不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いは？目的別のおすすめを紹介

REIT(リート/不動産投資信託)と不動産クラウドファンディングは、いずれも不動産に関する投資商品ですが、詳しい違いについてはよく分からないという方が多いでしょう。

そこで今回は、REIT(リート)と不動産クラウドファンディングの違いや、それぞれの特徴、メリット・デメリットを詳しく解説していきます。

本記事を読むことで、それぞれの投資商品の違いが分かり、自分にマッチした投資先を選べるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産クラウドファンディング・REITとは?

まずは不動産クラウドファンディングとREITとは何なのかについて、解説します。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入・運用する仕組みです。

運用によって得られた家賃収入や売却益が、投資家に出資額に応じて分配されます。

大きな特徴は、投資家が「どの物件に投資するか」を自分自身で選べる点にあります。

また、不動産特定共同事業法(不特法)に基づき運営されており、投資家を守るための「優先劣後構造」が採用されているケースが一般的です。

1万円程度の少額から始められるため、現物不動産投資への第一歩として人気を集めています。

REITとは?

REIT(Real Estate Investment Trust)は、日本語で「不動産投資信託」と呼ばれます。

投資家から集めた資金で不動産投資法人が複数の不動産(オフィスビル、マンション、商業施設など)を購入し、その収益を分配する仕組みです。

証券取引所に上場しているため、株式と同じように市場で自由に売買できるのが最大の特徴です。

多くの銘柄では数万円から数十万円程度で投資が可能であり、プロが運用する複数の物件に分散投資することになります。

証券口座を通じて手軽に売買できるため、流動性が非常に高い投資商品といえます。

不動産クラウドファンディングとREITを徹底比較

REITと不動産クラウドファンディングの違いを、表にまとめました。

それぞれの違いについて、以下で詳しく解説します。

市場規模はREITの方が大きい

REITは2001年に日本市場が創設されて以来、20年以上の歴史があり、市場規模は十数兆円に達します。

多くの不動産投資法人が上場しており、機関投資家も参入している巨大な市場です。

一方、不動産クラウドファンディングは2017年の法改正以降に普及した比較的新しいサービスです。

市場規模は急速に拡大していますが、REITに比べるとまだ小さく、今後の成長が期待されている段階といえます。

価格変動リスクは不動産クラファンの方が低い

REITは証券取引所に上場しているため、株式と同様に日々価格が変動します。

景気動向や金利の影響を強く受け、時には大きく値下がりするリスクもあります。

対して不動産クラウドファンディングは、運用期間中の評価額が変動することはありません。

市場の乱高下に一喜一憂することなく、あらかじめ決められた配当を待つ「ほったらかし投資」が可能です。

節税効果を期待できるのはREIT

税制面では、REITの方が優遇されている点が多いです。

REITの分配金は「上場株式等の配当所得」として扱われ、他の株式の損失と損益通算が可能です。

さらに、新NISA(少額投資非課税制度)の枠内で投資すれば、分配金や売却益を非課税にできます。

不動産クラウドファンディングの利益は原則として「雑所得」となり、他の所得と合算して税率が決まる総合課税の対象です。

NISAのような非課税制度も利用できないため、税制上のメリットはREITの方が大きいといえます。

換金性はREITの方が高い

REITは証券市場が開いている時間であれば、いつでも売買して現金化することができます。

急に資金が必要になった際でも、数日後には現金が手元に戻ってくるスピード感があります。

不動産クラウドファンディングは、原則として運用期間が終わるまで出資金を引き出すことができません。

途中解約ができるサービスもありますが、基本的には数ヶ月から数年の運用期間中は資金が拘束される点に注意が必要です。

物件選定の自由度は不動産クラファンの方が高い

不動産クラウドファンディングの醍醐味は、投資家が「物件の目利き」をできることです。

「東京都心のマンション」「地方の物流センター」「古民家再生」など、特定の物件の詳細を見て投資判断ができます。

一方のREITは、運用会社(プロ)が複数の物件を組み合わせてパッケージ化したものに投資します。

個別の物件を選ぶことはできませんが、1つの銘柄で複数の物件に分散投資できるという安心感があります。

利回りは不動産クラファンの方が高い傾向

REITの平均的な分配金利回りは3%〜5%程度で推移しています。

これに対し、不動産クラウドファンディングは年利4%〜10%程度の案件も見受けられます。

流動性が低い分、不動産クラウドファンディングの方が高い期待利回りを提示しているケースが多いのが現状です。

ただし、利回りが高いプロジェクトはその分リスクも高まるため、慎重な物件選びが重要です。

不動産クラファンは元本割れ対策がある

不動産クラウドファンディングには「優先劣後方式」という独自の投資家保護の仕組みがあります。

これは、物件価格が下落した際に、まず運営会社(劣後出資者)がその損失を負担する仕組みです。

一定割合(例えば20%程度)までの下落であれば、投資家(優先出資者)の元本は守られるため、リスクをおさえることが可能です。

REITにはこのような直接的な元本保護の仕組みはないため、市場価格の下落がそのまま投資家の損失に直結します。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

不動産クラファンに投資するか判断しやすいよう、メリット・デメリットを紹介します。

不動産クラウドファンディングのメリット

最大のメリットは、価格変動がなく、運用の手間が全くかからないことです。

一度投資をすれば、あとは期間終了まで待つだけで配当が得られるため、忙しい会社員の方にも適しています。

また、優先劣後方式によって元本割れのリスクが軽減されている点も、初心者にとって大きな魅力です。

自分が応援したいプロジェクトや、収益性の高い特定の物件にピンポイントで投資できる楽しさもあります。

不動産クラウドファンディングのデメリット

一番のデメリットは、資金の流動性が低いことです。

運用期間中は原則解約ができないため、余裕資金での投資が前提となります。

また、人気のある案件は「先着順」や「抽選」となり、投資したくてもできないケースが多々あります。

税制上、雑所得として扱われるため、利益が大きい場合は所得税率が高くなる可能性がある点も把握しておきましょう。

REITのメリット・デメリット

つづいてREITのメリット・デメリットを紹介します。

REITのメリット

REITの強みは、何といっても「流動性の高さ」と「手軽さ」です。

証券口座があれば数クリックで売買でき、急な出費にも対応可能です。

また、1銘柄への投資で数十から数百の物件に分散投資されるため、1つの物件の空室が大きな損失に繋がりにくい構造になっています。

新NISAを活用することで、受け取る分配金をまるごと利益にできる節税メリットも非常に強力です。

REITのデメリット

市場価格が毎日変動するため、元本を割り込むリスクが常に存在します。

不動産市場の状況だけでなく、金利の上昇や株式市場全体の暴落に巻き込まれることもあります。

また、投資法人の倒産リスクや、投資法人による増資によって1口あたりの価値が希薄化するリスクも考慮しなければなりません。

どの物件に投資されているかを詳細に把握するのが難しく、運用をプロに完全に任せる形になります。

どちらを選ぶべき?投資目的別おすすめ

不動産クラファンとREITのどちらを選ぶか迷う方のために、投資目的別のおすすめを紹介します。

初心者・少額投資なら不動産クラファン

投資に慣れていない初心者の方や、まずは1万円から試してみたい方には不動産クラウドファンディングがおすすめです。

日々の価格変動がないためメンタル的な負担が少なく運用できます。

物件の写真や周辺環境を確認できるため、投資の「実感」を得やすいのも初心者向きといえる理由です。

ただし、投資であるため元本保証はない点は認識しておきましょう。

資金の流動性重視ならREIT

「必要になったらいつでも現金に戻したい」と考えるなら、REITが有効な選択肢です。

数年単位で資金を拘束されることに不安がある方は、上場市場で売買できるREITを選びましょう。

また、すでに証券口座を持っており、株や投資信託と一緒に一括管理したい方にも向いています。

損失リスクを抑えたいなら不動産クラファン

元本割れリスクを抑えたい場合は、優先劣後構造のある不動産クラファンの案件を選ぶことで一定のリスク低減が期待できます。

もちろん投資である以上リスクはゼロではありませんが、REITのような市場のパニック売りによる暴落は起きません。

安定した利回りを得たい保守的な投資スタイルに適しています。

1商品で分散投資したいならREIT

少ない資金でリスクを分散したいなら、プロが運用するポートフォリオに投資できるREITが適しています。

1つの不動産クラウドファンディング案件に集中投資するよりも、REITの方が物件の倒産・災害リスクを分散できます。

特定の物件にこだわらず、不動産市場全体の成長を享受したい方におすすめです。

不動産クラファンを始めるなら「ゴクラク」を活用しよう

不動産クラウドファンディングとREIT、どちらが正解ということはなく、自身のライフプランや資産状況に合わせて選ぶのがベストです。

もし不動産クラウドファンディングに興味を持たれたなら、まずは各社の案件を比較することから始めましょう。

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