービスです。ケネディクスは、三井住友ファイナンシャル＆リースによるTOBによって子会社化されたことに伴い上場廃止となっていますが、会社の信用度の面では申し分ありません。

貸付の対象となる物件は、都心一等地の居住用マンションやホテルなどを中心に、一部物流施設などもあります。いずれも継続的に高い需要の見込めるものが厳選されており、全体的な利回りは低めであるものの、安全性を重視したい投資家にとっては十分魅力的です。

ファンドによっては分割で償還されることがあり、当初の想定利回りよりも落ちる可能性があります。このあたりは、事前に詳細情報をチェックしてしっかり確認しておくことをおすすめします。

》bitREALTY（ビットリアルティ）の詳細情報《