不動産小口化商品は危険で怪しい？リスクと3つの回避方法を解説

不動産小口化商品に興味はあっても、インターネットの口コミで危険だという意見も目にするので不安を感じている方も多いと思います。

しかし、高リスクな商品の特徴を理解して避けられるようになれば、不動産小口化商品は安心して始められる資産形成の手段になります。

そこで今回は、危険な不動産小口化商品の見分け方を初心者向けにわかりやすく解説します。

この記事の要点まとめ
不動産小口化商品では、出資者から資金を募り、集めた資金を元に事業者が不動産運用を行い、収益を分配する 1口100万円からハードルが高い場合も 元本保証、高利回りをうたう悪徳業者もいる 投資なので元本保証がない 人間が絡むので、業者の見極めが大事になる

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不動産小口化商品の仕組み

不動産小口化商品とは、インターネット等を通じて出資者から資金を募り、集めた資金を元に事業者が不動産運用を行います。

運用期間終了後に賃料収入や売却益を分配するという仕組みの投資商品です。

1万円から少額投資できる

個人で数千万円～数億円する投資物件を購入して運用するのはハードルが高いですが、不動産小口化商品であれば一口1万円程度から参加できる案件もあります。

不動産投資の入門編としても利用しやすい投資対象といえます。

購入価格は一口1万円～100万円程度までと幅広く、投資先を分散させるのにも向いています。

提供には国土交通大臣などの許可が必要

なお、不動産小口化商品を事業者が取り扱う場合、法的な枠組みでは「不動産特定共同事業」という分類になります。

不動産特定共同事業を行う上では不動産特定共同事業法（不特法）の認可条件をクリアし、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受ける必要があります。

つまり、扱っている事業者は国のお墨付きであるという安心感があります。

REIT（不動産投資信託）との違いは？

また、不動産小口化商品と似たものにREIT（不動産投資信託）があります。

REITの場合は、金融商品なので現物不動産は自分の所有にはなりませんが、不動産小口化商品の場合、現物不動産の所有権が発生するものもあります。

そのため、不動産投資をしているという実感も得られます。

また、現物不動産の所有権が発生する商品だと相続税対策にもなるというメリットもあります。

不動産小口化商品が危険と言わてしまう3つの理由

不動産小口化商品は危険だと言われることがあります。

どのような点が危険と言われてしまうのか、その理由を3つ紹介します。

1.元本保証がない

不動産小口化商品は、株式や投資信託といった他の金融商品と同様に元本保証はありません。

よって、物件の資産価値が下落すれば元本割れすることもあります。

この点について、投資初心者の方は不動産小口化商品を運用する前にしっかり理解しておく必要があるでしょう。

2.匿名組合型の場合は投資家に物件の所有権がない

不動産小口化商品を運用する業者が倒産した際、「任意組合型」の場合は事業者が倒産しても不動産の権利が残るので別の事業者を立てて再運用することもできます。

一方、「匿名組合型」の場合は投資家に物件の所有権がないため、出資金が全額返金されない可能性があります。

3.信頼性の低い業者もいる

先述のとおり、不動産小口化商品を扱うための認可を定めているのが不特法です。

2019年に改正されたことで新規参入の障壁が下がりました。

これによって改正以前は事業の認可が下りなかった事業者にも参入できる可能性が広がり、結果として質の低い事業者も増えることとなりました。

「元本保証あり」と伝える悪徳業者に注意

例えば、「元本保証あり」「絶対に元本割れなしで安心」など、通常は投資では保証できるはずのない謳い文句で集客する事業者も出てきているようです。

しかし、投資の知識・経験がない初心者であれは、こうした耳あたりのよい言葉を信じてしまうこともあるでしょう。

もちろん、ほとんどの事業者はこのような集客をしていませんが、なかには悪い事業者も存在している可能性があることを認識しておく必要があります。

危険な不動産小口化商品の避け方

ここでは、危険な不動産小口化商品を避けるための対処法を3つご紹介します。

1.元本保証あり・高利回りの事業者に注意する

「元本保証あり」や「必ず利益が出せる」などと言って不動産小口化商品を販売することは法令違反にあたります。

このようなフレーズを目にしたら、詐欺業者であると判断していいでしょう。

さらに、高利回りをうたっている不動産小口化商品にも注意が必要です。

不動産小口化商品の平均利回りは5%～8%です。

過度に高い利回りの物件を掲載しているような事業者は、それだけ高いリスクを背負っていることを認識しておきましょう。

もし堅実に投資を進めたいのであれば、こうした事業者は避けたほうがよいでしょう。

2.良いことしか話さない事業者に注意する

不動産小口化商品は金融商品なので当然リスクはあります。

不動産小口化商品を選ぶ際には、リターンとリスク両方を深く理解しておく必要があります。

リターンばかり説明してリスクに触れないような事業者には注意しましょう。

3.契約を急かす事業者に注意する

「今日中に契約してくれたら特別なオプションをつける」「今すぐ買わないと絶対に損しますよ」などと契約を急かしてくる事業者にも要注意です。

煽ってすぐに契約させようとする、大量の口数をまとめて購入させようとする業者は、目先の資金集めに四苦八苦している可能性があるため、そもそも取引をすること自体がリスキーです。

また、商品の内容を詳細に説明されていない可能性もあります。

Q&A！不動産小口化商品でよくある質問に回答

次に、不動産小口化商品に興味がある人が持ちそうな疑問に回答します。

不動産小口化商品を検討する際のポイントは？

不動産小口化商品は少額から出資できるため、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となります。

特に相続対策として資産運用を検討している方にとって、安定した収益を得る可能性がある点は重要です。

一方で、賃貸物件の管理や家賃収入の確認には一定の手間がかかるため、投資を始める際には目的を明確にすることが大切です。

運営会社の実績やサービスをチェックし、長期にわたり安定した収益を期待できるかどうかを見極めることが重要です。

少額OKなので分散投資の検討を

また、不動産投資は分散投資を意識することで、リスクを軽減することが可能です。

現金資産をそのまま保有するよりも、複数の不動産に分散して投資することで、市場変動の影響を抑えることができます。

投資額に応じた計算を行い、自身の資産状況に合った投資戦略を立てることが求められます。

注意点は？怪しい？やめとけ？大損する？

不動産小口化商品には中途解約の制限があるケースが多いため、長期的な視点での投資が必要になります。

現金化しづらいというデメリットも把握しましょう。

運営会社によって管理方法や分配金の計算方法が異なるため、契約前に詳細を確認することが大切です。

また、法律上のルールも存在するため、制約がある点も考慮すべきでしょう。

特に相続や贈与税に関する影響を受ける可能性があるため、税理士やFP（ファイナンシャルプランナー）などの専門家に相談することをおすすめします。

自分の目で危険な不動産小口化商品を見極めよう

今回は不動産小口化商品が危険だと言われる理由について解説してきました。

投資先を選ぶ際には「儲かる」「手離れがいい」などの良い面にばかり目が行きがちですが、リスクもあるのが投資です。

不動産小口化商品を選ぶ場合は、しっかりとリスクとリターンを認識しましょう。

うまい儲け話に翻弄されずに正しい投資判断を行えば、投資はあなたの人生を豊かにする手段となります。

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