【39億円のEXITファンドが25カ月延期】ヤマワケエステート・LEVECHYでも発生！売買契約済みファンドの落とし穴

「売却先が決まっている」はずの約39億円のEXITファンド（ヤマワケエステート）で、償還予定日が25カ月も延期された。

別の「売買契約締結済み」ファンドでは、買主が代金を払えず、投資家の出資金が予定どおり戻らなくなった。（LEVECHY）

さらに、想定年利14％のEXITファンドが、実績年利わずか1.2％で終了した例まである。

いずれも、不動産の売却先が具体化していることを投資家に訴求していた案件だ。

なぜ、出口が見えていたはずなのに、こんなことが起きたのか。

過去の事例を調べると、「EXITファンド」や「売買契約締結済み」という言葉だけでは見えてこない、いくつもの落とし穴があった。

今回は実際に起きた償還延期・運用延長・減配の事例を検証し、投資家が次の投資で同じ失敗を避けるための判断材料を整理する。

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1．EXITファンドなのに償還されない？実際に起きた事例

不動産クラウドファンディングでは、売却先との契約がすでに存在する案件を「EXITファンド」として募集することがある。

売却先が未定のファンドに比べて出口が具体化していることは、投資家にとって重要な判断材料だ。

しかし、売買契約が締結されていても、予定どおりに代金が支払われるとは限らない。

実際に問題が発生したファンドを比較

まずは、過去に起きた事例を見てほしい。

※2026年11月12日までに確認した資料に基づく。各案件の確認時点は異なる。

※LEVECHY16号は2026年2月27日時点の延長発表を含む。すべての案件が現在も未償還という意味ではない。

元本が戻らないだけが失敗ではない

注目したいのは、問題の種類がそれぞれ異なることだ。

売却できずに資金が長期間拘束されたファンドもあれば、元本は戻っても、当初期待していた分配金を受け取れなかったファンドもある。

しかも、延期の原因を確認すると、買主の資金調達、開発計画、電力会社の接続条件など、募集時には見落としがちな問題が浮かび上がってくる。

「売却先が決まっている」という説明の裏に、投資家はどのようなリスクを抱えていたのか。

ここからは各ファンドの経緯を具体的に検証し、最後にEXITファンドへ出資する前に確認したい7つのポイントを整理する。

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