不動産クラウドファンディングはやめとけと言われる理由8選｜失敗しない事業者・案件の選び方を紹介

「不動産クラウドファンディングって本当に儲かるの？」「やめとけって聞いたけど危ないの？」

こうした声をSNSや口コミでよく見かけます。

確かに、不動産クラウドファンディングは新しい投資手法であり、仕組みを理解せずに始めると損をする可能性があります。

しかし、リスクの内容と対処法を知っていれば、少額から堅実に資産形成できる投資でもあります。

この記事では、「やめとけ」と言われる理由をわかりやすく解説し、さらにおすすめな人・おすすめではない人の特徴、失敗しにくい選び方まで解説します。

結論：不動産クラウドファンディングは「やめとけ」と断言できない

結論から言うと、不動産クラウドファンディングは“危険だからやめとけ”という投資ではありません。

確かにリスクは存在しますが、仕組みと注意点を理解していれば、堅実に資産を増やす手段の一つになり得ます。

むしろ、リスクを正しく理解しないまま参加することこそ「やめとけ」と言われる最大の理由です。

不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる8つの理由

不動産クラウドファンディングはSNSや口コミで「やめとけ」と言われがちですが、その多くは期待値のズレや仕組みの理解不足から生まれています。

ここでは、ネガティブに見られがちな8つの理由を整理しつつ、実際にはどう理解すべきかを解説します。

理由1：元本割れリスクがある

不動産クラウドファンディングは投資であり、元本保証ではありません。

市況の悪化、空室、修繕費の増加、売却価格の下振れなどにより、分配金の減少や元本割れが起こる可能性はあります。

しかし、各サービス事業者の過去の実績を見ると、元本割れの発生率は決して多くありません。

【おえるべきポイント】元本割れゼロの実績ある事業者も存在する

実際に主要サービス（COZUCHI・CREALなど）では元本割れゼロが続いており、案件選びを誤らなければ損失は極めて低リスクです。

リスクを避けるのではなく、事業者実績を確認して「堅実な案件を選ぶ力」を身につけることが大切です。

理由2：途中解約できず資金が拘束される

不動産クラウドファンディングは運用期間中に途中解約できない仕組みが一般的です。

そのため「急にお金が必要になっても引き出せないのでは？」と不安に思う人も少なくありません。

これは、不動産という現物資産を扱うため、途中で売買すると他の投資家の持分に影響するという構造上の理由があります。

【おえるべきポイント】途中売却ができる事業者も

近年は一部サービスで途中売却やセカンダリーマーケット（再販売）機能を導入する動きが進んでいます。

たとえば、COZUCHI（コヅチ）では、投資家間で持分を売買できる「セカンダリーマーケット機能」が試験導入されています。

また、利回り不動産やCREAL（クリアル）でも、ファンドの早期償還や途中売却に対応するケースがあり、従来よりも資金の流動性は高まっています。

“途中解約ができない＝使い勝手が悪い”とは限らず、柔軟な運用環境が整いつつあることを理解しておきましょう。

理由3：利回りが低いと感じる投資家もいる

不動産クラウドファンディング投資で得られる利回りは高くとも年利10％程度。

そのため「物足りない」と感じる人もいますが、そもそもクラウドファンディングはローリスク・ミドルリターンの投資です。

大きく儲けるよりも、リスクを抑えて安定的に増やすことを目的としています。

【おえるべきポイント】利回りだけでなくリスクも考慮すべき

投資を行う際にチェックしておきたいのが、利回りだけでなくリスク面。

不動産クラウドファンディングは、価格変動が少なく精神的負担が小さいという利点があり、長期運用に向いています。

“高すぎない利回り＝安全性の裏返し”と理解すれば、むしろ安心して長期投資を続けられるでしょう。

理由4：事業者の信頼性に差がある

「どの事業者が安全かわからない」という声もあります。

確かに、設立間もない企業や中小事業者の中には実績が少ないところも存在します。

また、不動産クラウドファンディングを提供する事業者は、一般にはあまり知られていない会社が多く、大事なお金を預けて大丈夫なのか心配だという意見もよく見聞きします。

【おえるべきポイント】事業者は国土交通省の認可を受けている

不動産クラウドファンディングを行うには、不動産特定共同事業法（不特法）に基づく不動産特定共同事業のライセンスが必要です。

この不特法は、2017年、2019年に大きな法改正が行われ、規制が緩和されました。

これにより、サービス事業者が増加し、業界が大きく盛り上がっていくことになりました。

【おえるべきポイント】上場企業の運営サービスもある

不動産クラウドファンディングは、上場企業（プロパティエージェント、穴吹興産など）が多数参入しています。

たとえば以下が、上場企業が運営しているサービスです。

上場企業運営のファンドを選べば、透明性・財務体制ともに十分な安全性を確保できます。

もし、不動産クラウドファンディングで資産形成をしたいと考えているなら、国内最大級の不動産クラウドファンディング一括比較・検索サービス「ゴクラク」の活用がおすすめ。

約140以上のサービスを一括で比較でき、ランキングや便利な機能を駆使して効率よく投資を始められます。

以下の記事では投資初心者の方向けに、不動産クラファンの仕組みや「ゴクラク」がおすすめな理由を紹介していますので、興味のある方はチェックしてみてください。

理由5：情報開示が限定的で不安を感じる投資家もいる

物件の所在地や詳細情報が非公開な案件もあり、不安に感じる人も少なくありません。

ただしこれは、プライバシー保護や取引先契約の制約からやむを得ないケースが多いのも事実です。

近年では、COZUCHIやCREALが運用レポートや現地写真を積極公開し、透明性向上を進めています。

情報開示に積極的な事業者を選ぶことで、この不安はほぼ解消できます。

理由6：人気案件は抽選で参加できないこともある

高利回りの案件は募集開始から数分で満額成立し、「投資できなかった」という声もあります。

それだけ投資家の注目度が高く、市場が拡大している証拠でもあります。

最近では、事前エントリー制や抽選制度を導入するサービスが増えており、チャンスが均等化されています。

複数サービスに登録しておくことで、希望条件に合う案件に参加できる確率が上がります。

理由7：税金や制度を理解していないと損をする場合がある

分配金が「雑所得」として課税されることを知らず、思わぬ納税が発生するケースもあります。

ただし、これはどの投資にも共通するルールであり、知識を身につければ簡単に対処可能です。

近年は税金シミュレーションや確定申告サポートを提供する事業者も増えています。

正しく理解すれば、税務も怖くないという点を覚えておきましょう。

理由8：不動産の所有権は持てないため現物資産にならない

不動産クラウドファンディングは「不動産に投資する」とはいえ、投資家が不動産の所有権（登記）を持てるわけではありません。

多くのサービスでは、投資家は事業者と匿名組合契約などを結び、事業者が取得・運用する不動産から生じる収益（賃料や売却益など）の一部を分配金として受け取る仕組みです。

そのため、現物不動産のように「自分の資産として不動産を保有している安心感」や「担保性」を重視する人にとっては、“現物資産にならない＝不安”と感じやすく、SNSで「やめとけ」と言われる要因になっています。

【おさえるべきポイント】所有権がない＝メリットもある

ただし、所有権を持たないことはデメリットだけではなく、以下のようなメリットもあります。

• 管理・修繕・入居者対応などを事業者が行うため手間がない
• 少額（1万円程度〜）で分散投資しやすい
• 現物不動産より売却手続きが不要で、投資判断がシンプル

つまり、不動産クラファンは「不動産を所有する投資」ではなく、不動産収益に参加する投資です。

現物の“所有”を重視するなら区分マンション投資や不動産小口化商品（スキームによっては持分登記が発生するもの）も検討しつつ、手間をかけずに不動産系の利回りを取りに行きたいなら不動産クラファン、というように目的で使い分けるのが合理的です。

以上のように、「やめとけ」と言われる理由の多くは、実際には性質の理解不足（元本保証ではない・流動性が低い等）から起こります。

仕組みを理解し、事業者と案件を比較して選べば、初心者でも取り組みやすい投資です。

不動産クラウドファンディングがおすすめな人

リスクを理解したうえで、以下に当てはまる人には不動産クラウドファンディングが向いています。

① 少額から投資を始めたい人

1万円程度から始められる手軽さが魅力です。

現物不動産のように数百万円の資金を用意する必要がなく、初心者が不動産投資を学ぶ第一歩として最適です。

② 安定した利回りを狙いたい人

平均3〜8％の利回りは、銀行預金より高く、株式より安定しています。

価格変動が少なく、コツコツ増やしたい人に最適な選択肢です。

③ 投資の管理に時間をかけたくない人

物件管理や修繕などをすべて事業者が代行するため、投資後の手間がかかりません。

つまり、「ほったらかし投資」を実現できます。

④ 信頼できる上場企業運営の案件に投資したい人

上場企業は財務状況が公開されており、信頼性が高いのが特徴です。

プロパティエージェント（Rimple）や穴吹興産（Jointoα）などは、初心者でも安心して始められる代表例です。

不動産クラウドファンディングをおすすめできない人

反対に、以下のような人には不動産クラウドファンディングはあまり向いていません。

① 短期で大きく儲けたい人

不動産クラファンは安定収益を目指す中長期投資です。

短期で2倍・3倍を狙うタイプの人には不向きです。

② すぐに資金が必要になる可能性がある人

運用中は基本的に解約ができないため、生活資金を投資に使うのは避けましょう。

余裕資金での長期運用を基本とするのが安全です。

③ 仕組みを理解せずに利回りだけで判断する人

「高利回り＝安全」とは限りません。

利回りが高いほどリスクも高く、物件構造や劣後出資比率の確認が必須です。

数字だけで判断しない姿勢が、投資成功の第一歩です。

失敗しないための事業者・案件選びのポイント

不動産クラウドファンディングで失敗しないためには、利回りの高さよりも、「事業者の信頼性」×「ファンド設計」×「資金計画」をセットで確認することが重要です。

ここでは、初心者でも判断しやすいようにポイントを整理して解説します。

① 事業者の信頼性を見極める

不動産クラファンは、物件の取得・運用・管理・分配までを事業者が担います。

つまり、投資の成否は「どの会社に任せるか」で大きく左右されます。

そのため、以下のようなポイントを確認し信頼できる事業者かを見極めましょう。

• 会社の実態がわかるか：会社概要（代表・所在地・設立・資本金）が明確で、事業内容が不動産と地続きかをチェック
• 運用実績が積み上がっているか：累計調達額、案件数、償還実績、分配遅延の有無などを開示しているかをチェック
• 財務の強さ（体力）があるか：上場企業はIRで確認しやすい。非上場でも親会社の有無・グループ体制・決算公告などから推測できるため要チェック
• トラブル時の対応が誠実か：運用遅延や計画変更が起きた際に、開示が迅速で具体的な会社は信頼度が高い

とくに初心者は、上場企業運営や運用実績が長い事業者を選ぶと、最初の失敗確率を下げやすくなります。

② ファンドの安全設計を確認する

利回りだけで選ぶと失敗しやすいため、次の「構造」を必ず確認しましょう。

• 優先劣後構造と劣後比率：劣後比率が高いほど投資家が守られやすい傾向。ただし万能ではないため、他の条件とセットで判断することが大切。
• 出口戦略（どう償還するか）：売却型か、賃料型か、ハイブリッドか。「誰に・いつ・どの水準で売る想定か」「稼働率や賃料前提が妥当か」を確認する。
• 物件タイプと需要の強さ：住居系は比較的利益が読みやすい一方、商業・ホテル・開発型は外部要因の影響が大きい。初心者は需要が安定しやすい案件から始めるのがが無難
• 情報開示の質：所在地が非公開でも、収支前提・リスク・進捗レポートが具体なら判断できる。逆に「良いことしか書いていない案件」は避けるのがおすすめ。

③ 分散投資を徹底する

不動産クラファンは、案件ごとのリスクを分散で薄められるのが強みです。

以下のように、分散投資をするのがおすすめです。

• 事業者分散：同じ会社に資金を寄せすぎない
• 案件分散：同じエリア・同じ用途に偏らせない
• 期間分散：短期・中期を混ぜ、償還時期をずらす

初心者はまず、1案件あたりの投資額を小さくし、経験を積みながら配分を調整するのが安全です。

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以下の記事では投資初心者の方向けに、不動産クラファンの仕組みや「ゴクラク」がおすすめな理由を紹介していますので、興味のある方はチェックしてみてください。

まとめ：不動産クラウドファンディングは“やめとけ”ではなく“理解して使う投資”

不動産クラウドファンディングは仕組みを理解しないまま始めると失敗する可能性があります。

しかし、正しく学び、信頼できるサービスを選べば少額でも安定運用が可能です。

「やめとけ」という言葉に惑わされず、冷静にリスクとリターンを見極めて判断しましょう。

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