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公開日 2026/10/02
最終更新日 2026/10/02
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1万円の少額から気軽に不動産に投資できるTREC FUNDING。
ハイリスクハイリターンのクラウドファンディングの需要が加速する中で、東証プライム上場企業であるトーセイ株式会社（以下トーセイ）による堅実な運営を続けています。
今回は、トーセイの大島均常務執行役員にTREC FUNDINGが安心して利用できるポイントについて伺いました。
ミドルリスク・ミドルリターンで安定した資産形成を目指す安定志向の投資家の方々がターゲットになります。
一口1万円から手軽に始められるため、投資未経験の方も資産形成の最初の一歩としてご利用いただける商品です。
さらに、不動産投資の経験がある方にとっても、煩雑な管理なしに不動産からの収益を得られる最適なプラットフォームであると確信しております。
また、不動産クラウドファンディングは「自分が不動産に投資をしている」という実感を得られやすい投資です。
自分で投資するファンド（物件）を選ぶため、たとえ少額であっても投資先である物件に興味や愛着をもてるというのは、投資の楽しさという面では大切なポイントだと思います。
まず一つは、トーセイが1950年の設立後、長年不動産再生事業を生業としており、中古物件に関して精通したプロフェッショナルであること。
トーセイでは物件取得に関して、厳格な基準が定められており、これなら安定して収益を出せると確信を得られる物件だけを選びます。
その厳格な基準はTREC FUNDINGの物件取得でも全く同じ基準が適用されているためリスクが少ないです。
これは単に不動産投資だけを生業としている会社に比べて、不動産事業自体のプロである我々が運営していることによるTREC FUNDINGの大きなアドバンテージだと思います。
またもう一つ重要なポイントは、市場価格より「より割安に」仕入れることができていること。
通常は鑑定価格程度で仕入れて後に売却をするわけですが、当社の場合はそもそも仕入れ値が安いため売却時の利幅が大きく、万が一不動産市況が悪化した場合にも安く仕入れた分がクッションになります。
さらに、当社が持つ不動産売買の情報網もポイント。
長年培ってきた営業のネットワークで一都三県のあらゆる物件が当社に集まってきます。
そもそも集まってくる物件が多く、そこから厳選しているので安心です。
また、不動産の売買というのはタイミングが重要で、高くてもすぐに買わなくてはいけない、安くてもすぐ売らなければいけないという、どうしてもという状況がよく発生します。
そのタイミングを営業マンが察知して、有利なタイミングで仕入れあるいは売却するというのも、当社の長年のノウハウによって実現できています。
＼最新ファンドや詳細を知る／
》TREC FUNDINGの公式サイトを見る《
TREC FUNDING では、投資家元本保護のため、特に二つの強力な仕組みを採用しています。
一つは、SPC（特別目的会社）を利用した「倒産隔離スキーム」です。
これは、物件をSPC（特別目的会社）が保有することで、万が一運営会社であるトーセイが倒産した場合でも、投資家の資産は影響を受けない仕組みとなっています。
もう一つは「優先劣後構造」です。万一の損失発生時には劣後出資者であるトーセイ等が先に損失を負担するため、投資家の優先出資（元本）毀損リスクを軽減します。
そこは、やはり不動産再生事業を生業としているトーセイが運営している不動産クラウドファンディングであることが大きいと思います。
例えば、業界で多い劣後出資の比率は10〜30%と言われていますが、TREC FUNDINGでは3%前後のファンドもあります。
劣後出資が少なくて不安と感じる方もいるかもしれませんが、トーセイ基準での物件選定をしている時点で市場価格より安く仕入れているため優先出資の毀損リスクは低いものと考えます。
これまで一度だけ劣後出資分から損失をカバーしたことがありますが、投資家様の優先出資の元本には影響が出ませんでした。
また、劣後出資が少ないことによるメリットもあります。
例えば劣後出資が20%のファンドだと、利益分配時には劣後により多くの利益配当を配分する必要が生じるため、投資家様の優先出資に配分される利益配当が割を食ってしまうことになります。
劣後出資が3%程度のファンドであれば、利益分配時に劣後出資に配分される利益配当が少なく、多くが投資家様の優先出資の配当に回ることになるので、リスクとリターンのバランスとしては適切であり、投資家の皆様にはご満足いただける内容になっていると思います。
さらには、優先出資の配当には上限を設けていませんので、売却価格次第では配当利回りはハネ上がります。
流動性が高い物件が多いのが大きな理由です。
流動性が高い物件にはいくつか条件がありますが、まずは利便性の高い立地であること、築浅であること、シングルテナントではなくテナントが退去した時のリスク分散が図られていることなどが挙げられます。
また、実際に人が住む、テナントが入居する、相続対策など実需に支えられている物件をファンドとして組成するようにしています。
まず取得価格を抑えて仕入れ、リノベーションを行う等でバリューアップをしていく、さらに、入居者の退去や契約更新のタイミングで賃料を上げていくというアクションで、より大きな利益に繋げることができています。
これは不動産再生事業のスペシャリストならではの強みです。
こういった実需に対する地道な取り組みでファンド運営をしているので、昨今話題になりやすい金利やインフレといったボラティリティの影響は受けにくい体質になっていると思います。
逆に50億円を超えるような不動産投資のプロが好む「やや不動産投機的な側面もある物件」は、価格のボラティリティが大きく、流動性が少ないのでTREC FUNDINGでは扱いません。
また、倉庫のような長期的な運用が前提の物件も、金利上昇中の今の局面では金利支払い後の収支が悪化してしまう。
TREC FUNDINGでは2年間程度の短期で賃料を上げ、リノベーション等でバリューアップをして高値で売るというサイクルが作れる、首都圏の中小規模物件（10億円未満）が適していると思います。
新耐震基準（1981年6月1日施行）を満たしている物件しか当社は仕入れません。
だから、築45年を超えるような物件はどんなに条件が良くても対象外になります。
また、設計図では駐車場のはずの場所を居室に改築している等で容積率オーバーしているような遵法性上問題のある物件もNG。
さらに、より投資的な観点でいうと、建物全体がワンテナントの物件で、そのテナントが退去したら収入がゼロになってしまうような物件も避けています。
「TREC16号 板橋区新高島平マンションファンド」は、予定分配率5.6%、運用期間2年のファンドで、対象物件は都営三田線「新高島平」駅徒歩3分の一棟賃貸マンションです。
都心部と比して家賃などの生活コストが比較的低く、人口が増加しつつあるエリアに位置しながら、鑑定評価額の約9割弱という割安な価格で取得できました。
SPC型倒産隔離スキームと、トーセイが劣後出資する優先劣後構造により、高い投資家保護と安心感を提供します。賃料と売却益の両方を狙える、バランス運用型のファンドです。
「TREC16号 板橋区新高島平マンションファンド」は、安定的な期中配当が見込まれるため、特に不動産投資初心者の方や、安全性を重視しつつまとまった資金を運用したい安定志向の投資家の方々におすすめです。
あります。
都心部のタワーマンションの一室をTREC FUNDINGで運用していたのですが、テナントの賃料が周辺相場比で安いため、収益マンションとして売却しても希望どおりの価格で売れる見込みが低かったところ、運用終了直前になってテナントの退去が発生しました。
そこで、トーセイの基準で内装をフルリノベーションして、バリューアップ後に売れば、おそらく当初予測の1.5倍の価格になるだろうと予測。
最大6ヶ月運用期間を延長させてくださいと投資家の皆さんにお願いし、最終的には当初想定を上回る11.2％の最終利回りを達成いたしました。
こうした機動的な出口戦略の精度の高さはトーセイならではだと思います。
繰り返しになりますが、不動産再生事業を長年生業としてきたトーセイならではの「地に足のついた運営」が最大のポイントになるかと思います。
TREC FUNDINGで取得する物件は、再生不動産のプロであるトーセイが、投資家の皆さまのために厳選し、真面目に運用しています。
また、万が一、トーセイに何かが起きた場合、例えば倒産した場合でも、TREC FUNDINGは資産をSPC（特別目的会社）が保有しているため、投資家の皆さまの資金には影響は及びません。
また、私大島はRCA（一般社団法人不動産クラウドファンディング協会）の理事も務めています。
投資家の皆さんが安心して不動産クラウドファンディングをご利用いただけるように、業界の「信頼性・透明性・認知度」の向上に努めてまいります。
不動産クラウドファンディングの業者選定をする上では、RCAに加盟しているかは一つの安心材料になるかと思いますので、是非参考にしていただければ幸いです。
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不動産クラウドファンディング等の情報を提供しています。投資初心者の目線に立った運営を目指しています。記事は情報提供を目的としており、特定商品への投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにてリスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
