【ヤマワケエステート】28件を「金融取引」と判断。監査法人は「不動産売買か資金供与か」再調査を要求

不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」について、監査法人が取引の再調査を求めています。

元親会社REVOLUTIONの社内調査では、251ファンドのうち28件について、会計上は「金融取引」として扱うのが適切と判断されました。

しかし監査法人アリアは、ほかにも該当する案件がある可能性を指摘しています。

焦点は、不動産を売って利益を得る取引だったのか、物件を持ち込んだ業者に資金を提供する取引だったのかという点です。

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不動産を「高い価格で買い戻す」取り決め

公表資料によると、一部の取引では、ヤマワケエステートが買った不動産を、元の売主などが購入価格を大きく上回る金額で買い戻す取り決めがありました。

実際に買戻しが行われた取引もあります。

監査法人は、ヤマワケエステートが本当に買い手を探して売却活動を行っていたのかについても調査を求めています。

買戻し取引に当たる可能性があるものが複数あると指摘

さらに10月22日、過去の調査で対象外とされた案件にも、買戻し取引に当たる可能性があるものが複数あると指摘。

REVOLUTIONは、指摘されたうち1件で分類ミスがあったと説明しました。

10月30日、REVOLUTIONは予定していた特別調査委員会の報告書の公表を取りやめ、新たな第三者委員会の設置を決めています。

投資家に関係するのは「誰から売却代金を受け取るか」

不動産クラファンの償還では、物件を売却して受け取った代金が、出資者への返還に使われることがあります。

一方、特定の業者による買戻しを予定している場合、その業者が代金を払えなければ、売却代金を受け取れず、償還が遅れる可能性があります。

例えば、買戻しの約束があっても、相手の業者に支払う資金がなければ、その約束だけでは出資金は戻りません。別の買い手が見つかるか、いくらで売れるかも重要になります。

ファンドページと契約成立前書面、どこを見ればいい？

出資前に確認したいのは、「誰が物件を取得するか」「購入資金は何か」「どこから償還するか」の3点です。

※項目名は事業者やファンドによって異なります。資料に書かれていないことが「該当なし」を意味するわけではありません。

特に売却先が決まっているファンドでは、「買戻し契約や覚書はあるか」「相手が買い戻せないときの対応は何か」を運営会社に確認することも有効です。

今回の開示では、買戻しの取り決めが売買契約とは別の覚書に記載されていた事例が説明されています。

公開されたファンドページや契約成立前書面だけでは、別契約の有無まで確認できない場合があります。

今後の焦点は、対象ファンドと取引の実態

現時点で「金融取引」と判断された28件の個別ファンド名は公表されていません。REVOLUTIONは新たな第三者委員会で再調査する方針で、第3四半期決算の発表も再延期しています。

なお、会計上の「金融取引」という判断は、違法な貸付けが認定されたことを意味しません。

今後の公表では、対象ファンド、買戻しの取り決め、実際の売却活動の有無が明らかになるかが注目されます。

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※本記事は2026年11月2日時点の公表資料に基づきます。図解は一般的な仕組みを示したものであり、ヤマワケエステートの個別ファンドで売却先の支払不能や償還遅延が発生したと認定するものではありません。