【8年前と話が違う】ワンルーム投資は「年金代わり」から「20年後の値上がり」へ。私が今回も買わなかった理由

2026年10月、筆者は投資用ワンルームマンションの営業を受けた。

提案されたのは、家賃収入を得ながらローンを返済し、毎月の手出しも許容して、20年後の売却益を狙う投資だった。

実は筆者、8年前にも複数の不動産会社からワンルーム投資の営業を受けている。

驚いたのは、8年前と今回では、営業で強調される「儲け方」が変わっていたことだ。

そして、筆者は今回も購入を見送った。

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8年前は「年金代わりに」。今は「20年後の値上がりに期待」

2018年頃、筆者が受けた営業はこういうものだった。

「低金利でローンを組み、家賃収入を得ながら残債を減らす。最後に物件価格が多少下がっても、トータルで利益が出れば成功です」

「初年度などは節税効果も期待できます。将来の年金代わりにどうですか」

当時は金利が低く、毎月の家賃収入を重視する提案だった。

この説明自体は合理的だと思った。しかし、筆者は今後それほど不動産価格が上昇するとは考えておらず、購入を見送った。

ところが、その後、東京の不動産価格は大きく上昇した。

当時紹介された中古物件も、現在の売買サイトの掲載価格を見る限り、当時の提示価格と同程度、あるいは上回っているようだった。

もちろん売出価格と成約価格は違うが、8年前に買っていれば、結果的に利益が出ていた可能性は十分ある。

一方、2026年10月に受けた営業では、毎月の手出しを許容しながら長期保有し、最後の値上がりによって利益を狙う考え方が強調された。

「家賃で稼ぐ」から「最後に高く売って稼ぐ」へ。

少なくとも筆者が受けた営業では、不動産投資の魅力の伝え方が大きく変わっていた。

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8年前のプロも、今の値上がりを営業の前提にはしていなかった

ここが今回、最も考えさせられたことだ。

2018年当時、営業担当者は「不動産価格が下がっても、家賃収入を含めた総額で勝てればいい」と説明していた。

つまり、少なくとも筆者が受けた提案は、その後の大幅な不動産価格上昇を前提にしたものではなかった。

しかし、実際には価格が上昇した。

不動産のプロであっても、6年後、8年後の市況を正確に見通すのは難しいということだろう。

では、なぜ今の営業担当者が語る「20年後の売却益」を、私たちは信じられるのだろうか。

今買うのは築20年。20年後、築40年のワンルームを誰が買う？

今回の営業では、築20年以降は家賃が下がりづらいというデータも示された。

確かに、築年数が一定以上になると、家賃の下落が緩やかになる傾向はある。

しかし、私が知りたいのはそこではない。

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今から数千万円の借金を背負って賭けるのは、私には難しい

長期投資なら、私は「部屋」ではなく「地面・土地」を買いたい

20年ワンルームを持ち続けるのは怖い

結論：過去20年で儲かったから、次の20年も儲かるとは限らない

数年後はプロでさえ見通すのが難しい

個人的に20年後をもっと見通せる投資もある