【2026年版】不動産クラウドファンディング投資で確定申告は必要？注意点と方法を解説

この記事の要点まとめ

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不動産クラウドファンディングの分配金にかかる所得区分

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から募った資金で不動産の購入や運営を行い、その収益を投資家に分配する仕組みです。

この分配される収益を分配金といい、分配金を受け取ると所得の一部としてみなされ、税金がかかります。

不動産クラウドファンディングの分配金は、原則として「雑所得」として扱われ、総合課税の対象となります。

税法上、所得は次の10種類があります。

• 利子所得
• 配当所得
• 不動産所得
• 事業所得
• 給与所得
• 退職所得
• 山林所得
• 譲渡所得
• 一時所得
• 雑所得

雑所得とは、ほかの9種類の所得いずれにも当てはまらない所得であり、公的年金等や、副業に係る所得のうち事業所得や給与所得などに当てはまらないものは、総合課税の雑所得に分類されます。

FX取引などは「先物取引に係る雑所得等」として申告分離課税となるため、同じ雑所得でも課税方法が異なる場合があります。

不動産クラウドファンディングの分配金とはいえ、匿名組合型では利子所得や配当所得、不動産所得に分類されるわけではない点に注意しましょう。

なお、任意組合型など、商品スキームによっては税務上の扱いが異なる場合があります。

ヤマワケエステートなどの不動産クラファンに確定申告は必要？

ヤマワケエステートなど匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、分配金を受け取る前にクラウドファンディング事業者によって源泉徴収が行われます。

そのため、基本的には投資家が確定申告をして自身で納税する必要はありません。

確定申告とは、1年間に生じた所得の金額とそれに対する税額を計算し、納税する手続きです。

ただし、すべてのケースにおいて確定申告が不要というわけではなく、所得や収入の状況によっては確定申告が必要になります。

また所得税の確定申告が不要であっても、住民税の申告が別途必要になる場合もあります。

次で、不動産クラウドファンディングにおいて確定申告が必要となる主なケースを紹介します。

不動産クラウドファンディングに確定申告が必要になるケース

では、どのような場合に確定申告をしなければならないのか、2つのケースを見ていきましょう。

1. 給与所得以外の所得が20万円を超える場合

通常、給与所得を得ている会社員の場合は年末調整の手続きを経ているため、基本的には確定申告が不要です。

しかし、雑所得を含む給与所得以外の所得金額が20万円を超える場合には、確定申告が必要となります。

不動産クラウドファンディングの分配金の他にも副業などによる所得がある場合は、不動産クラウドファンディングでの所得が20万円以下であっても、確定申告が必要になる可能性があるため注意しましょう。

不動産クラウドファンディングの源泉徴収前の分配金額を確認して、他の副業所得なども含めた給与所得以外の所得金額の合計額が20万円を越えていないか確認しておくと安心です。

2. もともと確定申告が必要な人

しかし、年収2,000万円超の会社員や医療費控除の適用を受ける方などは、給与所得以外の所得が20万円以下であっても確定申告が必要です。

確定申告が必要な人は、不動産クラウドファンディングの所得もあわせて申告をしましょう。

なお、申告漏れがあると、無申告加算税や延滞税の対象になる場合があるため、注意しましょう。

確定申告が不要でも、申告で還付が受けられる場合もある

基本的に、会社員で一定の要件を満たす場合は、給与所得以外の所得金額の合計額が20万円以下であれば、所得税の確定申告は不要です。

しかし、あえて確定申告することで、源泉徴収された所得税および復興特別所得税について、還付を受けられることがあります。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングの分配金には20.42％の源泉徴収が行われるため、一般に、課税所得金額が3,299,000円以下の人は還付が生じやすいといえます。

本来、所得税率は一律ではなく、所得が多くなるほど所得税率が高くなる「超過累進課税」が採用されています。

具体的な所得ごとの税率は次のとおりです。

この表からわかる通り、課税所得金額が3,299,000円以下であれば、20.42％の源泉徴収税率より低い税率が適用されるため、確定申告によって差額の還付を受けられる場合があります。

一方で、課税所得金額が3,300,000円から6,949,000円までであれば税率はおおむね一致し、6,950,000円以上であれば、確定申告によって追加で納税が必要になる可能性があります。

例えば、不動産クラウドファンディングの分配金として雑所得が18万円あり、これと給与所得とあわせた課税所得金額が320万円だった方のケースを見てみましょう。

課税所得金額が320万円の場合の所得税率は10%で、復興特別所得税を含めた実質税率は10.21％です。

この場合において、不動産クラウドファンディングの分配金18万円にかかる所得税および復興特別所得税は、18,378円（18万円×10.21％）となります。

一方で、20.42%の税率で源泉徴収される税金は、36,756円（18万円×20.42%）です。

したがって、差額の18,378円（36,756円−18,378円）は、確定申告によって還付を受けられることになります。

手間はかかりますが、源泉徴収された税額が実際の税額を上回るときは、確定申告することで還付を受けられる可能性があるのです。

不動産クラウドファンディングにおける確定申告の手順

不動産クラウドファンディングで得た収益は、申告が必要な場合には確定申告で適切に申告しましょう。

以下に、確定申告が必要な場合の一般的な手順について説明します。

1．収益の把握

まずは不動産クラウドファンディングで得た収益を把握するところから始めます。

分配金による収益は、各サービスのマイページなどで明細を確認しておきましょう。

複数のサービスで収益がある場合は、エクセルやスプレッドシートなどで情報をまとめておくと便利です。

2．必要書類の準備

次に、申告内容に応じて必要な書類を準備します。

準備する書類には、以下のようなものがあります。

支払調書・分配明細など

不動産クラウドファンディング事業者が投資家に分配金を支払う際は、源泉徴収によって所得税および復興特別所得税（20.42％）が差し引かれます。

事業者から支払調書や分配明細などが交付されている場合は、申告内容を確認する資料として手元に準備しておきましょう。

なお、支払調書は本来、支払者側が税務署へ提出する法定調書です。

年間取引報告書

不動産クラウドファンディング以外に株式などの取引があり、その内容を申告する場合は、証券会社から提供される年間取引報告書も確認しておきましょう。

これは1年間の株式等の損益を確認するための資料で、申告内容の記入に役立ちます。

源泉徴収票

会社等からの給与所得がある場合は、年間の給与所得と源泉徴収税額が記載された源泉徴収票の内容を確認します。

なお、確定申告書の提出に際しては、源泉徴収票の添付は不要です。

所得控除に必要な各書類

医療費控除を受ける場合には、医療費控除の明細書が必要です。医療費の領収書は原則として提出不要ですが、確定申告期限等から5年間の保存が求められます。

住宅ローン控除を受ける場合には、住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書などが必要です。

生命保険料控除を受ける場合には保険料控除証明書が必要です。

ふるさと納税で寄附金控除を受ける場合には、寄附金受領証明書または特定事業者が発行する寄附金控除に関する証明書を準備します。

また、iDeCo（個人型確定拠出年金）の掛金について小規模企業共済等掛金控除を受ける場合には、小規模企業共済等掛金払込証明書を確認しておきましょう。

e-Taxやマイナポータル連携を利用すると、控除証明書等のデータを取得して申告書へ自動入力できる場合があります。

その他の書類

フリーランスや個人事業主で、事業所得や雑所得などを申告する場合は、必要経費の内容を確認できる帳簿や領収書、請求書などを準備・保存しておきましょう。

必要に応じて、収支内訳書や青色申告決算書の作成もあわせて行います。

3．確定申告書の作成

確定申告書には、給与所得や事業所得に加え、不動産クラウドファンディングに係る所得も記入します。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングで得た分配金は、雑所得の欄に記入しましょう。

なお、確定申告書は手書きでも作成できますが、国税庁のWebサイト内「確定申告書等作成コーナー」でも行えます。

4．電子申告または税務署への提出

完成した確定申告書は、紙で印刷して税務署に郵送または持参する方法のほか、e-Taxを利用して電子申告もできます。

また、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成した申告書は、e-Taxで送信することも、印刷して提出することも可能です。

不動産クラウドファンディングの税金・確定申告に関する注意点

不動産クラウドファンディングの確定申告を行う際は、注意点として以下2点が挙げられます。

• NISAやiDeCoのような税制上の優遇はない
• 損失が出た場合の取扱いは一律ではない

まず、不動産クラウドファンディングにおいては、NISA（少額投資非課税制度）やiDeCoのような税制上の優遇制度は活用できないため注意しましょう。

NISAやiDeCoは税制上のメリットがある制度ですが、利用できる商品は制度ごとに異なります。

NISAでは上場株式やETF、公募株式投資信託など、iDeCoでは定期預金や保険商品、投資信託などが選べます。

NISAやiDeCoを活用して不動産投資をしたい場合は、不動産投資信託（REIT）であれば活用できますが、不動産クラウドファンディングは通常これらの制度では利用できません。

損失が出た場合の取扱いに注意する

また、不動産クラウドファンディングの分配金は、匿名組合型では原則として雑所得に分類されます。

損益通算とは一定期間内の利益と損失を相殺することで、課税対象となる所得金額を調整する仕組みです。

ただし、雑所得の損失は給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できません。

さらに、匿名組合型の不動産クラウドファンディングについては、個人の匿名組合員の損失について損益通算が認められていないとする国税庁の取扱いがあります。

利益が出た時だけでなく、損失が生じた場合も、税務上の取扱いを確認したうえで、必要に応じて適切に確定申告を行いましょう。

不動産クラウドファンディングは、確定申告が必要になるケースを確認しよう

不動産クラウドファンディングの確定申告は、会社員で一定の要件を満たし、給与所得以外の所得金額の合計額が20万円以下であれば、所得税については不要です。

また、匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、分配金からあらかじめ税金が差し引かれています。

確定申告が必要かどうかは、各々の所得や申告内容に応じて異なり、還付を受けられる場合もあれば、追加で納税が必要になる場合もあります。

申告が必要であるにもかかわらず申告しなかった場合は、無申告加算税や延滞税の対象になることがあるため、税金の取扱いについてもしっかりと理解しておきましょう。

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