【ベテラン投資家】私の実践する不動産投資（一棟アパート投資）の手法と実績

私は2018年に現物不動産投資（アパート投資）を始めました。現在アパート一棟を保有し、2019年5月から賃料収入を得ています。今回はその一棟アパート投資の手法と実績について解説します。

筆者：中田健介（投資家・実業家・ブロガー）

IT系企業に勤務する傍ら、2010年からソーシャルレンディングでの資産運用を開始。同時にブログ「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」を開設。 著書に「年利7％！ 今こそ『金利』で資産を殖やしなさい！～日本初！ 融資型クラウドファンディング投資の解説書」（ぱる出版）がある。

アパート投資を始めたきっかけ

2017年から2018年前半にかけて、ソーシャルレンディングサービス「みんなのクレジット」や「ラッキーバンク」において金融当局から行政処分を受ける事例が相次ぎました。私は当時ソーシャルレンディングを中心に投資していましたが、こうした事態を受けて、ソーシャルレンディングの他にも投資対象を探すようになりました。

当初、営業の電話がかかってきた区分マンション投資をいくつか検討しましたが、あまり利回りなどの面で条件がよいと思えるものがありませんでした。ローンを組んで投資を行うと、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうような案件ばかりだったのです。そこで、もう少し対象を広げて、新築の一棟アパート投資に目を向けました。

当時ソーシャルレンディングサービスの「TATERU FUNDING」を提供していた東証一部上場企業の株式会社TATERU（現Robot Home）にアパート投資についての話を聞きたいと連絡したのがきっかけです。その後、担当者と何度か会って話を聞き、自分でもいろいろと調べたりシミュレーションした結果、行けそうだと判断し、実際に投資に至りました。

私が実践する一棟アパート投資の手法

私が実践しているアパート投資の手法は以下の通りです。

アパートの概要

アパートは、土地を購入して新築で建てました。立地は、埼玉県のJR某駅から徒歩14分ほどの場所で、土地面積は119.5㎡でした。建物は3階建てで全9室、延べ床面積は209.7㎡、各部屋の面積は23㎡少しです。ガスは都市ガスではなくLPガスですが、代わりにLPガス会社から給湯器とエアコンについて提供を受けています。

なお、このLPガスを導入する代わりに内装などを提供してもらうのは不動産投資の業界ではよく行われていることです。

法人設立

アパート経営を始めるにあたり、法人を設立し、その法人名義で経営を行うことをTATERUから勧められました。

個人名義でもアパート経営はできますが、法人を設立してアパート経営することで税制上のメリットがあります。個人名義でアパート経営を行った場合、収益には所得税がかかりますが、法人名義で行った場合は、収益に対して法人税がかかります。個人の給与所得など諸々の条件によりますが、同じ収益に対しては法人税率のほうが一般的に低くなります。

ただし、法人を運営するには税理士費用などの固定費もかかるので、一定以上の収益規模がないと逆に損をしてしまうことにもなります。私は、今回の収益規模であれば法人を設立したほうが得だと判断し、合同会社を設立しました。設立に際しては司法書士に依頼し、かかった費用は10万円ほどでした。なお、物件売却の際も法人のほうが税制面で有利だと聞いています。

必要な初期費用

アパート建設に必要な初期費用は以下の通りでした。

項目	金額（円）
土地費用	52,000,000
建物費用	51,600,800
抵当権設定費用	551,200
司法書士費用	300,000
不動産取得税	955,915
不動産登記費用	554,900
融資手数料	1,396,000
合計	107,358,815

ローン

ローンについては、株式会社TATERUから紹介された西京銀行という地方銀行から借りました。ローンの総額は1億140万円で、返済期間は35年、年利2.5％でした。

年利に関しては少し高いという印象でしたが、TATERUの担当者が、「数年後にもっと金利の安い金融機関で借り換えができます」といっていたので、まあいいかと考えローンを組みました（実際にはその後は借り換えに関しては特にフォローがなく、現状は借り換えはできていません）。

消費税還付

TATERUから紹介された税理士に提案された手法として、「消費税還付」というものがありました。これは、受け取った消費税と支払った消費税の差額を還付を受けられるというものです。

具体的には、建物費用5,160万800円に対する消費税382万2,281円が還付されるということになります。還付を受けるためにはいくつかの条件がありましたが、私は税理士からのアドバイスを受けてこの還付を得ることができました。

自己資金

上記の通り、必要な資金1億735万8,815円に対して、ローンで賄った金額が1億140万円、消費税還付で返ってきた金額が382万2,281円だったので、実質的にかかった自己資金は213万6,534円ということになります。ほとんど自己資金を使うことなくアパート投資を始められたことになります。

物件管理

アパートの管理についてはTATERUにずっと任せています。管理費は賃料の5％です。月に1度の清掃のほか、退去者が出た場合のクリーニングや次の入居付けもすべてやってくれます。

IoTアパートの「TATERU Apartment」では、「TATERU KIT」というIoT機器が各部屋に設置されており、それでエアコンやテレビ、カーテン、鍵などの操作ができるのですが、そのTATERU KITのメンテナンスはTATERUにしかできないので、管理会社を変更することは考えたことがありません。

その他アパート投資に関して実践したこと

その他アパート投資について実践したこととしては、宅配ボックスの設置があります。アパートの収益力および資産価値向上のためにできることはないかと色々と考えた結果、入居者が不在でも荷物が受け取れるように、2020年に宅配ボックスを購入して設置しました。

2つまで荷物を入れることができ、電力は必要としないタイプです。費用としては20万円ほどかかりました。

宅配ボックスの課題と対応

宅配ボックスの運用を開始してから3年ほど経ち、ふと疑問に思いました。「宅配ボックスに荷物を入れたまま取り出さない人がいたら、ずっとそのままになってしまうのではないか」そこで、管理会社であるTATERUと相談し、月に1度の清掃の際に、宅配ボックスの鍵を開けて中身を確認し、以下の対応をしてもらうようにしました。

・中身が入っていた場合、入居者に連絡して回収をしてもらう。入居者が退去済みの場合は持ち帰る
・中身が入っていない状態で施錠されていた場合は、開錠する

収入と費用の実績

収入と費用の実績は以下の通りでした。

収入

昨年度（2023/5～2024/4）の年間の収入の合計は600万4,039円（管理費等は差し引いた後の金額）でした。なお、2019年の運営開始時点では、月の賃料合計は59万4,000円でしたが、入居者募集の度に賃料は少しずつ上げており、現在は月の賃料合計は60万5,000円となっています。

費用

年間の費用については以下の通りです。

項目	出金額（円）
ローン返済	4,384,044
固定資産税	344,000
税理士顧問料	269,433
法人税	70,000
合計	5,067,477

収支

収入と費用の差は、

600万4,039円 - 506万7,477 円 = 93万6,562円

でした。月額に換算すると約8万円となります。

入居の状況や投資の手間について

運営を開始してから、退去は10回ほどありました。ただ、次の入居者は毎回比較的スムーズに決まっており、大体2カ月以内には決まっています。入居率は正確には計測していませんが、おそらく98％以上だと思います。

トラブルについて

トラブルとしては、これまで賃料滞納が2回ありました。2回とも、結局賃料が支払われなかったため、裁判の上で強制退去となりました。

なお、入居付けの際には保証会社を必須としているため、滞納された賃料や原状復帰費用は保証会社が代わりに支払ってくれます。また、裁判や強制執行といった手続きもすべて保証会社がやってくれるため、当方としてはあまり意識する必要はありません。

アパート投資にかかる手間

実際始めてしまえば、アパート投資にかかる手間というのはほとんどありません。退去者が出ても管理会社がすぐに募集してくれますし、トラブルが起きても保証会社が対応してくれます。

オーナーとして対応しないとならないことと言えば、年に1回税理士に対して必要なデータを整理して送ることと、税金などを支払うことくらいです。

今後について

物件について、今後も保有し続けるか、売却するかについては常に考えています。というか、2020年くらいからずっと売却希望価格1.4億円で売りに出しています。この値段で売れるのであればいつでも売りたいと考えています。

もし売れないのであれば保有し続けるつもりです。また、さらにアパートを追加購入することについても、できることならチャレンジしたいと考えています。ただ、私は2年前にサラリーマンを退職してしまい、現在自営業のため、新たにローンを組むのは難しくなりそうです。

投資手法についてはよく確認したうえで実践を

今回は、私が実践しているアパート投資の手法と実績について解説しました。