不動産クラウドファンディングのデメリットとは。リスクを詳しく解説

今回は、不動産クラウドファンディングのデメリットとリスクについて詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングの基本的な仕組み

不動産クラウドファンディングは、複数の投資家が少額ずつ不動産のプロジェクトに投資をする投資サービスです。

不動産クラウドファンディング事業者は、投資家から集めた資金を用いて不動産を取得・運用し、賃貸や売却などで得た運用益を原資に、出資額に応じた配当を投資家へ支払います。不動産クラウドファンディングは従来の現物不動産投資に比べて少額から投資を始めることができるため、投資初心者でも気軽に始めることができます。

また、物件の管理や運営はすべて事業者側で行うため、投資家は出資したあとはほったらかしで不動産投資が行えます、

不動産クラウドファンディングが人気の5つの理由

そんな不動産クラウドファンディングの人気が高まっている理由について解説します。その理由は大きく5つあります。

人気の理由1．少額から始められる

一般的な現物不動産投資は、少なくとも数百万円～数千万円といった多額の資金が必要になるため、「誰でも気軽にできる投資」とはいい難い投資商品です。

しかし不動産クラウドファンディングは、多くのサービスで1万円から投資を始めることができます。少額でOKなので、投資初心者でも手軽に不動産投資を始められるほか、複数のファンドに分散投資することでリスクを軽減することも可能です。

この仕組みのおかげで、従来はハードルの高い投資だった不動産投資に、多くの人が気軽に参加できるようになっています。

人気の理由2．ほったらかしでOK

不動産クラウドファンディングでは、物件の管理や運営はすべてプロが行います。そのため、現物不動産投資のように、投資家自身が物件の管理に手間やお金をかける必要はありません。

投資家は出資したあとは、ほったらかしでOKで、あとは定期的に（あるいは運用終了後に）収益を受け取るだけで済みます。そのため、忙しい人でも手軽に不動産投資を行うことができます。

人気の理由3．高利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングは高利回りが期待できる点も人気の理由です。利回りはファンドやサービス事業者によって異なりますが、おおむね年換算の想定利回りで3～7%程度が見込まれることが多く、これは銀行預金や債券といった低リスク投資に比べると非常に高いリターンであるといえます。

一般的な現物不動産投資と比較しても見劣りしない数字で、しかもほったらかしで運用できることも考えると非常に魅力的な投資商品であるといえるでしょう。

人気の理由4．値動きがなく利益が安定している

不動産クラウドファンディングは、株式や投資信託などと異なり基本的に運用中の価格変動がありません。

基本的には事前に提示された想定利回りが分配されることになるため、収益の目処がつけやすく、また資産運用のスケジュールが立てやすいというメリットもあります。

5．リスク軽減の仕組み（優先劣後方式）がある

多くの不動産クラウドファンディングでは、投資家の元本を保護するための仕組み「優先劣後方式」を採用しています。

これは、投資家だけでなくサービス事業者自身もファンドに投資を行い、仮に運用中に損失が出た場合には、事業者の出資分（「劣後出資」といいます）から優先的に損失を負担することになる仕組みのことをいいます。

優先劣後方式を採用することで、一定以内の損失であれば投資家は損失を被らずに済むため、投資の際のリスク軽減につながります。

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不動産クラウドファンディングのデメリット

メリットの多い不動産クラウドファンディングですが、反面デメリットも存在します。詳しく見ていきましょう。

デメリット1．元本保証がない

不動産クラウドファンディングには元本保証がありません。元本が保証されない以上は、プロジェクトが失敗するなどした場合、投資元本を毀損する、あるいは全額を失う可能性もゼロではありません。投資家はこのリスクを理解した上で投資する必要があります。

特に、プロジェクトの内容や運営会社の信頼性を十分に調査し、リスクを低減するための対策を講じることが重要です。

デメリット2．換金性・流動性が低い

不動産クラウドファンディングで一度投資した資金は、ファンドの運用が終了するまで引き出すことができないものがほとんどです。そのため、急な資金需要が発生した場合に対応が難しくなります。

例えば、病気や事故などで突然大きな出費が必要になった場合でも、不動産クラウドファンディングに投資している資金はすぐに現金化できないことがあります。

デメリット3．ローンが組めない

現物不動産投資とは異なり、不動産クラウドファンディングでは投資家が個別にローンを組むことはできないため、自己資金のみでの投資となります。

現物不動産投資では銀行などから融資を受けることで、レバレッジを効かせた投資を行うことが可能ですが、不動産クラウドファンディングではこの手法が利用できません。そのため、資金力の小さい投資家にとっては、投資規模の制約が大きくなります。

不動産クラウドファンディングに潜むリスクとは？

次に、上記のデメリットにもつながる、不動産クラウドファンディングに潜むリスクについて詳しく解説します。

リスク1．空室・賃料滞納リスク

ファンドの投資対象不動産が賃貸物件の場合は、空室が続いたり、テナントが賃料を滞納したりするリスクがあります。この場合、想定していた収益を得ることができないため、最終的な利回り・分配金にマイナスの影響がおよぶ可能性があります。

リスク2．市場リスク

不動産市場全体の景気変動により、物件の価値や賃料が下がるリスクがあります。市場の変動を予測することは難しいため、不動産投資にはつねにこのリスクが存在します。

例えば、経済不況や金利の上昇、地域の発展状況の変化などが市場リスクに影響を与えます。不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資と比較すると運用期間が短いため、期間中の致命的な価格変動までは起こりにくいといえますが、価格下落のリスクを完全に排除することはできません。

リスク3．自然災害リスク

地震や台風などの自然災害により、投資対象物件が損壊するリスクがあります。保険による補償がある場合もありますが、すべてをカバーできるわけではありません。

特に日本のような自然災害の多い国では無視できないリスクといえるでしょう。こうしたケースで投資対象物件が損壊した場合は、賃料収入が得られなくなったり、売却ができなくなったりすることで分配金にも影響がおよぶ可能性がでてきます。

リスク4．流動性リスク

不動産クラウドファンディングの投資持分は、ファンドの運用期間中に簡単に売却できないケースが多く、流動性は低いといえます。手持ちの資産をなかなか売却できない（現金化できない）、あるいは適正価格で売却する場がないことも1つのリスクといえます。

リスク5．運営会社の倒産リスク

不動産クラウドファンディングでは、プロジェクトが失敗するリスクのほかに、サービスの運営会社自体が倒産するリスクも存在します。運営会社が倒産すると、プロジェクトが中断され、投資家の資金が全額戻らなくなってしまうこともあり得ます。

投資家は、運営会社の財務状況や経営の安定性を事前に調査し、信頼性の高い会社を選ぶことが重要です。

不動産クラウドファンディングのリスク対策とは？

では、上記のようなリスクに対し、どのように対策を講じればよいのでしょうか。以下で4つのポイントを紹介します。

ポイント1．マスターリース契約のあるファンドを選ぶ

マスターリース契約を結んでいるファンドを選ぶことで、空室リスクを軽減することができます。マスターリース契約とは、対象物件を一括で貸し出すことで一定の賃料が保証される契約のことを指します。

マスターリース契約を行うことで、物件内で空室が出た場合でも安定した収益が期待できるため、投資家のリスクが軽減されます。

ポイント2．対象不動産の賃貸・購買需要をよく吟味する

不動産クラウドファンディングに投資する際には、ファンドの投資対象となる不動産のこともしっかり調べることをおすすめします。特に重要なのは立地です。

将来的にわたって安定した賃貸需要・購買需要が見込まれる場所であるか、また、特に居住用マンションなどでは駅からの距離なども含めてしっかり吟味しましょう。

ポイント3．劣後出資割合の高い事業者・ファンドを選ぶ

多くの不動産クラウドファンディングサービスで採用される優先劣後方式では、事業者の出資分が大きいほど元本割れリスクは低くなります。そのため、劣後出資割合が高い事業者・ファンドを選ぶことで、元本割れリスクを抑えた投資が可能です。

劣後出資割合は、公式Webサイトのファンド詳細ページや、契約成立前書面などに記載されていますので、確認するようにしましょう。

ポイント4．信用力の高い事業者を選ぶ

サービス運営会社自体の倒産リスクを抑えるには、信頼の高い会社が運営するサービスを選ぶことも重要です。

もっとも簡単でわかりやすいのは、上場企業が運営するサービスを選ぶことです。上場には財務上・経営上の厳しい条件があります。それをクリアしている上場企業は、一定以上の信用力の高い会社であるといえます。

また、上場企業の運営でなくても、過去の実績や評判を調査し、良好だと思われるサービスに投資することで、ある程度リスクを減らすことができるでしょう。

不動産クラウドファンディングのデメリットとリスクを理解して賢い投資判断を

今回は、不動産クラウドファンディングのデメリットとリスクについて詳しく解説しました。

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