共生バンク（東京）グループの不動産投資商品「みんなで大家さん」をめぐり、配当が遅延している問題で事態が大きく動きました。
2026年9月1日、大阪府は商品を運用する「都市綜研インベストファンド株式会社」（大阪）に対し、不動産特定共同事業法に基づいて事業許可の取り消し処分を行いました。
また、東京都も同日、販売代理を務める「みんなで大家さん販売株式会社」（東京）の事業許可を同様に取り消したと発表しました。
これにより、両社は新たなファンドの募集や契約の更新が一切できなくなります。
一方で会社側も同日、声明を発表し、「事業参加者保護を最優先とし、既存契約の結了と償還に向けて対応を継続する」との見解を示しました。
本記事では、今回の行政処分の全貌、公表された決算数値、会社側の公式な反論・見解を整理。
今後の法的な流れや出資者が取るべき対応策について総合的に解説します。
この記事の要点まとめ
✓【行政処分の決定】2026年9月1日、配当遅延問題を背景に、大阪府と東京都が運用・販売両社の事業許可を取り消しました。
✓【会社側の見解】会社側は行政の事実認定・法的評価の一部に反論。今後は「みなし事業者」として既存契約の償還や資産売却に専念すると発表しました。
✓【財務状況】都市綜研インベストファンドの純資産はマイナス約2,881億円であり、手元現金も極めて少ないことが公表されました。
✓【事業終了後の扱い】法的には清算業務を全うする義務が残りますが、資金繰りの悪化により全額返還は依然として厳しい見通しです。
✓【今後の対策】証拠の確実な保存と、弁護団や専門機関など第三者への早期相談が推奨されます（販売会社は9/1付で銀座へ移転済み）。
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1. 大阪と東京で下された「事業許可取り消し」の全貌
2026年9月1日に行われた行政処分は、これまでの「一時的な業務停止命令」とは異なる、極めて重い措置です。
処分を受けたのは、みんなで大家さんの運営と販売を担う以下の2社です。
| 処分対象企業 | 管轄自治体 | 処分内容 |
都市綜研インベストファンド株式会社（大阪）
（ファンド組成・運用を行う営業者）
代表取締役：栁瀨 健一 | 大阪府 | 不動産特定共同事業の許可取り消し及び指示 |
みんなで大家さん販売株式会社（東京）
（投資家募集を担う販売代理）
代表取締役：栁瀨 鳳憲 | 東京都 | 不動産特定共同事業の許可取り消し及び指示 |
行政が「許可取り消し」を下した主な理由
各自治体の公表資料によれば、許可取り消しに至った主な背景には以下の法令違反があるとされています。
賃料不払いの事実と異なる記載
対象不動産のテナントから賃料が支払われていない状態であったにもかかわらず、「風評被害を懸念した」等の理由から、交付書面に「賃料支払いの遅延：該当なし」と事実と異なる記載をして販売を継続した。過去の処分に対する改善の不履行
2024年6月に受けた業務停止命令・行政指導に対して報告していた再発防止策が実行されず、同様の違反が繰り返された。
（東京都は「業務運営態勢の改善は期待できず情状が特に重い」と判断）財務基準の不適合や資金調達・償還の遅延
大阪府は都市綜研インベストファンドに対し、法が定める財務基準への不適合や、償還の大幅な遅延を指摘しています。 2. 会社側からの公式見解と反論（9月1日発表）
この行政処分に対し、同グループは同日に公式声明を発表しました。
主な主張と見解は以下の通りです。
行政の事実認定・法的評価に異議あり
会社側は、正確な情報提供や内部管理体制の重要性は認識しつつも、「今回の処分に至る事実関係及び法的評価の全てについて行政庁と同一の見解に立っているものではない」と表明しています。
2024年6月の行政処分の適法性についても、現在も司法手続きで争っている状況です。
また、情報の透明性を図るためとして、行政庁側からの「許可取消処分通知書」に加え、会社側が聴聞会で提出した陳述書の全文を公式サイトで公開する措置をとっています。
「許可取り消しは出資者保護に反する」との主張
会社側は、すでに2025年7月9日以降、新規募集・契約を自主的に停止していると説明。
その上で、8月18日の聴聞において「許可を取り消すことが、既存の事業参加者の財産保護につながるのか」と強く問題提起したとしています。
処分が公表されることでさらなる信用低下を招き、資産売却や資金調達、組織の維持が困難になるため、
「厳格な監督のもとで既存事業の結了に専念させてほしい」と代替措置を求めていたものの、両自治体から退けられる形となりました。
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3. 公表資料で示された財務の実態と被害規模
会社側は「資産保全や売却による償還原資の確保を継続する」としていますが、行政の資料で明らかになった財務状況は極めて深刻です。
純資産マイナス約2,881億円の債務超過
大阪府の資料によると、都市綜研インベストファンドの純資産額は「マイナス約2,881億3,176万円」に達しています。
さらに、2026年6月末時点での現金預金残高は約9,241万円しかなく、国税・地方税の滞納による不動産差し押さえや、債権者による預金の仮差押えも相次いでいます。
未払いの規模は約1,912億円にのぼる
大阪府が公表したデータによると、遅延および返還が困難とされる出資金の規模は以下の通りです。
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既に償還が遅延している商品（9商品）：7,511名 / 約188億200万円
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今後満期を迎える償還予定商品（29商品）：65,269名 / 約1,724億6,939万円
- 合計規模：38商品 / 延べ72,780名 / 約1,912億7,139万円
会社側が計画していた海外での債券発行等による大規模な資金調達も難航しており、この巨額の債務をどのように返還するのか、具体的な道筋は不透明なままです。
4. 実質事業終了後の法的な扱いは？（みなし事業者）
事業許可が取り消された後も、会社側と出資者の契約が消滅するわけではありません。
不動産特定共同事業法第65条に基づき、両社は既存のファンド業務を結了（清算）するまでの間、「みなし不動産特定共同事業者」として扱われます。
行政からも「事業参加者間の公平に配慮しつつ業務を結了させること」と指示されており、
会社側もこれに従って既存契約の結了業務（資産売却や事業参加者対応）を継続すると明言しています。
現実的に考えられる3つのシナリオ
ただし、法的に返還義務が残ることと、現実に資金が返ってくることは別問題です。
今後の展開としては以下のシナリオが想定されます。
シナリオ1：破産手続きへの移行
巨額の債務超過を踏まえると、法的な破産手続きへ移行することも想定されます。
税金などが優先的に徴収されるため、一般投資家への配当率は大幅に減少する傾向があります。シナリオ2：集団訴訟等を通じた強制執行
現在進行している返還請求訴訟により強制執行の権利を得る方法ですが、会社側の資産が枯渇していれば回収は困難になります。シナリオ3：和解による長期分割返還
会社側が和解を主張するケースですが、事業収入の見込みが立たない中での長期分割払いは途中で頓挫するリスクを伴います。
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5. 出資者が今すぐ取るべき具体的な対応策
事態が法的な清算フェーズへ移行している現在、自発的かつ迅速な対応が求められます。
① 証拠書類をすべて保全・バックアップする
会社の公式サイトやマイページが今後利用できなくなるリスクに備えてください。
契約書、重要事項説明書、出資証明書のほか、マイページ上の出資履歴、分配金の入金履歴、解約申請フォームの画面などをスクリーンショットやPDFで確実に保存しておくことが大切です。
② 販売会社の移転先情報の把握
販売代理人である「みんなで大家さん販売株式会社」は、2026年9月1日付で以下の住所へ事務所を移転しています。
書面等を送付する際は宛先に注意してください。
【新住所】〒104-0061 東京都中央区銀座8丁目10-5 第4秀和ビル3階
（※電話番号：03-3556-1674、FAX：050-3385-8083は変更なしとのことです）
③ 被害対策弁護団や公的機関へ早期に相談する
すでに全国の出資者によって対策弁護団が結成され、法的な手続きが進められています。
個人での交渉には限界があるため、不動産・金融トラブルに詳しい弁護士へ連絡を取り、今後の債権保全に向けた相談を行うことを強く推奨します。
まずは状況を整理したい場合は、消費生活センター（「188」）や金融サービス利用者相談室も活用してください。
まとめ：冷静かつ迅速な法的対応の検討を
「みんなで大家さん」は、事業許可取り消しという行政処分を受け、事実上の事業終了（清算フェーズ）に入りました。
会社側は「事業参加者保護を最優先とし、資産保全と償還原資の確保に努める」としています。
しかし、マイナス2,800億円超という債務超過や手元資金の不足という客観的事実を見る限り、全額回収のハードルは高いと言わざるを得ません。
出資者の方は、会社側の声明のみを鵜呑みにせず、現在の状況を冷静に受け止め、証拠の保全と専門家への相談を通じて、ご自身の権利を守るための対応を速やかに進めてください。
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【免責事項および情報に関する注記】
・本記事に記載されている行政処分の内容、財務データ、および会社側の声明は、2026年9月1日に公表された大阪府および東京都の報道発表資料、ならびに当該企業グループが公開したお知らせ情報を基に客観的に作成しています。
・本記事は中立的な情報提供を目的としており、特定の法的手段の利用を強制・勧誘するものではありません。
・実際の法的手続きや権利行使に関する最終判断は、ご自身の責任において弁護士等の専門家へご相談の上で行ってください。
