金利0.75％時代にやってはいけない不動産投資とは？現物ローンとクラファンの使い分け3原則「借りすぎない」「脱・利回り」「超分散」

金利が上がると、不動産価格には下押し圧力がかかりやすくなります。 

ただ、これだけ聞くと、 「なぜ金利が上がると、不動産価格が下がりやすいの？」 と感じる方も多いはずです。

ここでは、不動産価格の基本的な考え方から、金利上昇がどのように価格へ波及していくのかを整理します。

金利上昇局面で知っておきたい計算式

大事なのは、以下の計算式。

この式を出す理由は、不動産投資では物件価格を 「いくらで買うか」だけでなく、「その価格で買ったときに、どれくらいの収益が得られるか」 で判断するからです。

たとえば、年間で225万円の収益が見込める物件があるとします。 

 投資家が「この物件なら年4.5％くらいの利回りで買いたい」と考えた場合、価格は次のように計算できます。

つまり、年間225万円の収益がある物件を5,000万円で買うと、利回りは4.5％になる、ということです。

ここで大切なのは、同じ年間収益でも、 投資家が求める利回りが変わると、買ってよい（買える）価格も変わる という点です。

※買ってよい（買える）価格＝投資に値する価格（投資適格かどうか）

このように、投資家が求める利回りが高くなるほど、 同じ収益の物件でも「買ってよい（買える）価格」は下がっていきます。

では、なぜ金利が上がると求める利回りも上がりやすいのか

理由は、投資家にとってのコストが上がるからです。 

 現物不動産をローンで購入する場合、金利が上がると毎月の返済負担が増えます。

たとえば借入額が4,000万円ある場合、金利が1％上がると、 単純計算で年間約40万円の利息負担が増えます。 

 月にすると約3.3万円です。

返済負担が増えると、投資家の手元に残るお金は減りやすくなります。 

そのため、投資家は以前と同じ価格では買いにくくなり、 「この金利環境なら、もう少し高い利回りがほしい」 と考えやすくなります。

金利が低い時代であれば、投資家は「利回り4.5％でもよい」と考え、 年間収益225万円の物件を5,000万円で購入するかもしれません。

しかし、金利が上がると、ローン返済の負担が増えます。 

 すると投資家は「せめて5.0％の利回りはほしい」と考えやすくなります。 

その場合、同じ年間収益225万円の物件でも、買える価格は4,500万円になります。

さらに「もっと余裕を見て5.5％の利回りがほしい」となれば、 買える価格は約4,091万円まで下がります。

駅近で需要が強い物件は依然として強い傾向に

ただし、これは「金利が上がると、すべての不動産価格が下がる」という意味ではありません。 

駅近で需要が強い物件、賃料が安定している物件、将来的に賃料上昇が期待できる物件は、 引き続き評価されやすいです。

一方で、空室リスクが高い物件、賃料が伸びにくい物件などは、 金利上昇の影響を受けやすくなります。

つまり、金利上昇局面では、 「不動産だから安心」ではなく、「その価格で買っても、金利上昇後に収支が成り立つか」 を丁寧に見ることが大切です。