収益不動産のプロが全国から物件を厳選、TAMBOを手がけるルーフトップリアルティー株式会社インタビュー

少額から投資でき、運用に手間がかからないことなどから、不動産クラウドファンディングに注目が集まっています。

サービスに参入する事業者も年々増えており、更なる市場拡大も期待されています。

当インタビューシリーズでは、そんな不動産クラウドファンディングのサービス事業者に焦点を当て、“中の人”にサービス運営の裏側を伺っていきます。

今回はこれまで9本、累計約4億円のファンドを組成し、配当保証期間付きで7～8%と比較的高い利回りのファンドを提供している不動産クラウドファンディング「TAMBO」を手がけるルーフトップリアルティー株式会社の若生和之社長にお話を伺いました。

ルーフトップリアルティー株式会社のファンドについて

ルーフトップリアルティー株式会社は東京都港区に本社を置く不動産会社。

収益不動産の買取や販売など、収益不動産に特化する形で事業を展開しています。

2024年4月に「TAMBOスカイツリープロジェクト」の募集で不動産クラウドファンディング事業へ参入。

これまで9本のファンド募集、そして既に8本のファンド償還実績があります。

ファンドは利回り7～8%の案件が多く、比較的高い利回りで実績を積み上げつつあります。

ルーフトップリアルティー株式会社について

---本日はよろしくお願いします。

ルーフトップリアルティー株式会社は、TAMBOという名称で不動産クラウドファンディング事業を展開する事業者です。

最初にルーフトップリアルティー株式会社について教えてください。

私（若生社長）は不動産投資の専門会社に勤務するなど、約20年収益不動産に携わってきました。

不動産投資の様々な経験を積み、自分自身が扱いたい、良いと思える物件を提供していきたいと思うようになり独立を決意して今に至ります。

独立して約10年が経過しました。

ルーフトップリアルティー株式会社は1棟アパート・マンションを中心に商業ビル・宿泊施設など扱う物件の幅は広く、また数千万円から数億円規模の収益物件に特化して不動産事業を展開しています。

---現在の会社の規模はどの程度でしょうか？ 

月間およそ1,000件以上の物件情報の中から厳選した物件を自社買取または仲介という形で多くの物件を取り扱っています。

理念として、自分たちが良いと思える物件を扱うという事を最優先事項としているため、会社の規模拡大は急いでいませんが、それでも着実に事業は拡大しています。

---不動産クラウドファンディング事業への参入経緯をください。

不動産クラウドファンディング事業への参入はコロナ禍がきっかけです。

コロナ禍の中で、不動産業界は売買などの低迷が予想されました。

そのため、物件の1棟買いを行うような既存の投資家層のみではなく、小口出資できる層まで投資家の裾野を広げる必要性を感じ、不動産クラウドファンディング事業への参入を決意しました。

2024年4月に第1号ファンドの募集を開始しました。

---大小様々な不動産クラウドファンディング事業者が既にありますが、御社が強みとして意識している点はどこになるのでしょうか？ 

当社は比較的小さな会社ですが、全社員の収益不動産に対する知識、経験、人脈は豊富であり、様々なノウハウが蓄積されています。

このため、物件が出た際の購入判断がスピーディにできます。

不動産の仕入れはスピードが欠かせません。

小規模事業者ならではのスピード感でよい物件の仕入れが可能です。

20年不動産に関わってきた実績

また私は20年間、全国の収益不動産に関わってきました。

このため当社は東京本社の会社ですが、管理会社や協力会社などのネットワークは全国に広まっており、地域に関係なく優良な物件情報が集まる体制ができています。

素早い決定と全国規模の優良物件の発掘力が当社の強みです。

不動産クラウドファンディングのTAMBOについて

---ルーフトップリアルティー株式会社が展開する不動産クラウドファンディング「TAMBO」について教えてください。

ユニークなネーミングと感じますが、名称の由来は？ 

他社ではサービスに社名を入れるケースも多いのですが、当社では田んぼで稲を育てるイメージから、不動産を当社と投資家が協力して大切に育てていきたいという想いを込めて「TAMBO」という名称としました。

---これまでのTAMBOのファンド実績を教えてください。

2024年4月に1号ファンドの募集を開始して、これまで9本のファンドを募集しました。

現在、10本目のファンドを募集中です。

累計約4億円のファンドを募集して、これまでのファンドの物件は東京、名古屋、東北、北海道など広い地域に渡っています。

---他社の場合は、住宅系に特化するなどファンドの標準モデルがあるケースも多いのですが、御社のファンドは様々な種類のファンドがありますね。 

当社は収益物件に特化した不動産会社であり、住宅などの物件に特化している訳でありません。

このため住宅系や商業系など、様々な物件でファンドを組成しています。

当社は投資家に対し良好な利回りを出せると判断できる物件について、物件の種類や地域に関係なくファンド組成が可能です。

---ファンドに組み入れる物件にはどのような特徴がありますか？

既存事業で扱う物件との明確な差別化はありませんが、ファンドに組み入れる物件は、簡単に言えばクセのある物件が多いイメージです。

---クセのある物件というのは具体的にはどのような物件となるのでしょうか？ 

具体的に言えば、現状のままでは空室が多く利回りが低いなど、当社が一手間加えることで収益性が高まる可能性が高い物件です。

仕入れた物件を、我々のノウハウでバリューアップして売却すれば、大きな利益が期待できます。

この一手間を加えられる点が当社ノウハウであり、一手間加えた後の高い売却益が高い利回りの源泉です。

---確かに御社のファンドは利回り7～8%台が多く、中には10%を超えるものもあります。そして順次償還もなされています。

不動産クラウドファンディング業界の中でも高めの利回りで、更に実績も出つつある状態ですね。

ファンド組成前には、当然収益計画を作成しますが、これまでのファンドは収益計画通りか若干上振れで着地できています。

また当社のファンドは、殆どが配当保証期間付きです。

当社ファンドの物件は原則、期間終了までに他社などへの売却を想定しており、新ファンド組成による延長などは考えていません。

このため、ファンドの期間内に物件が売却され投資家に資金が分配されますが、予想よりかなり早めに売却ができるケースもあります。

早期の売却は投資家としては早期の現金化でリスクが抑えられる反面、当初予想していた金額の配当が得られない可能性もあるため、投資家にとって痛し痒しの面があります。

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---どのような仕組みで配当保証期間を付けているのでしょうか？ 

配当保証期間付きのファンドは、早期物件売却でも配当保証期間分の配当はお約束する仕組みで、お約束を守るために想定売却利益も含めた収支計画を組んでいます。

このため早期売却がなされても、賃貸利益の不足分を売却利益で充当することにより、投資家に対し配当保証期間分の配当を確保した上で償還を行います。

素早い購入判断による優良物件の購入と物件の再生計画と再生ノウハウ、実て幅広い物件売却ネットワーク、これらを踏まえてしっかりした収支計画を作成してファンドを運営しています。

---これまで9件のファンド募集について、何か特別なプロモーションは行いましたか？ 

特別なプロモーションは行っていません。

既存の不動産投資事業の顧客に対する紹介と口コミ、若干の宣伝広告などで募集を行いました。

既存の会員の皆様に満足いただき、リピーターになっていただくことを最優先に考えているため、投資家を集めるための商品券配布なども行うことなく、いずれのファンドも募集ができています。

利回り12%のファンドは募集倍率6倍を超えました。

---ファンドは基本的に抽選式で募集されているのでしょうか？ 

投資家に対し公平に投資チャンスを与えたい、十分に時間をかけて検討し応募していただきたいという思いから原則的に抽選式としています。

なお、実験的に先着順で募集を行ったこともありますが、早期に枠が埋まってしまいました。

今後も基本的には抽選式でファンド募集を行う予定です。

最近は1口1万円の募集

当初は1口10万円の出資額でしたが、最近は1口1万円の募集となっています。

投資家からの要望に加え、投資家の間口を広げたいとの思いもあり、出資単位を引き下げました。

現在は1口1万円で、プロジェクト毎に設定された最低出資口数からの投資が可能となっています。

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現在募集中のTAMBO葛飾金町プロジェクトについて

---現在募集中のTAMBO葛飾金町プロジェクトについて、概要を教えてください。

TAMBO葛飾金町プロジェクトは8戸の空室の4階建てマンションを投資対象としたプロジェクトです。

必要な改修工事・クリーニングを実施して、入居者の募集を行い稼働率及び収益力の向上を図ります。

JR常磐線・金町駅から徒歩20分の物件で、駅から若干距離がありますが、近隣に東京理科大学葛飾キャンパスがあり学生の需要が期待できます。

ただし学生だけではなく社会人の入居も想定しており、入居者は学生と社会人が半々のイメージです。

8ヶ月の運用期間中に満室として、他社への売却により10%の想定利回りとしています。

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今後のTAMBOの事業展望について

---不動産クラウドファンディング事業であるTAMBOの今後の展望について教えてください。

当社はよい物件があればファンドを組成する、というスタンスであり、しっかりとファンドを運営して予定通りの利回りを出すこと、予定通りに出資金をお返しすることに注力しています。

無理な拡大は行わず着実な成長を続ける考えです。

また、安心して出資していただけるよう、これからも投資リスクなどの情報開示はしっかり行っていきたいと思います。

実際にリピーターとなって複数のファンドに出資いただいている会員は多く、また、ファンド募集とともに、投資家の会員は着実に増えています。

---今後も全国の物件を取り扱う方針に変更はありませんか？ 

今後も本社のある東京の物件にこだわることなく、全国で優良な物件を取り扱う方向性に変わりはありません。

まだ検討段階ですが、北関東地域で広い敷地の活用方法を見いだせれば魅力的な案件があり、ある程度の算段が付けばファンド組成でご紹介できると思います。

---新たな事業展開の予定などはありますか？ 

現状はファンド事業を着実に進める方向ですが、新たな取り組みとして宿泊施設の再生も手がけています。

---どのような宿泊施設なのでしょうか？ 

屋久島の惜しまれながら閉館してしまった民宿で、国内外から多くのゲストを迎え入れた実績のある宿泊施設です。

ご縁があり、現在、再生プロジェクトに取り組んでいます。

当社は住居系や商業系だけではなく、宿泊施設の再生ノウハウも蓄積しつつあり、本件をきっかけに地方創生といった社会意義のある案件も手掛けていければと考えています。

---最後に改めて読者の方にメッセージをお願いします。

当社は不動産クラウドファンディング事業者としては小規模ですが、2024年4月に1号ファンドの募集を開始して、これまで9件約4億円のファンド募集を行って参りました。

そのうち既に8件のファンドを滞りなく償還しています。

責任を持ってファンドを運営して、予定通りの利回りを出すことはもちろん、一緒に投資したいと思っていただけるような商品づくりを心掛けていきます。

これからも1件1件丁寧に物件の選定及びファンドの運営を行いますので、今後のTAMBOの展開にも是非ご注目ください。

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