REIT（リート）のリスクとは？おすすめしない・やめとけと言われる理由を解説

REIT（リート）に興味はあるものの、「リスクが怖い」「"おすすめしない""やめとけ"と言われるのはなぜ？」と感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、REITの仕組みを押さえたうえで、よく言われるリスクの中身と対策、向き不向き、銘柄選びのポイントまで初心者向けにわかりやすく整理します。

読み終えるころには、REITが自分に合う投資かどうか、どう付き合えばリスクを抑えられるかが判断できるようになります。

リート（REIT／不動産投資信託）とは？やめとけ？

リートとは、小口の金融商品化した不動産に投資して配当を得る投資方法です。

検索すると「やめとけ」と出てくるのは、値動きや金利など"株に近いリスク"もあるためです。

ただし、リスクの正体を理解して対策できれば、少額から不動産に分散投資できる選択肢にもなります。

REITの仕組み

REIT（リート）は、多くの投資家から集めた資金で不動産を購入し、その収益を分配する仕組みです。

お金の流れをシンプルに整理すると、次のとおりです。

• ① 投資家が証券会社を通じてREITの「投資口」を購入し、資金を出す
• ② 集まった資金をもとに、投資法人がオフィス・商業施設・住宅などの不動産を購入する
• ③ 必要に応じて、金融機関からの借入や投資法人債の発行で追加資金を調達する
• ④ 不動産から家賃収入や売却益が発生する
• ⑤ 得られた利益の多くが「分配金」として投資家に支払われる
• ⑥ 投資家は、市場で投資口を売却することで売却益を得ることもできる

つまり、投資家 → 投資法人 → 不動産 → 投資法人 → 投資家、という流れでお金が循環しています。

自分で物件を買わなくても、不動産の家賃収入に間接的に参加できるのがREITの特徴です。

出典：一般社団法人投資信託協会｜J-REITの仕組み

他の不動産投資との違い

代表的な投資手法とリートを比較すると、次のようになります。

どの手法が優れているかではなく、「自分が許容できるリスクと手間」に合っているかで選ぶことが重要です。

リートのリスクとおすすめしないと言われる理由

ここからはリートについてどのようなリスクがあるのか解説します。

1．元本割れのリスク

リートは元本割れリスクがある金融商品です。

さまざまな要因で購入した不動産の価値が下がると、リートの価値も下がり元本割れをする可能性はあります。

リートの場合は運用は不動産投資法人に任せているため、自分でコントロールができないのに納得いかない方もいるかもしれません。

また、リートでは不動産の現物は手に入りません。

そのため、配当がなく元本割れした場合は単に手元の資金が減っただけで終わってしまうことになります。

2．運営元の倒産・上場廃止リスク

運営元の不動産投資法人が倒産すれば、預けた資金は帰ってこない可能性が高いでしょう。

また、何らかの理由で銘柄が上場廃止をされた場合、一定の猶予期間を経てその銘柄は取引ができなくなるため価値が暴落します。

さらにJ-REITでは、TOB（公開買付け）をきっかけに上場廃止となるケースもあり得ます。

上場廃止が絡むと、保有者は「買付価格で売る」「上場廃止後の扱いを待つ」など判断が必要になり、不安材料になりやすいです。

3．金利で配当が変動するリスク

投資家は自己資金でリートを行うことになります。

実際に不動産を運用している不動産投資法人は、金融機関から融資を受けて物件を購入します。

そして、物件から上がった収益から返済を行なっています。

つまり、金融機関の金利によっては収益が圧迫されることになります。

現在の日本は超低金利なので、逆にいうとこれ以上下がる可能性は少なく、現状維持もしくは上がる可能性があるということ。

大幅に金利が上がると投資家が受け取る配当も大幅に下がるのはリスクと言えるでしょう。

4．災害リスク

日本は地震や津波などの災害リスクが多い国です。

災害によって建物が破損したり倒壊したりすれば、リートの配当にも悪影響が出ます。

保険がかけてあるケースが多いとはいえ、災害後の入居状況は確実に悪化するため投資家も災害によるダメージは受けます。

5．不動産市場の影響で配当が変動するリスク

REITの収益源は、不動産からの賃料収入と売却益です。

そのため、景気後退でオフィスの空室が増えたり、商業施設の売上が落ちて賃料が下がると、分配金が減る可能性があります。

また、不動産価格そのものが下落すれば、保有不動産の評価や売却益が悪化して、投資口価格にも影響が出ます。

「不動産は値動きがゆっくり」と言われますが、REITは市場で売買されるため、材料が出ると価格は株式並みに先に動くこともあります。

6．自己資金で行うしかない

不動産の現物を購入して不動産投資を行う場合、金融機関から融資を受けることで自己資金が少なくても不動産を保有できます。

これにより自己資金では無理な規模の不動産投資を行うことができ、利益を得られるというわけです。

一方、リートや株式のような金融商品は、それへの投資を目的に金融機関から大規模な融資を受けることはできません。

つまり自己資金のみで行う必要があり、万が一元本割れのような損害が出た場合は、自己資金を失うことになります。

現物の不動産取引のように、所有物件を売却することもできません。

7．節税にならない

不動産を現物購入する場合、税制上の優遇措置が受けられます。

そのため節税対策として不動産投資を行うケースがよく見られますが、リートの場合は税制上の優遇措置が受けられません。

株式やFXなどと同様に20.315％の税金が課されます。

節税には当然なりませんし、ただでさえ薄い利益を2割削られるとなると投資効率としてどうなのかという疑念が生じます。

8．複利効果は得られない

REITは分配金が出るため、何もしないと現金として受け取って終わりになりがちです。

その場合、分配金が自動で再投資されず、複利の効き方が弱く見えます。

ただし、分配金で同じREITや別の資産を買い増しすれば、実質的に複利運用に近づけることはできます。

「自動で増えていく商品」ではなく、「分配金をどう扱うかで結果が変わる商品」と捉えるのがコツです。

リスク別の考え方と対策

では、上述のようなリスクは避けることは可能なのか、またそもそもリスクとして捉えるのは正しいのか。

それぞれのリスクについて考えていきます。

1．【元本割れリスク】投資商品はすべてが同様

元本が保証されるものは投資とは言えません。

リスクを冒してリターンを得るのが投資商品のそもそもの性質であるため、「絶対に元本割れは避けたい」という人は、そもそも投資をすべきではありません。

しかしながら、元本割れリスクがあるとはいえ、金融商品の中でもリートはリスクによるダメージが比較的少ない投資商品といえます。

理由は小口で購入できる単価が安いこと、また株などの金融商品と比べて大きな利益を出しにくいことです。

ひと言で言うと、ローリスク・ローリターンな投資商品と言えるでしょう。

2．【運営元の倒産・上場廃止リスク】株式でも同じ

企業が運営している以上倒産や上場廃止リスクは必ずあります。

これらの影響を受けるという点では株式と同様です。

また、投資対象でなくとも、当然ながら私たちが日々働いている会社もこうしたリスクを抱えています。

特段リートに限ったリスクではありません。

3．【金利で配当が変動するリスク】手離れがいい分仕方ない面も

リートは、自己資金では購入が難しい不動産物件を投資運用会社が代わりに購入し運用することによって利益を生み出しています。

投資運用会社が受けている融資の金利が上がると投資家としては割りを食う印象です。

そもそも自己資金では購入できない上に運用も全部手離れよく任せられることを考えれば、仕方がない面もあるでしょう。

4．【災害リスク】不動産に投資するなら避けられない

災害リスクはリートに限らず投資や日常生活にもダメージを及ぼします。

間接的にでも不動産に投資することを前提とするのであれば（そして日本の不動産に投資するのであればなおさら）、織り込み済みと考えるべきでしょう。

5．【不動産市場の影響】他の投資でリスクを分散

不動産市況が悪いときは、REIT全体が下がりやすいです。

このとき「REITの中だけで分散」しても、値動きが同じ方向に寄ることがあります。

対策としては、株式、債券、預金、金など、値動きの性格が違う資産も組み合わせることです。

たとえるなら、同じ会社の部署をいくつも持つより、業種が違う会社も持つ方が不況に強くなるのと同じです。

6．【自己資金で行うしかない】少額から始められ融資は必要ない

リートのための借り入れというのは難しいですが、そもそも小額の自己資金で始められるのがリートの魅力です。

融資を必要とする高額な投資をしたいのであれば、現物の不動産投資を検討してみてもよいかもしれません。

7．【節税にならない】NISA枠なら非課税

課税口座でREITを保有すると、分配金や売却益に税金がかかります。

一方で、NISA口座を使えば、制度の範囲内で得た利益が非課税になるのが大きなメリットです。

新しいNISAでは成長投資枠の対象商品として、上場投資法人（REIT等）も整理・公表されています。

ただし、すべての銘柄やすべての買い方が対象になるわけではないので、証券会社の取扱いと対象商品を必ず確認しましょう。

8．【複利効果は得られない】分配金の再投資は可能

REITは分配金が出るため、放置すると"受け取るだけ"になりやすいです。

対策はシンプルで、分配金を再投資して保有口数を増やすことです。

たとえば毎回の分配金を貯めて、価格が下がった局面で買い増しに回せば、平均取得単価を下げやすくなります。

「受け取って終わり」ではなく、「次の買い増し資金」として使うと、複利に近い効果を狙えます。

リートのメリットをおさらい

運用方法や投資スタイルによってはリートは優れた投資商品の1つになり得るものです。

ここでは、あらためてリートの優れたメリットについて紹介します。

メリット1．少額から投資が可能

リートは少額から投資を始められるのが大きな魅力です。

一般的な不動産投資では、物件購入や管理費用など多額の初期投資が必要になりますが、リートでは数万円程度から投資できます。

これにより、資金が限られている投資家でも不動産投資が容易に行えます。

また、少額投資であれば、分散投資もしやすくなります。

メリット2．簡単に分散投資ができる

リートは、それだけで複数の不動産物件に投資する仕組みを持っているため、自然と分散投資が可能です。

これにより、1つの物件に依存するリスクが軽減されます。

例えば、リートをとおして居住用不動産やオフィスビル、商業施設といった異なる種類の不動産に投資するとします。

それにより、特定の市場や地域のリスクに対する耐性を高めることができます。

メリット3．流動性が高い

リートは証券取引所に上場しているため、株式と同様にリアルタイムでの市場売買が可能です。

そのため、必要なタイミングで迅速に現金化できる流動性の高さが魅力となっています。

通常の不動産投資では、物件の売却には数週間や場合によっては数カ月といった長い時間や煩雑な手続きが必要です。

リートならば売買が容易で、資金の流動性を確保しやすくなります。

メリット4．専門家が運用を行うため難しい知識が不要

リートの運用は、不動産運用に精通した運用者が行います。

そのため、投資家自身に不動産市場や運用に関する高度な知識や経験がなくても投資を行えます。

専門家が物件の選定、運営、メンテナンスなどを行います。

そのため、投資家は投資をしたあとは特にやることがなく手間がかかりません。

メリット5．安定した収益が望める

リートは賃料収入（インカムゲイン）や物件の値上がりによるキャピタルゲインを通じて安定した収益を提供します。

特にオフィスビルや商業施設など、長期的な賃貸契約を結んでいる物件からの安定した賃料収入は、配当として投資家に還元されます。

また、リートは収益の大部分を配当として分配することが法的に義務付けられているため、安定した配当が期待できます。

リートがおすすめな人4パターン

1．長期運用前提で短期値動きが気にならない人

REITは日々価格が動くため、短期の上下に一喜一憂すると疲れやすいです。

一方で、長期で家賃収入を受け取るイメージで保有できる人は、途中の値動きを受け流しやすいです。

「線グラフで見て、長期で右肩上がりを期待できるか」を重視できる人に向きます。

2．分配金で定期収入が欲しい人

REITは分配金が定期的に入るため、給与以外のキャッシュフローを作りたい人に向きます。

ただし、分配金は固定ではなく増減する可能性がある点は理解しておきましょう。

3．少額から不動産に分散投資したい人

現物不動産はまとまった資金が必要になりやすいです。

REITなら少額から、住宅、物流、ホテルなど用途の違う不動産に分散して投資しやすいです。

4．物件管理や運用の手間なく投資したい人

入居募集や修繕対応など、現物不動産の運用は手間がかかります。

REITなら基本的に売買と保有の意思決定が中心で、管理の実務は不要です。

リートをおすすめしない人 4パターン

では、具体的にどのような人にリートがおすすめできないのでしょうか。4つのパターンを紹介します。

1．リスクを嫌う人

リートは市場のボラティリティや経済情勢の変動に敏感な投資商品です。

そのため、景気の悪化や金利の上昇など、外部要因によってリートの価値が大きく変動することがあります。

例えば、2008年のリーマンショックの際には、株価と同様、多くのリートが大幅に下落しました。

このようなリスクに対する耐性が低めであるため、安全性を重視する投資家には、リートは適さないでしょう。

2．自分で運用したい人

リートは運用を専門家に任せる投資方法です。

そのため、物件の選定から管理、運営までを自分で行いたいと考える人には不向きです。

例えば、自分でリノベーションを行って物件価値を高めるといったアクティブな不動産投資を楽しみたい人が該当します。

その場合は、リートよりも現物不動産投資を選ぶほうが投資の楽しみを実感しやすいでしょう。

3．短期間で高いリターンを求める人

リートは株式投資や暗号通貨のようなハイリスク・ハイリターンの投資手段に比べ、長期的に安定的な配当を得ることを目指す投資商品です。

そのため、短期間での大きなリターンを期待する人には物足りなく感じる可能性があり、あまり向いていないといえます。

4．分配金の変動を嫌う人

リートの分配金は市場状況や経済情勢によって変動することがあります。

リートは法律上、収益の大部分を配当として分配する義務がありますが、分配金の額は一定ではありません。

特に不況時には分配金が減少するリスクが高まります。

安定的な収入を重視する投資家にとって、分配金の変動は予想外のストレスとなることがあります。

例えば、年金受給者など、毎月の安定収入を最優先に考える人には不向きな投資商品だといえます。

それでもリートを選ぶなら？銘柄選びのポイント

具体的に、リートを選ぶ際のポイントを5つ紹介していきましょう。

ポイント1．利回りで選ぶ

利回りは投資リターンの指標として重要です。

利回りは、分配金の額を投資口価格（投資額）で割ったもので、一般的にリートは4〜5％という高めの利回りが設定されています。

ただし、高利回りは魅力的ですが、その背後にあるリスクも考慮する必要があります。

例えば、利回りが高い場合、そのリートが高リスクの物件に投資している可能性があります。

その場合、投資口価格が大きく上下する可能性もあります。

利回りが高くても、投資口価格が下がってしまえばトータルで損をする場合もあるため、直近の価格騰落率なども参考に見るようにしましょう。

ポイント2．投資対象物件で選ぶ

リートを選ぶ際には、投資対象となる物件の種類（オフィスビル、商業施設、住宅など）や立地、物件の品質などを見るようにしましょう。

成長が見込まれる地域や、安定した収益を生む物件に投資しているリートを選ぶことが重要です。

また、多様な物件に分散投資しているリートは、特定の市場リスクを軽減できます。

ポイント3．借入金比率（LTV）で選ぶ

借入金比率（LTV／Loan to Value）は、リートがどれだけ借入金に依存しているかを示す数値です。

借入金比率が高い場合、高いレバレッジ効果を得られる一方で、金利上昇や市場の悪化時にリスクが増大します。

また、借入金比率にはリートの財務の健全性を評価するための指標という側面があります。

借入金比率が低い場合、リートが健全な財務状態にあり、借入金に過度に依存していないということであり、長期的に安定した収益を期待できます。

つまり、一般的に安定した収益を求める場合は、低い借入金比率のリートを選ぶほうがリスクは小さいといえます。

ポイント4．NAV倍率で選ぶ

NAV倍率（Net Asset Value）は、リートの市場価格と純資産価値の比率を表すものです。

NAV倍率が1を下回る場合、そのリートは市場で割安と見なせて、1を上回る場合は割高と見なします。

NAV倍率をチェックすることで、そのリートの現在の市場評価が適正かどうかを判断できます。

ただし、当然ながらNAV倍率だけでなく、物件の将来性や運営方針も考慮する必要があります。

ポイント5．NOI利回りで選ぶ

NOI利回り（Net Operating Income利回り）は、物件の純営業利益（NOI）を物件の購入価格で割ったものです。

NOI利回りは、物件の収益力を示す指標であり、物件の運営効率を評価するのに役立ちます。

NOI利回りが高いリートは、安定した収益を提供する可能性が高いといえます。

リートが合わない人におすすめの投資

では、リートが合わない人にはどのような投資商品がおすすめといえるのでしょうか。

具体的には、次のような、リートのデメリットを解消する商品がよいでしょう。

投資手法	特徴
不動産クラウドファンディング	想定利回りが事前に提示され、運用中の価格変動がない案件が多い。1万円程度から少額投資が可能。
ソーシャルレンディング	事業者に資金を貸し付けて利息を得る仕組み。利回りは比較的高めだが、貸倒れリスクがある。
現物不動産投資	物件を直接所有し、家賃収入と売却益を狙う。融資活用が可能だが、管理や修繕の手間がかかる。
不動産関連株式	不動産会社の株式に投資。流動性が高く値動きも大きい。企業業績の影響を強く受ける。
インデックス投資	市場全体に分散投資する手法。個別銘柄リスクを抑えやすく、長期運用向き。
個人向け国債・高格付け債券	値動きが小さく安定志向。リターンは控えめだが、元本変動リスクを抑えやすい。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、ファンドをとおして複数の投資から集めた資金を元手に不動産を取得。

その物件をサービス事業者が運用することで得た利益を投資家に還元する仕組みの投資商品です。

不動産クラウドファンディングは、事前に想定利回りが設定されており、問題なく運用されればそのとおり（あるいはそれ以上）の配当が得られるようになっています。

リートと異なり運用中の価格の変動がなく、基本的に受け取れる額も事前にわかるため、資産運用のプランニングがしやすいのが特徴です。

また、少額投資が可能で、多くのサービスでは1万円から気軽に不動産投資に参加できます。

不動産クラウドファンディングについては、以下の記事でより詳しく解説しています。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングは、複数の投資家から集めた資金を、サービス事業者が第三者事業者に貸し付けます。

そして、その返済時の金利を原資に投資家へ配当を行う投資商品です。

融資型（貸付型）クラウドファンディングとも呼ばれます。

融資先となる事業者は不動産事業を行っていることも多く、間接的に不動産への投資が可能です。

ソーシャルレンディングは、不動産クラウドファンディングと同様、事前に想定利回りが設定されています。

運用中の価格変動がないこと、安定的な収益を得やすいことがメリットとして挙げられます。

また、利回りは3〜7％程度のものが多く、リートの配当利回りと同等かそれ以上の収益性があります。

リートのように市場のボラティリティを避けたい投資家に向いている商品といえるでしょう。

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ソーシャルレンディングとは？仕組み・メリット/デメリット・選び方

現物不動産投資

現物不動産投資では、投資家自身が物件を購入し、管理運営を行います。

物件の選定からリノベーションまでを自分でコントロールできるため、投資に対する裁量が大きく、リートでは得られない達成感を得られます。

また、直接的な資産保有によって、長期的な価値向上と安定収益を目指すことも可能です。

不動産の関連株式

不動産関連株式は、不動産業界に関連する企業の株式に投資する方法です。

リートと同様に流動性が高く、株式市場での売買が容易です。

株式はハイリスク・ハイリターンの投資商品であり、市場の動向によっては短期間で高いリターンを得ることも可能です。

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現物不動産投資とREIT（リート）の違いとは？自己資金や収益性を比較

インデックス投資

特定の銘柄を選ぶのが不安なら、株式や債券のインデックスファンドで広く分散する方法があります。

REITにこだわらず、資産全体の分散でリスクを下げたい人に向きます。

個人向け国債・高格付け債券

元本割れのストレスを極力減らしたい人は、個人向け国債や高格付け債券が候補になります。

リターンは大きくなりにくいですが、値動きが小さく、資産の土台として機能しやすいです。

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