累計1億円超の投資家が語る不動産クラファンが必要な理由。なぜ不動産は有望な資産なのか？

「不動産クラウドファンディングは、資産運用においてどのような位置付けになるのか？」

「株式や投資信託、あるいは現物の不動産投資と比較して、どのような優位性があるのか？」

選択肢が増え続ける現代の投資環境において、このような疑問を持つ方は少なくありません。

筆者はこれまで、不動産投資クラウドファンディングだけで累計1億円以上を出資してきました。（融資型も含めればそれ以上）

同時に、株式、投資信託、暗号資産（ビットコイン）、外国為替（FX）、金（ゴールド）など、多岐にわたるアセットクラスに自己資金を投じてきました。

多くの金融商品を経験したからこそ見えてくるのは、「各投資商品には明確な『役割』があり、

不動産（および不動産クラファン）には他の資産で代替できない独自の機能がある」ということです。

本稿では、1億円以上をクラウドファンディングに投じてきた投資家の視点から、「不動産投資・不動産クラファンの真の価値」と、合理的なポートフォリオの組み方について解説します。

※本記事は筆者個人の見解に基づくものであり、投資には元本割れなどのリスクが伴います。最終的な判断はご自身で行ってください。

1. 歴史は韻を踏む。「供給量に限界がある資産」としての不動産

複数の資産クラスに分散投資を行う上で、筆者が最も重視しているのは「歴史の傾向（マクロトレンド）を捉えること」です。

「歴史は繰り返すとは限らないが、韻は踏む」という格言があります。

では、金融市場における“韻”とは何か。

それは、「法定通貨（円やドルなど）の価値は、長期的に実物資産や希少資産に対して下落し続けている」という事実です。

持続的な物価上昇（インフレ）が起きる要因の1つは、政府や中央銀行が法定通貨を必要に応じて発行できる仕組みにあります。

供給量が増え続ける通貨の購買力が低下するのは、経済の必然と言えます。

「供給量に限界がある資産」を保有することが有効な対策に？

したがって、資産価値を防衛するためには、法定通貨よりも希少性が高く「供給量に限界がある資産」を保有することが1つの対策になりえます。

たとえば、筆者がポートフォリオに組み入れている「ゴールド（金）」は地球上の埋蔵量に限りがあり、「ビットコイン」も発行上限が2,100万枚と規定されています。

この観点で見たとき、身近かつ実需に裏付けられた「供給上限のある資産」が不動産（特に都心部）です。

東京をはじめとする都心一等地の土地は、紙幣のように後から印刷して増やすことができません。

物理的な供給制約がある実物資産だからこそ、通貨価値の下落に対して強い耐性を持ちます。

2. 投資の3原則「国策・中央銀行・巨人の肩」から見る不動産の優位性

筆者が投資判断を下す際、指針としている3つの原則があります。

それは「国策に逆らうな」「中央銀行に逆らうな」、そして「巨人の肩に乗れ」というものです。

日本は戦後から一貫して、住宅ローン減税や都市再生プロジェクトなど、「住宅取得の支援」や「都市力の強化」を重要な国策として推進してきました。

国の経済基盤そのものである市場に資金を置くことは、長期投資における鉄則です。

そして、不動産市場において意識すべきなのが「巨人の肩に乗る」というアプローチです。

「巨人の肩に乗る」とは何か

「巨人の肩に乗る」という言葉は、もともと12世紀の哲学者ベルナール・ド・シャルトルに由来し、その後、物理学者のアイザック・ニュートンが使ったことで広く知られるようになった名言です。

「先人の積み重ねた発見に基づいて、新たな発見をすること」を意味します。

投資の世界においてこの言葉は、「過去の偉大な投資家たちの知恵や歴史的なデータを学び、それを基盤にして投資判断を行う」という意味で使われます。

バフェットなどプロの思考を参考にする？

投資の世界における「巨人」と言えば、以下のような偉人や概念が挙げられます。

• ベンジャミン・グレアム：バリュー投資の父であり、『賢明なる投資家』の著者。

• ウォーレン・バフェット：グレアムの教えをさらに発展させ、長期的な優良企業への投資で世界一の投資家となった「オマハの賢人」。

• インデックスファンド：市場全体の歴史的な成長データ（先人の功績）に基づき、低コストで市場平均に投資する手法も、蓄積されたデータの肩に乗る手法と言えます。

彼らが築いた投資哲学や理論を学び、実践することこそが、投資において「巨人の肩に乗る」行為です。

不動産市場における「巨人」とは？

では、これを日本の不動産市場に当てはめた場合の「巨人」とは誰でしょうか。

それは圧倒的な資本力と情報網を持つプロフェッショナルたちと言えます。

• 巨大デベロッパー（都市再開発）の肩に乗る

  東京都心部では現在、数千億円から数兆円規模の大型再開発が継続的に行われています。

  巨大資本が莫大な時間とコストを投じてエリア価値を向上させる動きを分析し、その恩恵を享受できるポジションをとることは、都心不動産ならではの強みです。

• 世界の機関投資家（海外マネー）の肩に乗る

  世界有数の機関投資家や外資系ファンドは、日本の都心不動産を割安と評価し、巨額の資金を投じています。

  彼らの緻密なリサーチに基づいた資金流入の潮流に乗ることも、一つの戦略です。

• プロの目利きと資本力の肩に乗る（不動産クラファン）

  不動産クラウドファンディングを活用すれば、個人では取得困難な数十億円規模の優良物件に対し、プロ（事業者）の目利きと管理ノウハウという「巨人の知見」を活用して、少額から共同出資することが可能です。

株式投資においてバフェットやグレアムの知恵を借りるように、

不動産投資においては、これら「不動産市場の巨人たち」の資本とノウハウに乗ることが、個人の資産形成において有効な手段になりえます。

3. 「市場価格の変動に直接さらされない」という特性が、ポートフォリオ全体の推進力になる

数ある金融商品の中で、不動産クラウドファンディングは具体的にどう位置付けるべきでしょうか。

筆者が考える価値は、「日々の市場価格の変動（ボラティリティ）に直接さらされないこと」にあります。

株式や暗号資産は、相場急落時に心理的な負担が大きくなり、狼狽売りを招くケースも少なくありません。

対して、不動産クラウドファンディングや現物不動産のインカム収益は、一度投資を実行すれば日々のチャートを気にする必要がありません。

筆者自身、ビットコインなどボラティリティの高い資産で積極的な運用（攻めの投資）を行っています。

それが可能なのは、不動産クラウドファンディングという「日々の値動きを気にする必要がない安定資産（守りの土台）」がポートフォリオのベースにあるからです。

「現物不動産投資」と「不動産クラウドファンディング」の使い分け

なお、「現物不動産投資」と「不動産クラウドファンディング」は「役割分担」として捉えるのがよいでしょう。

比較項目	現物不動産投資	不動産クラウドファンディング
主な役割	与信（借入枠）を活かした長期的な資産拡大	手元資金の効率運用・ポートフォリオの安定化
強み	金融機関の融資によるレバレッジ効果	運用期間中の管理手間が実質不要、少額から複数の優良物件へ分散可能
適している層	融資を活用して事業規模で資産を拡大したい方	手間をかけずに安定利回りを得たい方

「いきなり数千万円のローンを組んで現物不動産を購入するのはハードルが高い」と感じる方は、

まず不動産クラウドファンディングを通じてプロの物件選定基準を学びつつ、手元資金を着実に運用するのが堅実なステップです。

4. シニア層のインカム需要と、市場の健全化

この「日々の値動きを気にする必要がなく、定期的な分配金が期待できる」という特性は、過度なリスクを取れないシニア層のインカム投資としても高い適性を持っています。

一般的な株式の「高配当株投資」は、配当金を得られても株価自体の下落によってトータルリターンがマイナスになるリスクがあります。

一方、不動産クラウドファンディングでは、日々の市場価格の変動リスクを切り離すことができます。

クラファン市場は伸び健全化されていく？

さらに、クラファン事業者側が損失を一定割合まで負担する「優先劣後システム（劣後出資）」という仕組みが多くのファンドで採用されているのも特徴。

万が一不動産の評価額が下落した場合でも、事業者の劣後出資額の範囲内であれば優先的に損失がカバーされる（元本割れリスクが低減される）構造になっています。

なお、今後の展望として、不動産クラウドファンディング市場は、法規制の枠組みの中で本格的な成熟期を迎えると予測されます。

不動産特定共同事業法等の法律に基づき、情報開示やコンプライアンスの基準が引き上げられることで、市場が伸び健全化されていくと個人的に予想しています。

まとめ：不動産クラウドファンディングを資産運用の「要」に据えるのも1つ

以下、記事の要点です。

• 通貨価値の下落（インフレ）に備え、実質的な供給上限がある「不動産」を保有する意義はあると言えそう。

• 株式市場で偉大な投資家の知恵を借りるように、不動産市場では「巨大デベロッパー」や「プロの事業者」の肩に乗るのが1つの戦略。

• 「日々の値動きを気にする必要がない」不動産クラファンを土台に置くことで、株式や新興資産で攻める余裕が生まれる。

累計1億円以上を出資してきた結論として、クラファンは、投資家のメンタルを安定させ、ポートフォリオ全体の戦略の幅を広げる「守りの要」になりえます。

まずは信頼性の高い事業者のファンドを比較・検討し、ご自身のポートフォリオに「不動産の柱」を組み込むのも1つと言えそうです。