不動産クラウドファンディング掲載数NO.1比較サイト
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公開日 2024/07/18
最終更新日 2025/04/03
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この記事では、TATERU（現ロボットホーム）でアパート大家をやってみた体験談をまとめます。
私は2018年に現物不動産投資（アパート投資）を始めました。
現在アパート一棟を保有し、2019年5月から賃料収入を得ています。
今回はその一棟アパート投資の手法と実績について解説します。
営業マンの対応などがどうなのか気になる方は参考にしてください。
営業マンの対応としては、こういう感じです。
他には、ミラップという不動産投資の業者があり、面談だけでAmazonギフト券50,000円分をもらえます。
筆者も資料を問い合わせ、電話で話をしましたが、しつこい勧誘を受けることはありませんでした。
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おとり物件なしを掲げており、仲介手数料が無料になる物件もあります。 筆者も利用しており、何度も内見に行きました。
私は当時ソーシャルレンディングを中心に投資していました。
こうした事態を受けて、ソーシャルレンディングの他にも投資対象を探すようになりました。
当初、営業の電話がかかってきた区分マンション投資をいくつか検討しました。
しかし、あまり利回りなどの面で条件がよいと思えるものがありませんでした。
ローンを組んで投資を行うと、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうような案件ばかりだったのです。
そこで、もう少し対象を広げて、新築の一棟アパート投資に目を向けました。
東証一部上場企業の株式会社TATERU（現Robot Home）にアパート投資についての話を聞きたいと連絡したのがきっかけです。
その後、担当者と何度か会って話を聞きました。
自分でもいろいろと調べたりシミュレーションした結果、行けそうだと判断し、実際に投資に至りました。
立地は、埼玉県のJR某駅から徒歩14分ほどの場所で、土地面積は119.5㎡でした。
建物は3階建てで全9室、延べ床面積は209.7㎡、各部屋の面積は23㎡少しです。
ガスは都市ガスではなくLPガスですが、代わりにLPガス会社から給湯器とエアコンについて提供を受けています。
なお、このLPガスを導入する代わりに内装などを提供してもらうのは不動産投資の業界ではよく行われていることです。
個人名義でもアパート経営はできますが、法人を設立してアパート経営することで税制上のメリットがあります。
個人名義でアパート経営を行った場合、収益には所得税がかかります。
法人名義で行った場合は、収益に対して法人税がかかります。
個人の給与所得など諸々の条件によりますが、同じ収益に対しては法人税率のほうが一般的に低くなります。
ただし、法人を運営するには税理士費用などの固定費もかかるので、一定以上の収益規模がないと逆に損をしてしまうことにもなります。
私は、今回の収益規模であれば法人を設立したほうが得だと判断し、合同会社を設立しました。
設立に際しては司法書士に依頼し、かかった費用は10万円ほどでした。
なお、物件売却の際も法人のほうが税制面で有利だと聞いています。
| 項目 | 金額（円） |
|---|---|
| 土地費用 | 52,000,000 |
| 建物費用 | 51,600,800 |
| 抵当権設定費用 | 551,200 |
| 司法書士費用 | 300,000 |
| 不動産取得税 | 955,915 |
| 不動産登記費用 | 554,900 |
| 融資手数料 | 1,396,000 |
| 合計 | 107,358,815 |
ローンの総額は1億140万円で、返済期間は35年、年利2.5％でした。
年利に関しては少し高いという印象でした。
しかし、TATERUの担当者が、「数年後にもっと金利の安い金融機関で借り換えができます」といっていたので、まあいいかと考えローンを組みました。
（実際にはその後は借り換えに関しては特にフォローがなく、現状は借り換えはできていません）
これは、受け取った消費税と支払った消費税の差額を還付を受けられるというものです。
具体的には、建物費用5,160万800円に対する消費税382万2,281円が還付されるということになります。
還付を受けるためにはいくつかの条件がありましたが、私は税理士からのアドバイスを受けてこの還付を得ることができました。
消費税還付で返ってきた金額が382万2,281円でした。
なので、実質的にかかった自己資金は213万6,534円ということになります。
ほとんど自己資金を使うことなくアパート投資を始められたことになります。
このように、不動産投資に興味があるなら、ミラップで無料の資料請求をするのも1つです。
画像の通り、今なら資料請求後の面談で、50,000円分のギフト券をもらえます。
管理費は賃料の5％です。
月に1度の清掃のほか、退去者が出た場合のクリーニングや次の入居付けもすべてやってくれます。
IoTアパートの「TATERU Apartment」では、「TATERU KIT」というIoT機器が各部屋に設置されています。
それでエアコンやテレビ、カーテン、鍵などの操作ができるのです。
しかし、そのTATERU KITのメンテナンスはTATERUにしかできないので、管理会社を変更することは考えたことがありません。
アパートの収益力および資産価値向上のためにできることはないかと色々と考えました。
結果、入居者が不在でも荷物が受け取れるように、2020年に宅配ボックスを購入して設置しました。
2つまで荷物を入れることができ、電力は必要としないタイプです。
費用としては20万円ほどかかりました。
「宅配ボックスに荷物を入れたまま取り出さない人がいたら、ずっとそのままになってしまうのではないか」。
そこで、管理会社であるTATERUと相談し、月に1度の清掃の際に、宅配ボックスの鍵を開けて中身を確認し、以下の対応をしてもらうようにしました。
・中身が入っていた場合、入居者に連絡して回収をしてもらう。入居者が退去済みの場合は持ち帰る
・中身が入っていない状態で施錠されていた場合は、開錠する
なお、2019年の運営開始時点では、月の賃料合計は59万4,000円でした。
しかし、入居者募集の度に賃料は少しずつ上げており、現在は月の賃料合計は60万5,000円となっています。
| 項目 | 出金額（円） |
|---|---|
| ローン返済 | 4,384,044 |
| 固定資産税 | 344,000 |
| 税理士顧問料 | 269,433 |
| 法人税 | 70,000 |
| 合計 | 5,067,477 |
600万4,039円 - 506万7,477 円 = 93万6,562円
でした。月額に換算すると約8万円となります。
ただ、次の入居者は毎回比較的スムーズに決まっており、大体2カ月以内には決まっています。
入居率は正確には計測していませんが、おそらく98％以上だと思います。
2回とも、結局賃料が支払われなかったため、裁判の上で強制退去となりました。
なお、入居付けの際には保証会社を必須としているため、滞納された賃料や原状復帰費用は保証会社が代わりに支払ってくれます。
また、裁判や強制執行といった手続きもすべて保証会社がやってくれるため、当方としてはあまり意識する必要はありません。
退去者が出ても管理会社がすぐに募集してくれますし、トラブルが起きても保証会社が対応してくれます。
オーナーとして対応しないとならないことと言えば、年に1回税理士に対して必要なデータを整理して送ることと、税金などを支払うことくらいです。
というか、2020年くらいからずっと売却希望価格1.4億円で売りに出しています。
この値段で売れるのであればいつでも売りたいと考えています。
もし売れないのであれば保有し続けるつもりです。
また、さらにアパートを追加購入することについても、できることならチャレンジしたいと考えています。
ただ、私は2年前にサラリーマンを退職してしまい、現在自営業のため、新たにローンを組むのは難しくなりそうです。
今回の記事を読んでアパート投資に興味を持たれた方もいるかと思いますが、注意事項もあります。
私が投資を始めた2018年当時から、不動産価格は上がっています。
金融機関から不動産投資ローンを借りるのも厳しくなっていると聞きます。
その他の条件によっても、置かれる状況もさまざまです。
今回は私の事例を紹介しましたが、記事内で説明した手法がそのまま適用できるかどうかについてはケースバイケースだと思います。
十分に確認されたうえで実践されることをおすすめします。
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