TORCHES渋谷区広尾3丁目ファンドを徹底解説！想定利回り16％のメリットと投資判断のポイントとは？

• ・取得価格や周辺相場をしっかり把握する必要あり
• ・運用期間5カ月の短期運用で、既存物件の売却益を狙うキャピタル型
• ・最低出資金額は10万円。TORCHESでの過去の元本割れはゼロ
• ・劣後割合が1％と小さく、売却時の価格下落に対するクッションは限定的
• ・高額物件のため、購入層が限られる流動性リスクあり
• ・投資前に「契約成立前書面」で取得価格や出口戦略の現実味を確認する

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1. ファンドの概要：広尾の邸宅を短期運用

本ファンドの投資対象は、東京都渋谷区広尾3丁目にある土地（約74坪）と建物（延床面積約99坪・5LDK）です。

2019年に建築された鉄骨造3階建ての邸宅で、屋上や大型ガレージを備えています。

賃料収入を中心とするインカム型ではなく、TORCHESが対象不動産を取得し、運用期間中に売却することでキャピタルゲイン（売却益）の獲得を目指します。

2. 10万円を投資した場合の分配金はいくら？

想定利回り16.0％は、5カ月間で16％の利益を受け取れるという意味ではなく、1年間に換算した数字です。

運用期間を5カ月として単純計算すると、10万円を投資した場合の分配金目安は次のようになります。

• 税引前の利益： 10万円 × 16.0％ × (5カ月 ÷ 12カ月) ＝ 約6,667円

※実際の分配額は運用実績や運用日数によって異なります。

3. 本ファンドの注目したいメリット

広尾・表参道を生活圏とする好立地

対象物件は、東京メトロの表参道駅から徒歩13分、広尾駅から徒歩15分に位置し、周辺には教育施設や医療施設、公園が集まる住環境です。

日本屈指の高級住宅街であり、土地そのものの資産価値や希少性は高いと言えます。

既存の邸宅を売却する短期運用

更地から新たに建物を開発するプロジェクトとは異なり、すでに完成している土地・建物を取得して売却する計画です。

そのため、建築工事費の上昇や工期の遅延といった開発特有のリスクはありません。

予定どおり進めば運用期間は5カ月と短く、長期間資金を拘束されたくない方には検討しやすいです。

TORCHESの償還実績とキャンペーン

TORCHESが2026年6月に公表したレポートによると、償還済みファンド13件において元本割れや償還遅延は発生していません。

加重平均実績利回りは年利14.21％となっています（※過去の実績であり将来を保証するものではありません）。

また、2026年7月31日まで、条件を満たすと初回投資金額の1％が現金還元されるキャンペーンも実施されています。

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4. 投資前に知っておくべきリスクと注意点

利益が物件の売却結果に依存する

本ファンドの主な収益源は物件の売却益です。

予定した価格・時期で売却できなければ、想定利回りを下回ったり、運用期間が延長されたりする可能性があります。

場合によっては、元本割れの可能性もあります。

劣後出資割合が「1％」と小さい

本ファンドの優先劣後比率は99：1です。

物件の売却で損失が出た場合、総出資額の1％までは事業者（TORCHES）が負担します。

しかし、それを超える損失が発生した場合は、投資家の出資分から削られることになります。

想定利回りが高い一方で、価格下落に対するクッションは限定的です。

5. 【重要】投資判断の分かれ目：「出口戦略」と「物件の流動性」

本ファンドへ投資するかどうかを判断するうえで大切なのは、「出口（無事に売却できるか）は大丈夫か」「対象物件の流動性はどうか？」という視点を持つことです。

広尾という立地は魅力的です。

しかし、大型・高価格帯の邸宅は、一般的な区分マンションなどと比べて購入できる層（富裕層や海外投資家など）が限定されます。

つまり、すぐに次の買い手が見つかる流動性の高い物件とは限りません。

「契約成立前書面」を読み判断する

非会員でも読める公開ページだけでは「対象不動産の具体的な取得価格」や「想定売却価格」「具体的な購入候補者の有無」が確認できません。

そのため、会員・投資家だけがチェックできる「契約成立前書面」を読み込み、以下の項目をチェックして売却計画の現実味をご自身で確認することが重要です。

1. 対象不動産の取得価格： 取得価格が周辺相場より高値掴みになっていないか。

2. 鑑定評価または価格査定： 第三者鑑定の有無や、評価額の算定根拠。

3. 想定売却価格と売却先： すでに買主候補がいるのか。

6. まとめ：このファンドに向いている人は？

TORCHES No.50 渋谷区広尾3丁目ファンドは、次のような投資家にとって検討対象となります。

• 売却型（キャピタル型）ファンドの仕組みや出口リスクを理解している
• 運用期間の延長や、元本割れのリスクを許容できる余裕資金がある
• 1つの案件に集中投資せず、分散投資の一部として活用できる
• 契約成立前書面を読み込み、取得価格や売却計画を自分で検証できる

投資判断での注意点

一方で、「年利16％だから」「広尾だから絶対に売れるだろう」といったイメージだけで投資を決めるのは禁物です。

リスクとリターンのバランスをしっかりと理解し、出口戦略の根拠を確認したうえで、ご自身に合った投資判断を行ってください。

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なお、トーチーズでは、今お得なキャンペーンを開催中。

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※本記事は2026年7月15日時点の公開情報を基に作成しています。特定のファンドへの投資を推奨するものではありません。