違いを比較！不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの基礎

しかしその違いがよくわからないという方は少なくないでしょう。

そこでこの記事では、不動産クラウドファンディングと不動産ソーシャルレンディングの違いについて詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、事業運営者が投資家から直接資金を集めて不動産を運用する仕組みです。

運用する不動産から得られる利益の分配金は、出資比率に応じて投資家に還元されます。

不動産クラウドファンディングの種類

1. 匿名組合型（匿名組合契約）
2. 任意組合型（任意組合契約）

匿名組合型

匿名組合型では投資家は事業者に対して出資をするだけです。

不動産の所有権を持たず、不動産事業の運営にも関わりません。

そのため出資した投資家間では名前は伏せられ、このことから「匿名」という名前が付いています。

多くの不動産クラウドファンディングは、この匿名組合型で行われます。

任意組合型

そのため、投資家自身も事業の運営者となります。

節税に役立つ反面、運用に失敗した場合には負債を返済する義務も生じます。

この点は現物不動産を所有し運用するスタイルに近いものと言えます。

ソーシャルレンディングとは

資金を集めて第三者へ貸し付けることから、「融資型（貸付型）クラウドファンディング」とも呼ばれます。

ソーシャルレンディングでも不動産を対象にしたプロジェクトが多いです。

そのため、不動産クラウドファンディングと混同されることも多いです。

しかし、実際にはスキームに大きな違いがあります。

ソーシャルレンディングの仕組み

ソーシャルレンディングは、簡単に言うと「お金を借りたい企業」と「お金を貸したい投資家」をマッチングします。

ソーシャルレンディング事業者は、組成したファンドを通じて投資家から資金を募り、その資金を対象事業者へ融資します。

融資を受けた事業者は所定の運用期間（借入期間）終了後に、利息をつけて資金をソーシャルレンディング事業者へ返済します。

投資家にはその返済された資金と利息が分配される仕組みです。

中には運営が案件を組成せず、投資家が直接借り手に貸し出す「マーケット型」のソーシャルレンディングもあります。

この場合はソーシャルレンディングは借り手と貸し手である投資家をマッチングする役割を担います。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの5つの違い

一方でソーシャルレンディングでは詳しい情報が開示されないケースがあります。

この根本には、適用される法律の違いがあります。

不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」が適用されます。

一方、ソーシャルレンディングは「金融商品取引法（金商法）」「貸金業法」が適用されます。 

融資と不動産投資という違いがある

ソーシャルレンディングを利用することで、投資家は第三者へ間接的にお金を貸すことになります。

このとき融資先企業の詳細情報を開示すると、貸金業法上では投資家は「貸金業者」とみなされます。

そのため、貸金業の登録免許が必要になってしまいます。

これはサービス提供上、現実的ではないです。

なので、 規制にかからないためにソーシャルレンディング事業者はあえて融資先の情報を隠して資金を募るわけです。

これは、まず対象不動産に対し事業者自身も出資（劣後出資）します。

仮に不動産の価格が下落した場合は、その劣後出資分から損失を負担するという仕組みです。

投資家は利益を優先的に受け取れる

一方の投資家の出資分は「優先出資分」といい、発生した利益を優先的に受け取ることができます。

この優先劣後方式は、不動産を事業者自ら購入する不動産クラウドファンディングだから可能な仕組みです。

ソーシャルレンディングにはありません。

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不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディング、利回りに違いはある？

利回りの面においては、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングで、明確な違いはありません。

一部では「ソーシャルレンディングは利回りが高く危ない」という情報が流れていることがあります。

これは正確ではありません。 

例えば、物件の詳しい所在地や構造、広さ、築年数、管理状況などが開示されます。

これにより、投資家は自らリスクを評価し、納得した上で投資を行うことが可能です。

また、投資対象が物理的な不動産であるため、その価値が視覚的に確認できる点も安心材料となります。

メリット2．優先劣後方式がある（匿名組合型の場合）

不動産クラウドファンディングの多くは匿名組合型スキームで運営されています。

これには優先劣後方式が採用されることが一般的です。

優先劣後方式では、投資家だけでなく、事業者自身もファンドに出資を行います。

このとき、事業者出資分を「劣後出資」といいます。

ファンドの運用によって損失が生じた場合には劣後出資分から損失を補填していきます。

これにより、優先出資者は一定の安全性が確保され、元本割れリスクを軽減できます。

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メリット3．贈与税・相続税の節税ができる（任意組合型の場合）

• ・（多くの場合で）不動産が投資の対象になること
• ・少額から投資できること
• ・短期間で運用されること
• ・ほったらかしでOKであることなど