【46億→200億円超？】みんなで大家さん宗右衛門町、競売で高く売れれば出資金は戻る？他ファンドの競売・返金も検証

「みんなで大家さん宗右衛門町」の土地が、46億3,077万円の売却基準価額で競売に出されました。

一方、ABCニュースの取材では、不動産鑑定士が「時価は200億円超」との見方を示しています。

もし200億円で売れたら、出資金は戻ってくるのでしょうか。

結論からいえば、返金される可能性はあります。

ただし、土地が高く売れても、全額返金されるとは限りません。

また、宗右衛門町以外の「みんなで大家さん」の物件でも差押えや競売が始まっており、今後、別の資産から回収が進む可能性もあります。

今回は、競売価格の見通しと、出資金が返ってくる条件を整理します。

※2026年10月20日時点の公開情報に基づきます。

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1．宗右衛門町の土地はいくらで売れる？専門家は「時価200億円超」

競売対象は、大阪市中央区宗右衛門町19番1の土地2,549.48㎡（約771坪）です。

入札期間は2026年10月21～29日、開札日は11月5日となっています。

売却基準価額46億円と、時価200億円の違い

裁判所の評価書では、基礎となる価格約66.2億円に競売市場修正率0.70を適用し、売却基準価額を約46.3億円としています。

46億円は非常に安い?

一方、ABCニュース（10月15日配信）では、不動産鑑定士が、近隣の取引事例から見て46億円は非常に安いと指摘しました。

また、大阪の競売物件が平均すると売却基準価額の約2倍で落札される傾向にも言及し、対象地の時価については200億円を超えるとの見解を示しています。

高い評価の背景には、道頓堀から近い商業地で、約770坪ものまとまった土地が売りに出されること自体が珍しいという事情があります。

入札には約9.3億円の保証金も必要

ただし、都市計画による建築上の条件があり、入札には約9.3億円の保証金も必要です。

買主候補は限られます。

200億円超は市場価値についての専門家の見解であり、落札予想価格ではありません。

過去平均の2倍という数字を当てはめれば約93億円ですが、今回の落札額がその金額になる根拠もありません。

実際にいくらで売れるかは、入札結果を待つ必要があります。

出典：ABCニュース「時価200億円以上、大阪・ミナミの超一等地が強制競売に」

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2．仮に200億円で落札されても、出資金は全額戻らない？

宗右衛門町の募集時の商品概要では、出資総額が211億円と表示されています。

内訳は、優先出資200億円、営業者の劣後出資11億円です。

仮に200億円で落札されても、売却代金から競売費用や法律上優先する債権などへの支払いが必要になります。

約120億円の債権に関する仮差押えなどもあり

実際、宗右衛門町の土地には、次のような法的手続が入っています。

• 税金の滞納に伴う差押え
• 出資金返還請求権に基づく差押え
• 強制競売開始決定
• 約120億円の債権に関する仮差押え

出典：大阪府・行政処分資料、別表4（PDF）

なお、仮差押えをしただけで、他の債権者より優先して配当を受けられるわけではありません。

営業者に残る資金の確認などが必要

また、宗右衛門町は匿名組合型です。

出資者が土地を直接所有しているわけではなく、土地が売れたからといって競売代金が自動的に振り込まれる仕組みではありません。

落札価格が200億円でも、100億円でも、現時点では返還額を計算できません。

必要なのは、実際の落札価格、財産の所有者、債権者の権利関係、配当額、営業者に残る資金の確認です。

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3．宗右衛門町以外のファンドでも競売が進み、返金される可能性は？

実は、宗右衛門町以外でも、営業者の資産に対する法的手続が進んでいます。

大阪府が公表した2026年7月10日時点の資料では、次の資産について差押え等が確認されています。

出典：大阪府・行政処分資料、別表4（PDF）

成田市小菅の土地には「みんなで大家さん成田15号」の対象地と一致するものも含まれます。

これらは資産への法的手続が進んでいる記録であり、各ファンドで売却代金が回収されたことを示すものではありません。

多くの土地が売れれば、全体の返金は進む？

資産の現金化が進むことは、返還原資が生まれるという意味では前進です。

しかし、事業者全体の債務規模も考える必要があります。

大阪府によると、2026年6月末時点の都市綜研インベストファンドの状況は次のとおりです。

※いずれも2026年6月末時点の数字。将来の償還予定額は、同時点ですでに遅延していた金額ではありません。

予定どおりの償還が極めて困難な状況？

大阪府は、予定どおりの償還が極めて困難な状況にあると認定しています。

一方、営業者側は行政処分の一部の事実認定や法的評価について異なる見解を公表しています。

出典：大阪府の行政処分発表、営業者側の見解

他の土地の競売や資産売却によって資金が生まれても、それだけで全出資者への返金が可能になるとは判断できません。

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まとめ｜200億円で売れても返金確定ではない。他ファンドの資産売却も重要に

「みんなで大家さん宗右衛門町」については、不動産鑑定士が200億円を超える時価を見込む一方、競売の売却基準価額は約46億円です。

実際の落札価格は、2026年11月5日の開札で明らかになる予定です。

ただし、落札価格だけでは投資家への返還額は分かりません。

今後は、競売代金の配当先、営業者に残る資金、他の不動産の処分状況が重要になります。

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※本記事は公開情報に基づく一般的な解説であり、個別の返還額や法的権利を保証するものではありません。

※ご自身の出資金に関する具体的な法的手続や権利保全については、弁護士等の専門家や消費生活センター等にご相談ください。