こんな案件があったら、あなたは投資しますか？

東京23区・駅から徒歩9分の一棟マンション、想定利回りは年7.0%、運営会社は累計32本を組成して元本毀損はゼロ。

数字だけを並べれば、投資を始めたばかりの人の目にはかなり魅力的に映る条件です。

編集部では上の条件をすべて満たす架空のファンドを1つ作り、投資や不動産の実務経験を持つ6人に、お互いの回答を見せない状態で採点してもらいました。

結果は、6人中5人が「見送り」でした。

読み終わると、プロが利回り以外のどこを見て「これは危ない」と判断したのか、そして自分が検討している案件で何を確認すればいいのかがわかります。

同じ案件をプロ6人に見せたら、結論はほぼ一致・理由はバラバラだった

不動産クラウドファンディングを検討するとき、多くの人が最初に比べるのは利回りです。

募集ページの一番大きな文字が利回りなので、それが自然な流れでもあります。

ただ、同じ案件を職業の違う人に見せると、注目する場所がまったく変わります。

そこで今回は、1つの架空案件を用意し、次の6人に採点をお願いしました。

採点は、他の人の回答を見られない状態で個別に回答してもらう方式にしました。

誰かの意見に引っ張られると、その人の素の判断がわからなくなってしまうからです。

集まった回答を並べてみると、結論はきれいにそろい、理由はまったくそろいませんでした。

6人中5人が「見送り」で一致した一方、その5人が挙げた理由は、事業者の資金繰り、有利子負債、出口戦略、売却の実現性、劣後出資の薄さと、ほとんど重なりませんでした。

検証に使った「1つの案件」

採点に使ったのは、実際にありそうな条件を組み合わせて作った架空のファンドです。

判断に必要な材料は、実際の募集ページと契約成立前書面に載る範囲でそろえました。

不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法にもとづく「電子取引業務」として行われ、契約の前には条件をまとめた書面が投資家に交付されます。_*1

つまり、ここに並ぶ情報は本来、申し込む前に自分で読める情報です。

ファンドの条件

物件の条件

運営会社の条件

運営会社は直近3期分の決算も公開している、という設定にしました。

ここまでが、6人に渡した情報のすべてです。

ぜひ一度、自分ならこの案件に投資するかどうかを考えてから読み進めてみてください。

採点した6人のプロフィール

今回のパネルは、金融側の経験者が4人、不動産の現場が1人、個人投資家が1人という構成です。

意図的に「お金の貸し借りを見てきた人」を多めにしています。

不動産クラウドファンディングは物件に投資する商品のように見えて、実際には事業者にお金を預ける仕組みでもあるためです。

結果：6人中5人が「見送り」だった

最初に、6人の採点結果をまとめて見てみましょう。

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プロ6人が口をそろえた「2つの警告」

警告①：劣後出資5%は「不十分」＝6人全員が一致

警告②：想定売却価格3.15億円は6人中5人が「強気」

なぜ「利回り7%」の評価が、高い・妥当・低いに三分したのか

銀行勤務経験者の視点：「これは物件を買う商品ではなく、事業者にお金を貸す商品」

借金は自己資本の約12倍まで膨らんでいる

自己資本比率6.8%は「過去に破綻した会社と同じ領域」

「会社には貸さない、物件に貸す」担保評価は★2

取得価格3億円は「高値掴みの疑いが濃い」

賃料保証は物件の評価には使えない

証券会社勤務経験者3人の視点：売却益4.8%は「絵に描いた餅」か

売却益4.8%が「絵に描いた餅」になりかねない理由

償還実績の約4割は、グループ内での売却だった

「開示があれば問題ない」という別の見方もあった

3人が契約成立前書面で最初に見る場所

不動産営業経験者の視点：賃貸需要は「堅い」、でも「売れない」

現役投資家の視点：引っかかった「劣後の薄さ」

唯一「条件付きで買い」と言った1人は、何を見て、どんな条件をつけたのか

6人の「最初に見た数字」マップ：あなたはどこを見る？

プロの視点を自分の投資に活かすチェックリスト

まとめ：利回り7%の裏で、プロは何を見ていたのか