予定年利10.2％・3ヶ月運用のCONDO「北20条ミドルレール」とは？鑑定書付きのインカム型ファンドを解説

不動産クラウドファンディング「CONDO」で、新ファンド「札幌市つばさ北20条 ミドルレール」が募集されています。

本ファンドは、札幌市北区に所在する住宅型有料老人ホームを投資対象とするインカム型ファンドです。

予定分配率は年利10.2％、予定運用期間は3ヶ月です。

先行して募集された「札幌市つばさ北20条 ショートレール」に続く後続ファンドとして組成されています。

この記事では、ファンドの特徴、レール方式、スイッチ機能、優待、注意点についてわかりやすく整理します。

こちらは、不動産鑑定書つきファンド。

詳細が気になる方は、以下の公式サイトで見ておきましょう。

》CONDOの公式サイトを見る《

CONDO「札幌市つばさ北20条 ミドルレール」の基本情報

本ファンドは、札幌市北区の住宅型有料老人ホームを対象とし、施設運営から生じる賃料等のインカム収入を分配原資とする設計です。

いわゆる売却益を狙うキャピタルゲイン型ではなく、長期保有を前提に、家賃収入をもとに分配を行う方針が示されています。

投資対象は札幌市北区の住宅型有料老人ホーム

今回の投資対象は、札幌市北区に所在する住宅型有料老人ホームです。

対象物件は、プロジェクト初期の段階からグループで保有・運営してきた施設。

もともとは共同住宅だった建物を高齢者向け住宅としてリノベーションし、現在も継続して稼働している物件です。

「高齢者向け住宅」という需要に着目

CONDOでは、地方物件について人口減少や空室リスクを踏まえつつも、本物件については「高齢者向け住宅」という需要に着目しています。

一般賃貸住宅とは異なり、高齢者向け住宅では病院、ケアマネージャー、紹介元との連携が入居促進に重要になります。

本ファンドでは、そうした紹介ルートやネットワークを活用し、入居率の維持を図る方針です。

CONDO独自の「レール方式」とは

ここで、CONDO独特の仕組みである「レール方式」について整理します。

レール方式とは、ひとつの物件を運用期間の異なる複数のファンドに分けて、段階的に募集していく仕組みです。

イメージとしては、COZUCHIのフェーズ移行に近く、同じ投資対象に対して期間を変えながら継続的に参加できる方式といえます。

今回の「札幌市つばさ北20条」では、同じ物件を3段階のレールに分けて提供する設計です。

• ショートレール（1ヶ月）：最も投資しやすい短期レール
• ミドルレール（3ヶ月）：ショートレールからの移行分に加え、不足分について新規出資が可能なレール
• スタンダードレール（6ヶ月）：より長く運用し、優待も受け取れる予定のレール

賃料が配当原資であるのがポイント（インカム型）

一般的な不動産クラウドファンディングでは、物件を取得し、一定期間運用したあとに売却して利益を狙うキャピタル型のファンドも多くあります。

一方、CONDOのレール方式は、対象物件を原則として売却せず、保有を続けることを前提にしています。

物件を持ち続け、そこから入ってくる家賃収入を分配原資として投資家に還元するインカム型の考え方です。

そのため、相場の上下や売却交渉の難航による遅延といった要因に振り回されにくく、家賃ベースで安定した配当を目指す設計。

この「売らずに持ち続ける」という考え方が、CONDOのレール方式の根っこにある特徴です。

ショートレール出資者はスイッチで継続可能

すでに「札幌市つばさ北20条 ショートレール」に出資している投資家は、マイページ上のスイッチ操作により、同じ出資額のままミドルレールへ継続参加できます。

通常であれば、前回ファンドが償還された後、再度申込みを行い、抽選や入金手続きを経て次のファンドに参加する必要があります。

一方、スイッチを利用する場合は、ショートレールでの出資金をそのまま引き継ぎ、マイページ上の操作だけでミドルレールへ移行できます。

応募、抽選、振込といった手間を減らしながら、同じ投資対象に継続して参加できる点が特徴です。

ただし、スイッチで継続できる金額は、ショートレールでの出資額と同額です。

増額や減額を希望する場合は、スイッチではなく一般募集で申し込む必要があります。

予定分配率は年利10.2％

本ファンドの予定分配率は年利10.2％です。

予定運用期間は3ヶ月で、短期間ながら比較的高い予定利回りが設定されています。

予定分配率は将来の成果を保証するものではありません。

実際の運用状況や賃料収入、稼働率、運営コストなどによって変動する可能性があります。

スタンダードレールまで進むと優待がもらえる？

CONDOのレール方式で注目したいもうひとつのポイントが、優待の存在です。

今回のミドルレールの次に予定されているスタンダードレールまで進むと、利回りに加えて優待が受け取れる設計。

単に「利回りで選ぶ」だけではなく、「優待があるから続けたくなる」という仕組みになっています。

優待内容は未定

ファンドページで掲載されている優待品の画像では、

りんごジュース、うなぎ、みかん、松阪牛、ズワイガニ、

焼売、飛騨牛、GODIVAチョコレート、岐阜県産こしひかり

などが例として紹介されています。

ただし、これらはあくまで参考例であり、実際の優待品目は今後あらためて案内される予定です。

優待を目的に投資を検討する場合は、対象となるレール、必要な投資条件、優待の内容、発送時期などを正式案内で確認する必要があります。

分配原資は賃料等のインカム収入

本ファンドは、インカム型。

投資対象となる住宅型有料老人ホームを継続保有し、運営から生じる賃料等のインカム収入を分配原資とする方針です。

運用中は、退去見込みの把握、空室発生時の迅速な客付け、病院やケアマネージャーなど紹介元への情報更新を行うことで、入居率の維持を図るとされています。

また、料金プランや運営コスト、修繕費などを月次で点検し、収益の安定化につなげる方針も示されています。

稼働率95％を下回った場合の下支え措置

本ファンドでは、インカムゲイン配当の維持を目的とした措置も説明されています。

具体的には、稼働率が95％を下回った場合に、親会社であるつばさメディカルグループが賃貸借への切替等を通じて、賃料水準の安定化を図る枠組みが設けられています。

この賃貸借への切替等には、借上げを含む対応が想定されています。

ただし、この措置は全ての状況で同一の結果を約束するものではありません。

発動条件、対象範囲、期間、上限などが定義されており、実効性はつばさメディカルグループの信用力や継続収益に依拠します。

不動産鑑定評価書を取得

本ファンドでは、外部不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得している点も特徴です。

本ファンドの組成金額は2億3,300万円で、不動産鑑定評価額2億3,336万円の範囲内。

長期保有を前提とするファンドでは、対象物件の価格が妥当かどうかは重要な確認ポイントです。

不動産鑑定評価書を取得し、第三者評価に基づいて価格妥当性を説明している点は、透明性を高める材料といえます。

一方で、鑑定評価額の範囲内であることが、将来の元本償還や分配を保証するわけではありません。

投資判断にあたっては、鑑定評価の前提条件や、ファンド全体の資金使途、優先劣後構造などもあわせて確認する必要があります。

償還原資は次回ファンドへの組み替えを前提

本ファンドで特に確認しておきたいのが、運用終了時の元本償還についてです。

募集ページでは、ミドルレールの運用終了時の元本償還について、

次回の「スタンダードレール」への組み替えを前提とした設計であると説明されています。

つまり、本ファンドは対象物件を売却して回収するのではなく、次のレールを組成し、その募集資金によって償還する設計。

この仕組みにより、同じ投資対象で継続的な運用に参加できます。

次のレールへの組み換えファンドのデメリット

一方、次回ファンドの募集状況や市場環境によっては、予定通りの償還に影響が出る可能性もあります。

そのため、投資前には

「スタンダードレールが予定通り組成されるか」

「次回募集が十分に成立するか」

「募集不成立時の対応はどうなるか」

といった点を確認しておきたいところです。

スケジュール

投資前に確認したい注意点

1. 元本保証ではない

不動産クラウドファンディングは預金ではなく、元本が保証される商品ではありません。

対象物件の収益状況、空室、運営コスト、事業者や関係会社の信用力などによって、分配や償還に影響が出る可能性があります。

2. 地方物件特有のリスクもある

本ファンドは札幌市北区の物件を対象としています。

高齢者向け住宅という需要はあるものの、地方物件には人口動態、競合施設、エリア需要、修繕費、運営体制などのリスクがあります。

利回りだけで判断せず、物件の稼働状況や運営方針、周辺需要を確認することが大切です。

まとめ：レール方式と優待が特徴のインカム型ファンド

CONDO「札幌市つばさ北20条 ミドルレール」は、札幌市北区の住宅型有料老人ホームを対象としたインカム型ファンドです。

予定分配率は年利10.2％、運用期間は3ヶ月です。

先行するショートレールに続く後続ファンドであり、既存出資者はスイッチ機能を使って継続参加できます。

さらに、次のスタンダードレールまで進むと、利回りに加えて優待が受け取れる予定です。

気になる方は、以下の公式サイトを見ておいてください。

》CONDOの公式サイトを見る《