ヤマワケエステートはポンジスキームか。詐欺・怪しいという噂を検証

そこで今回は、「ヤマワケエステート」は詐欺・ポンジスキームなのか、その真相について検証していきます。

ヤマワケエステートとは

「ヤマワケエステート」は2023年10月にサービスを開始した不動産クラウドファンディングサービスです。「利回り8％未満（年利換算）」の案件は出さないという方針のもと、当初より非常に高い利回りの案件を連発し、一躍人気サービスへと成長しました。

投資詐欺「ポンジスキーム」とは

「ポンジスキーム」は、1920年代に詐欺師・チャールズ・ポンジによって有名になった、投資詐欺の代表的な方法です。

新しい投資家から集めた出資金を利用して既存の投資家に配当を支払う仕組みで、先行して投資した出資者は利益を得ることができますが、新規投資家の増加が鈍化すると配当を支払うことができなくなり一気に破綻するという持続不可能な構造を持っているのが特徴です。

ポンジスキームの特徴

ポンジスキームは上で説明したように、実際に非常にシンプルな仕組みです。実際には集めたお金によるビジネスは一切行われませんが、投資家にはそれを確認する術がありません。

特に最初のうちは実際に配当が入ってくるため参加した人が信用しやすいという特徴がありますが、配当の原資が「ビジネスによるリターン」ではなく「新規投資家の出資金」であることから、新規投資家を集められなくなった時点で破綻します。

多くのケースでは、案件の提供者はシステムが破綻する前に集めた資金を持って逃亡を図るため、ポンジスキームの案件に参加した多くの人は、損失を被ることになります。特に後期に参加した人ほど損失は大きくなります。

【検証】ヤマワケエステートは詐欺・ポンジスキームなのか

ネット上では、その異次元の利回りの高さから「ヤマワケエステートはポンジスキームなのでは？」という噂も飛び交っています。その噂の真相について考えてみましょう。

一般的に、ポンジスキームによる投資詐欺には以下のような傾向があるといわれています。

1. 高リターンの約束
2. 配当が安定しすぎている
3. 不明瞭なビジネスモデル
4. 紹介制やクローズドな勧誘
5. 紹介報酬の強調
6. 早急な決断を求められる
7. 規制当局の認可が不透明

上記を踏まえて、「ヤマワケエステート」のサービスが当てはまっているか、見ていきましょう。

1．高リターンの約束【当てはまらない】

ポンジスキームでは、「リスクなしで安定した高リターンを得られる」など、非常に高い利益を約束する傾向があります。投資にはリスクが伴うものであり、リスクなく高いリターンを得ることは通常はできません。

「ヤマワケエステート」は、全ファンドの平均で14％を超える想定利回りを設定しており、それが人気の理由となっています。しかしながら、「ヤマワケエステート」サービス利用規約の「7．リスクに関する事項」で以下のような記述があります。

本事業者の業務または財産の状況の変化を直接の原因として元本欠損が生じるおそれがあります。価格変動リスク、信用リスク、その他リスクの顕在化による損失が生じる蓋然性があります。

引用：サービス利用規約｜ヤマワケエステート

投資にはさまざまなリスクがあり、それを理解した上で投資の判断をしてください、としており、「リスクのない高リターンの約束」には当てはまりません。

2．配当が安定しすぎている【ある意味当てはまる】

ポンジスキームでは、「市場が不安定な時期でも、常に安定して高い配当が支払われる」と主張されることがよくあります。

3．不明瞭なビジネスモデル【当てはまらない】

ポンジスキームでは、しばしばどのように利益を生み出しているか不明瞭であったり、あるいはビジネスモデルが複雑すぎて理解しにくいケースが散見され、そのような投資案件は非常に危険であるといえます。

「ヤマワケエステート」は、不動産クラウドファンディングであり、スキームが明確です。またファンドごとに投資先の不動産情報も明記しており、この点においても「不明瞭なビジネスモデル」には当たりません。

4．紹介制やクローズドな勧誘【当てはまらない】

ポンジスキームでは、信頼のおける人から紹介され、限られた人だけに提供されると謳う場合があります。これは信頼感を利用して参加者を増やすための手口として利用されます。

「ヤマワケエステート」を含む不動産クラウドファンディングは、インターネットを介したオープンなプラットフォームであり、「限られた人だけに提供される」といったものではありません。

5．紹介報酬の強調【当てはまらない】

ビジネスモデルが不明瞭で、かつ新規の投資家を紹介すると報酬が支払われるシステムがある場合、ポンジスキームである可能性が高いといえます。「ヤマワケエステート」では投資家の紹介によって報酬が支払われるシステムやキャンペーンは過去を含めても行っていません。

なお、不動産クラウドファンディングサービスの中には「お友達紹介キャンペーン」などを行っているところもありますが、ビジネスが明瞭である点でポンジスキームとは大きく異なります。

6．早急な決断を求められる【当てはまらない】

早急に投資を決断するように強いられたり、「投資の機会が限定されている」「時間制限がある」などといって急かしてくるのはポンジスキームでの典型的な勧誘手法であり、最大限に警戒すべきサインといえます。

「ヤマワケエステート」での投資の判断は完全に投資家に委ねられており、プラットフォーム側から早急な決断を求められるようなことはないため、これも当てはまりません。

7．規制当局の認可が不透明【当てはまらない】

ポンジスキームでは、「規制の枠外」「特別な投資機会」などといって正当な認可をあえて避けた案件であることを強調してくることがありますが、金融規制当局による認可がない場合、無許可での違法な投資活動である可能性が非常に高いといえます。

一方の「ヤマワケエステート」は、不動産特定共同事業の第1号事業、第2号事業の認可を受けた不動産特定共同事業者であり、金融庁が公表している「不動産特定共同事業者許可一覧」にも正式に記載されており、これも当てはまりません。

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なぜヤマワケエステートは「詐欺」「ポンジスキーム」といわれる？

上記のことから、「ヤマワケエステート」がポンジスキームである可能性は現時点では低いといえます。とはいえ、なぜ詐欺・ポンジスキームといわれてしまうのでしょうか。それには以下のような理由があると考えられます。

1．利回りが高すぎる

「ヤマワケエステート」が提供するファンドの想定利回りは、一般的な不動産クラウドファンディングの水準である3～7％を大幅に上回る14%以上となっています。過去には、84.6%という非常に高い利回りを謳ったファンドも提供されました（実際には95％に、上振れ配当されています）。

高利回りであることは投資家にとって魅力的に見えますが、一般的に、相応にリスクも高まるため、これが「怪しい」「ポンジスキームなのでは？」といった疑いを生む一因となっています。

2．サービスを開始して間もないのに大規模な資金を集めている

「ヤマワケエステート」は、2023年10月にスタートしたサービスですが、開始1年で累計300億円以上を集めており、これは不動産クラウドファンディングにおいては異例のハイペースであるといえます。

ポンジスキームは、新規の投資を募ることで、その資金を配当に回すスキームであるため、短期間で大規模な資金を集めていることは、「ヤマワケエステート」がポンジスキームを疑われる要因になっていると思われます。

3．実績が少ない（と思われている）

「ヤマワケエステート」は、2024年10月時点で140件以上のファンド提供があり、そのうち30件以上が無事に運用を終了し、25件はすでに償還されています。

比較的若いサービスであるため実績が少ないと思われがちですが、すでにかなりの実績を出していると考えることもできます。今後さらに問題なく運営を継続していければ、こうしたイメージが払拭されていく可能性があります。

ヤマワケエステートがポンジスキームである証拠はない

今回は、「ヤマワケエステート」は詐欺・ポンジスキームなのでは？という噂について詳しく検証・解説しました。