【突撃取材】自信のある自社物件で安心・安全のファンドを提供、property+を展開するリビングコーポレーションに裏側を聞いてきた
公開日 2026/07/17
最終更新日 2026/07/17
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少額から投資でき、運用に手間がかからないことなどから、不動産クラウドファンディングに注目が集まっています。
サービスに参入する事業者も年々増えており、更なる市場拡大も期待されています。
当インタビューシリーズでは、そんな不動産クラウドファンディングサービス事業者に焦点を当て、“中の人”にサービス運営の舞台裏や工夫を伺っていきます。
今回はproperty+（プロパティプラス）を手掛ける株式会社リビングコーポレーションの藤井俊輔氏及び山田奈津美氏にお話を伺いました。（取材日2026年7月1日）
property+について
property+は、分譲戸建て住宅の国内最大手グループである飯田グループホールディングス株式会社＜東証PRM：3291＞傘下で、賃貸マンション開発を手掛ける株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
自社開発した賃貸マンションを対象に、賃料収入を原資とするインカムゲイン型ファンドを組成しています。
年間4～5億円のファンドを募集している、中堅の不動産クラウドファンディングサービスです。
property+を展開する株式会社リビングコーポレーションについて
---本日はよろしくお願いします。最初に株式会社リビングコーポレーションについて事業内容などを教えてください。
当社は、飯田グループホールディングスのグループ会社で、主に賃貸マンション・アパート開発・賃貸管理・ホテル開発などを手掛けています。
東京・名古屋・福岡を中心に約350棟のマンション開発実績があります。近年は、物件の再生事業にも力を入れています。
---分譲戸建て住宅中心の企業グループの中で、どのような経緯で賃貸マンション開発事業を始めたのでしょうか？
当社はもともと独立系企業でしたが、複数の親会社を経て2019年12月に飯田グループ入りしました。
その後、2020年4月に現在の社名へ変更しています。
飯田グループホールディングスは売上の多くを戸建て分譲住宅関連事業が占めていますが、2030年3月期に向けて、グループ全体として事業のバランスを変えていく方針があります。
当社は、戸建て分譲住宅以外の事業を担うグループ会社の一つとして、賃貸マンションなどの収益不動産を扱っています。
戸建て分譲とは異なるカテゴリーの収益物件を担当することで、グループの事業の幅を広げる役割を担っていると考えています。
これまで28億円超のファンドを募集、property+開始の経緯
---不動産クラウドファンディング事業のproperty+開始の経緯を教えてください。
企画自体は、当社が現在のグループに入る前の2019年半ば頃にスタートしました。
当時から、これまで一部の機関投資家や富裕層に限られていた不動産投資の機会を、一般の個人投資家にも広げたいという狙いがありました。
世の中に眠る現預金の一部を、当社の不動産を通じて運用していただき、価値提供と個人の資金運用ニーズの充足を両立させる手段として、不動産クラウドファンディングの企画がスタートしました。
飯田グループホールディングス入り後も企画は継続し、行政からの許認可を経て2021年6月に1号ファンドを募集しました。
飯田グループホールディングスでは幅広く事業を展開していますが、不動産クラウドファンディング事業を手掛けているのは現時点ではproperty+のみです。
---これまでのファンドの募集実績を教えてください。
2026年7月1日時点で累計37本のファンドを募集し（うち一部は運用中）、累計募集金額は28億円超です。
サービス立ち上げ期はキャンペーン的な商品も用意しましたが、その後は「安定的な運用」を重視して、現在のインカムゲイン型短期ファンドに軸足を移しています。
システム改修に伴い、新規募集を一時的に休止していた時期もありますが、現在は再開し、自社の事業ペースと投資家のニーズを見ながら、着実にファンド数と募集額を積み上げている段階です。
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property+のファンドの内容、ローリスクで安心・安全を重視し償還遅延なし
--- property+のファンドの内容について教えてください。
当社は賃貸マンションの開発事業者ですので、property+では自社開発マンションをファンドに組み入れています。
ファンド規模について立ち上げ期は1,200～3,000万円規模でしたが、直近では5,000～1億円程度が中心です。
立ち上げ期には、1部屋のみを対象とする小規模ファンドも組成していましたが、現在は基本的に1つのファンドに複数戸を組み入れる形が中心です。
対象となるのはいずれも、当社が開発・賃貸運営している自社マンションです。
---ファンド全体として利回りは約3%、ファンド期間は長くても1年程度となっていますが、その背景を教えてください。
投資家の方にアンケートを実施したところ、ファンド期間は1年以内のご要望が多く、そこに合わせて期間設定をしています。
また利払いの原資は賃貸収入ですが、対象物件には賃料保証を付けており、賃料のブレを抑えた構成にしています。
また、ファンド期間終了後は、対象物件を当社が買い取る形を基本としています。
レバレッジをかけない設計も含めて、短期で使う予定のない資金の一部を預けていただく「リスクを抑えたインカムゲイン型商品」と位置付けています。
これまでのところ、償還遅延が生じることなくファンド運営を行っており、運用実績という意味でも、投資家の方に安心していただける状況を維持できていると考えています。
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---御社は様々な賃貸マンションを開発されていますが、ファンドに組み入れる物件はどのような基準で選ばれているのでしょうか？
ファンドに組み入れる賃貸マンションは、最終的に機関投資家などへの売却を見据えた物件が多いです。
足元の地価動向も踏まえながら、「今すぐ売却するより、少し時間をかけて売却した方が価値を高められる」と判断した物件については、その間の一部住戸をファンドに組み入れることで、投資家の方にも参画していただくイメージです。
当社は自社に設計・デザイン部門を持っており、手掛けたマンションの品質には自信を持っています。
ファンド組成では、約2ヵ月かけて収支計算を始めとする準備を行う
当社マンションは細かな計算や配慮が行き届いており、自信を持っておすすめできると感じています。
よって売却に自信もあるのですが、戦略的に売却まで時間をかける物件などがファンド組み入れの主な対象です。
ファンド組成に際しては、約2ヵ月かけて収支計算を始めとする準備を行い、利益相反がないかなどを社外専門家の方も参加するリスク判定会議で判断した後、取締役会で最終決定します。
グループ内の案件かつ小型のファンドですが、投資家の方々の大切な資金を預かるために工数を掛けてファンドを組成しています。
ファンドは無理ない範囲で年間約4～5億円を募集中
---利回り3%前後でローリスクのファンドとの印象を持っていましたが、お話を伺いファンドの組成から運営までも手堅いと感じました。
---1億円以下のファンドが中心であり、募集も手堅く行われているのでしょうか？
立ち上げ期は認知度向上のため積極的に宣伝広告を行い、会員数を拡大してきました。
現在は、単に会員数を増やすのではなく実際に投資してくださる方との接点を重視し、広告に過度に依存しない形で会員数約6,400名の基盤を維持しています。
その結果、新たな会員は実際に投資に至る比率が高まっており、会員数は大きく増減していないものの、投資行動という意味での会員の質は徐々に向上していると感じています。
---年間のファンド組成額はどの程度をイメージしているのでしょうか？
現状はファンド1本あたり約8,000万円を目安に、年間では4～5億円規模の募集を行っています。
先着順方式で申込状況を見ながら、投資家のニーズと当社の開発・運営体制のバランスを踏まえ、今後はファンド数の増加や募集規模の拡大にも段階的に取り組んでいきたいと考えています。
---ファンドの申し込みは全て先着順方式ですか？
そうですね。これまでは全て先着順方式でした。システム的に可能なら、抽選式の活用も今後検討していきたいと思います。
ファンドによって申込スピードに差が出ることもありますので、もし当社のファンドにご興味がある場合、申込ペースが落ち着いているタイミングを選んでいただくと、比較的落ち着いてお申込みいただけると思います。
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---新規会員の獲得はどのように行っているのでしょうか？
オンラインを中心に広告施策を行っています。
検索連動型広告や成果報酬型広告など、いくつかの手法を組み合わせながら、実際に投資まで進んでいただける方との接点づくりを重視して運営しています。
今後は安心・安全を維持ながら規模拡大も目指したい
--- 今後のproperty+の展開の方向性について教えてください。
直近では、7月後半に新規ファンドの募集を予定しています。
それ以降も継続的に新規ファンド組成を予定しており、サイト上で順次ご案内いたします。
今後の方向性としては、会員数の増加及び年間のファンド募集額の増加を目指します。
当社は物件の再生事業も手掛けており、今後は再生案件のファンド募集も視野に入れています。
数字面では、現在の年間4～5億円規模を、中長期的には数倍程度まで伸ばしていきたいと考えており、手探りをしながら目標に向けて様々な施策に取り組んでいきます。
---自社物件中心に安心・安全の方向性は維持されますか？
他社では利回り10%を超えるファンドが人気ですが、当社は現状の「リスクを抑えた設計」路線を維持していきます。
当社のファンドはレバレッジをかけませんし、物件に賃料保証も付いており、高利回りでリスクのある商品とは性質の異なるファンドです。
投資家から、投資できる資金の大半を当社ファンドに預けていただく、というのではなく、長期間ロックできない資金や使う予定のない資金の一部を1万円から短期で投資できる当社ファンドに預けていただく、というスタンスです。
他の金融商品や投資商品との組み合わせの中で、当社のファンドを活用していただきたいですね。
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---最後に読者の方にメッセージをお願いします。
property+と言われても、ご存じない方がほとんどではないでしょうか？
当社は上場する飯田グループホールディングスのグループ会社であり、バックグラウンドには一定の安定性があります。
そして、property+を運営するリビングコーポレーションは、自社で設計などの部門も持つ約350棟の開発実績のある賃貸マンション開発会社です。
自社で設計部門を持つからこそ、当社は自社物件に自信を持っています。
まずはproperty+のサービス及び株式会社リビングコーポレーションのマンションについて、Webサイトも充実しているので知っていただきたいです。
比較的リスクを抑えた設計を重視
そして、property+のファンドは比較的リスクを抑えた設計を重視しており、投資初心者でも取り組みやすいファンドです。
投資期間も投資家の意見を踏まえて1年以内にするなど、当社は投資家の意見に耳を傾けながらファンドを運営しています。
当社や当社のマンション、property+のファンドを知っていただき、その上でファンドに投資していただけたらと思います。
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