危ない？サブリース契約とは？やばい注意点を解説！トラブルなるからやめとけ？

サブリース契約とはアパート・マンション経営における管理委託の一種です。

サブリース会社が不動産を一括借り上げすることで、空室があっても安定収入が得られる特徴があります。

その反面、満室時の家賃収入から手数料が引かれるため、毎月の収支がプラスになるか確認することが大切です。

そこで不動産投資におけるサブリース契約では何をチェックすればよいのかを解説します。

また、アパート・マンション経営経営のオーナーにとって役立つかを判断するポイントもまとめます。

サブリース契約とは？わかりやすく解説

サブリース契約は賃貸管理の方法であり、ひと言で説明すると、以下の通り。

「アパート・マンション経営の際、サブリース会社（管理会社）がオーナーから一括借上げすることで安定収入を得られるようにする賃貸管理の方法」です。

サブリース契約とは賃貸管理の一種

サブリース契約とはアパート・マンション経営での賃貸管理の一種。

サブリース会社が一括借り上げをして入居者に転貸（サブリース／又貸し）する仕組みです。

サブリース会社は、一般の賃貸管理と同様に次のような業務を行います。

• 入居者管理（募集や家賃収納、クレーム対応など）
• 建物管理（室内設備や共用設備、建物のメンテナンスなど）

オーナーは、手数料として家賃の〇〇％といった形で支払います。

一括借上げになるため、空室の有無にかかわらず毎月一定額の収入が保証される点が、サブリース契約の最大の特徴です。

サブリース会社の種類

サブリース会社の種類は大きく3つに分けられます。1つずつ見ていきましょう。

1．大手建設会社やハウスメーカー

積水ハウスや住友林業、大和ハウスなどの大手企業が子会社などでサブリース事業を手がけています。

全国的に活動しているため、あらゆる地域の賃貸物件に対応できるのが特徴です。

会社ごとに契約期間が異なり、10年間は賃料を固定する会社もあります。

基本的には自社が建築する賃貸物件をサブリースする形となっています。

2．大手不動産チェーン

エイブルやホームメイト、東急リバブルといった大手不動産チェーンにもサブリース事業があります。

仲介ネットワークを生かした客付けができる強みを持ちます。

3．地方不動産会社

大手不動産チェーンではない地方不動産会社もサブリースを手掛けています。

地域に特化しているため大手不動産チェーンよりも地元の客付けが得意な反面、資金力が少なく倒産のリスクが高めというデメリットがあります。

サブリース契約の賃料相場は？

サブリース会社に支払う費用（手数料）は、家賃の10～20％が相場です。

従って、オーナーはサブリース会社に入る転貸賃料の80～90％を得られます。

この際の家賃設定はサブリース会社が行うため、家賃が周辺相場に見合う額になるとは限りません。

サブリース会社は、客付けのため周辺相場よりも安めの転貸賃料に設定にするケースもあります。

サブリース契約の4つのメリット

サブリース契約には次の4つのメリットがあります。

メリット1．安定収入が得られる

アパート・マンション経営における大きなリスクとして、「空室リスク」「家賃滞納リスク」が挙げられます。

空室となれば当然家賃収入を得られません。

入居者による家賃支払いの延滞がある場合も収入が滞ってしまいます。

しかし、サブリース契約をしている場合、仮に空室や延滞があった場合でも、毎月一定額の収入を得ることができます。

メリット2．管理業務はサブリース会社が行う

サブリース会社が受け取る手数料には管理費用が含まれています。

そのため、入居者募集や建物のメンテナンスなど、賃貸経営に伴う管理業務はすべてサブリース会社が行います。

ただし、修繕やメンテナンスの費用はオーナーの負担となります。

メリット3．相続税対策になる

現金で物件を購入する場合には相続税対策になることもサブリース契約のメリットです。

現金を相続すると額面がそのまま課税対象となり、最大で55％の相続税が発生します。

※「最大で55％」は、最大7,200万円プラス600万円×相続人数の控除あり

一方で土地を購入し賃貸物件を建てて賃貸すれば、相続税評価額は次のように減額されます。

• 土地分…時価の8割ほど
• 建物分…実勢価格の7割ほど

通常の賃貸物件は空室部分に関しては貸家建付地としての評価減の対象となりません。

しかしサブリースの場合は全体をサブリース会社に貸しています。

なので、たとえ空室があっても評価額に影響がない点もメリットとなります。

メリット4．「サブリース新法」により透明性が向上

2020年12月15日にいわゆる「サブリース新法」が施行されたことで、サブリース契約が適正化されたこともメリットの1つです。

サブリース契約では従来、契約時に十分な説明がなされないケースがありました。

オーナー側に不利な条件で契約を結ばれてしまうリスクなどがあったのです。

新法で、安心して利用できるようになった

しかし、サブリース新法の施行で以下の規制が加わっています。

サブリース新法が制定されたことで、安心して利用できるようになったのは大きな利点と言えるでしょう。

• 禁止される誇大広告の明確化（賃貸住宅管理業法 第 28 条関連）
• 禁止される不当な勧誘等行為の明確化（同第 29 条関連）
• 契約締結前における契約内容の説明および書面交付内容の明確化（同第 30 条関連）

参考：サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン｜国土交通省

サブリース契約のデメリット4つ

メリットの一方でサブリース契約には次の4つのデメリットがあるので留意しておきましょう。

デメリット1．管理委託より収入が少なくなる

サブリース契約での手数料は、管理委託での手数料よりも高額になるのが一般的です。

サブリース契約をした場合、空室が出たときも安定的に収入が得られるメリットがあります。

反面、満室が続いた場合は一般の管理委託で受け取れる家賃収入より少なくなります。

デメリット2．更新時に家賃が下げられることがある

建物の劣化、周辺相場との相違、あるいは空室が出ているなどの理由から、サブリース会社が更新時に家賃の減額交渉をしてくることがあります。

賃料減額交渉は、借地借家法（第32条）でその権利が明記されています。

“ 建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下、その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。”

参照：借地借家法｜e-GOV 法令検索

必ずしも、打診してきた減額幅を受け入れる必要はありません。

しかし、過去には交渉がもつれ調停・訴訟にまで発展した例も多くあるため慎重に臨む必要があります。

デメリット3．中途解約が難しい

サブリース契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主の賃貸借契約になります。

借地借家法により借主側が保護されることになるため、貸主側から解約を申し出るのは困難です。

解約を申し出るには「正当事由」が必要になります。

「老朽化で取り壊しの必要がある」などが正当事由

正当事由として認められた判例には、以下のものがあります。

「老朽化で取り壊しの必要がある」

「再開発などで立ち退き・売却が必要になった」

「ローン返済が困難になった」など

ただ、明確な基準があるわけではありません。

また、もし家賃が減額となっても、「収益が落ちてしまうから」など、オーナー側の事情は正当事由とは認められません。

デメリット4．物件売却時の資産価値減少リスク

サブリース契約はオーナー側からの解約が難しいため、売却後は買主がサブリース契約を引き継ぐことになります。

そのため投資利回りは一般の賃貸物件より低くなることが多いです。

収益還元法による査定額（資産価値）が下がり、売却金額も低くなります。

デメリット5．家賃収入が得られない期間がある

サブリース契約は家賃保証されるものですが、「免責期間」というものが設定されています。

これは入居者の退去後、一定期間はオーナーへの賃料の支払いが免除される期間のことを指します。

免責期間はサブリース契約により異なります。

その間に入居者が決まったとしても家賃がオーナーに支払われないため注意が必要です。

サブリース契約のトラブル事例

 しかし、実際には契約内容に関するトラブルが後を絶ちません。

ここでは、特に多い3つのトラブル事例について詳しく解説します。

トラブル1. 「家賃保証」と言われたのに、家賃が減額された

しかし、数年後にサブリース会社から「市場の賃料が下がっているため、家賃を引き下げる必要があります」と一方的に減額の通知が届きました。

最初の契約では月20万円の家賃収入が保証されていたはずが、気づけば15万円、最終的には12万円にまで減額されることに。 

 原因と問題点 

この場合の原因と問題点をまとめます。

多くのサブリース契約では「家賃保証」という言葉が使われています。

しかし、実際には 「一定期間保証する」ものではなく、定期的に見直しが行われる仕組みになっています。 

サブリース会社は契約時に「家賃保証があるので安心です」と強調します。

しかし、 契約書には家賃見直し条項が記載されていることがほとんどです。 

オーナーは契約時に 「どのような条件で家賃が変更されるのか」 をしっかり確認する必要があります。 

損しないための対策✅ 

以下、サブリース契約で騙されないための対策です。

トラブル2. 契約解除しようとしたら高額な違約金を請求された 

Bさんはサブリース契約を結んだ後、家賃が大幅に減額されたことで収益が悪化。

そこでサブリース契約を解除しようとしたものの、サブリース会社から「契約解除には違約金がかかります」と言われました。

そこでは、高額な違約金（数百万円）を請求されたのです。

Bさんは納得がいかず、弁護士に相談することになりました。 

原因と問題点 

サブリース契約では 「オーナーからの中途解約が困難」 というケースが多く見られます。 

多くの契約には 「一定期間は解約不可」 という条項が盛り込まれており、解除する場合は「違約金や損害賠償の対象」になることがあります。 

サブリース会社が借主となるため、 通常の賃貸契約とは異なり、オーナー側が簡単に契約解除できません。

ここでの対策 

以下、この場合での対策です。

トラブル3. サブリース会社が倒産してしまった 

Cさんは、サブリース会社を通じて賃貸経営をしていました。

しかし、ある日突然、サブリース会社が倒産してしまいました。

家賃の振り込みが止まり、Cさんはどうすればよいかわからず困惑。

さらに、契約していた入居者との直接契約に切り替える手続きを自分で行わなければならず、トラブルが発生しました。

 原因と問題点 

実は、サブリース会社の経営破綻は珍しくないです。

過去には、大手サブリース会社が経営難に陥り、多くのオーナーが影響を受けた事例もあります。 

サブリース会社の倒産により、サブリース契約が消滅すると、オーナーが直接入居者と契約しなければなりません。

これにより、家賃回収や管理業務を自分で行う必要が出てきます。

また、サブリース会社が倒産してしまうと、家賃の支払いが滞ります。

つまり、オーナーの家賃収入が一時的にストップする可能性があるのです。

この場合の対策 

この場合の対策は以下の通りです。 

こういった点も理解しておきましょう。

サブリース契約のポイントや注意点

サブリース新法により重要事項の説明が義務化されましたが、大切なのはその内容をきちんと理解することです。

サブリース契約をする際は、契約書中の次の5つのポイントは特に慎重にチェックしておきましょう。

1．賃料の改定

サブリース契約では賃料のチェックも必要で、さらに重要とも言えるのは、賃料の改定に関する条項です。

たとえ「賃料5年保証」としていても、契約書に「2年ごとに賃料を見直す」などの記載があれば2年で引き下げられる可能性があります。

とはいえ、サブリース契約を考えるのであれば、賃貸物件の老朽化に伴い賃料の引き下げ交渉が発生する可能性はあらかじめ理解しておくことが必要です。

そこで賃料改定が何年ごとに行われるのか、事前にチェックしておきましょう。

2．賃料の内訳

サブリース会社が入居者から受け取る家賃のうち、どの程度の割合がオーナーに支払われるのかを確認しておきましょう。

※これは、「どれくらいの手数料を支払う必要があるのか」ということでもあります

また礼金や更新料はサブリース会社が受け取るのが一般的ですが、その記載もチェックしておきましょう。

3．契約期間と中途解約権

サブリース契約の期間とともに、「中途解約権」に関する事項も必ず確認しておきましょう。

サブリース契約はオーナーとサブリース会社との普通借家契約なので、一般的にはサブリース会社側に中途解約権があります。

問題はオーナー側が中途解約を申し出たときにどのような条件が設定されているかどうかです。

オーナー側からの申し出で中途解約ができるのか、その場合には違約金が発生するのかを必ず確認しておきましょう。

4．修繕費用などの分担

契約書には、以下のものをサブリース会社とオーナーのどちらが負担するのかが記載されています。

・共用部分の維持管理費

・退去後の原状回復費用

・火災保険料など

これらをサブリース会社側が負担するケースもあります。

その場合には基本的に保証賃料が安くなるのでトータル収入が不利とならないようチェックしておきましょう。

5．免責期間

「デメリット」の項でも述べたとおり、サブリース契約には入居者の退去後にオーナーに賃料が支払われない「免責期間」が存在します。

免責期間は「入居者の退去後1カ月間」のように定められます。

この免責期間の設定がどのくらいなのか、契約をしっかり確認しておきましょう。

サブリース契約はどんな人におすすめ？

サブリース契約はリスクを回避して安定的な収入を得たいという人、さらにキャッシュフローがプラスになる人におすすめです。

リスクを回避して安定収入を得たい人

サブリース契約は、考えようによっては「空室リスク回避のための保険料」を支払うようなものです。

一般の管理委託であれば高い家賃収入が見込める反面、空室による収入減少のリスクを抱えます。

サブリース契約はある程度の空室を前提とした家賃を受け取るような仕組みになっています。

安定収入による経営計画を立てたい人にサブリースがおすすめ

また、経年による建物劣化に伴う家賃減少も想定しなければなりません。

そのため、以下の人にはサブリース契約がおすすめです。

・高い収益率よりも空室リスクを回避したアパート経営をしたい人

・安定収入による経営計画を立てたい人

キャッシュフローがプラスになる人

リスク回避を優先しても、毎月の収支が赤字では困ります。

そこで、サブリース契約での収入でもキャッシュフローがプラスになることが重要です。

キャッシュフローは家賃収入から借入金返済費や修繕費などの経費、固定資産税といった税金などを差し引いて残るお金です。

ローンの借入額や借入期間によっても変わってきます。

将来の賃料引き下げも考慮する

また、サブリース開始時はキャッシュフローがプラスであっても、年数が経過して賃料の引き下げがあった場合はキャッシュフローは減少していきます。

それでもある程度の長期に渡って収支がプラスになる見込みがあるかどうかを計算することが大切です。

少なくともサブリース契約期間はキャッシュフローがプラスになると見込める人は検討してもよいでしょう。

サブリース契約以外の賃貸管理方法はどんなものがある？

サブリース契約をしない場合、「おすすめの人」に当てはまらない場合、その他の賃貸管理方法として大きく3つの方法があります。

1．管理委託業者に委託する

管理委託業者は次のような業務を代行で行います。

• 賃借人の募集と入退去手続き
• 室内のクリーニングやリフォーム
• 共有部分の清掃

賃貸物件の管理全般を委託する契約を管理委託業者と結び、入居者との賃貸借契約はオーナーが直接結びます。

管理手数料はサブリース契約より安くなる反面、空室による収入減少のリスクがあります。

2．プロパティマネージャーに管理を委託する

プロパティマネージャーとはオーナーの業務を代行して行うアパート経営のプロのことです。

一般的な管理会社と異なり、プロパティマネジメント会社は仲介店舗を持ちません。

そのぶん、管理費用が安いのが利点です。

管理業務は入居者の募集や家賃集金、建物管理や入居者対応など一般の管理委託と変わりません。

管理委託業者に委託するのと同様に空室リスクがあります。

3．自己管理する

不動産業者に委託せず、すべての管理業務をオーナー自身が行うケースです。

入居者募集も管理会社が持つネットワークが使えず、退去後のクリーニングや建物の修繕も業者の選定などを自身で行います。

管理手数料が不要となるためコスト面では有利ですが、そのぶん労力を必要とする管理方法です。

サブリース契約とは空室リスクに強い管理委託

「サブリース契約とは」、またそのリスクについて詳しく解説してきました。

サブリース契約は、アパート経営などにおける空室リスクを回避できる管理委託サービスです。

リスク回避の保険代わりに手数料を支払って安定収入を確保する仕組みと言えます。

そのため、それでキャッシュフローがマイナスになってしまっては意味がありません。

サブリース契約を検討する場合は、必ず契約書の内容を詳しく確認するようにしましょう。

家賃減少を考慮したうえで契約期間内のキャッシュフローがプラスになるなら、サブリース契約は活用する価値があると判断できるでしょう。