【10万投資した】らくたまの評判怪しい？デメリットや実績は？28号横浜タワマンどう？

• ・横浜駅徒歩8分のタワーマンションが投資先
• ・劣後出資23％＋投資家プロテクトルールでリスク軽減
• ・短期運用＋翌日償還で資金効率が高い
• ・元本保証なし、抽選式で落選リスクあり
• ・出資額によっては優待とポイント付与

 リスクもありますが、メリットもあると判断し、筆者は26号、27号ファンド同様に出資しました。

気になる方は、公式サイトでファンド詳細をチェックしましょう。

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ファンドの基本情報

本ファンドの基本的な条件は以下の通りです。

投資対象の不動産の概要

ここでは、投資対象となる不動産の概要を確認します。

本案件の投資対象は分譲タワーマンション「横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンス」です。

横浜駅から徒歩約8分の立地にあり、12路線が利用可能。

不動産情報サイトIESHILの資産性スコアでは上位3％の評価を得ています。

すでにリノベーション工事が実施され、付加価値が高められた状態で運用されます。

ファンドの特徴

次に、本ファンドの主な特徴を以下に整理します。

1．短期6ヶ月×想定利回り5.1％

まず、本ファンドは「運用期間6ヶ月」、「想定利回り5.1％」。

不動産クラウドファンディングでは1年以上の案件もある中で、半年間で資金回収を見込む設計です。

2．投資家プロテクトルール

次に、本ファンドは「投資家プロテクトルール」に基づいて設計されています。

この仕組みでは以下の要素が含まれています。

• 自社買戻し宣言とファンド延長ゼロ宣言
• 償還用リザーブ資金10億円
• グループが保有する不動産の含み益80億円
• 劣後出資による損失吸収
• 余裕資金の範囲内での運用

投資家プロテクトルールの補足

まず、自社買戻し宣言とファンド延長ゼロ宣言。

こちらは、運用期間の不要な延長を避け、必要に応じて事業者が自ら買い戻す仕組み。

これにより資金が長期にわたり拘束される不安を抑えます。

万が一に備え、資金を10億円確保

次に、償還用リザーブ資金10億円をあらかじめ確保しています。

万一の事態でも投資家への払い戻しを円滑に行うための資金を確保。

さらに、運営会社グループが保有する不動産には約80億円の含み益があります。

必要に応じた資産売却によってキャッシュを確保できる可能性があります。

物件が値下がりしても、まず事業者が損を負担

本ファンドでは、劣後出資による損失吸収の仕組みを採用しています。

もし物件価格が下がって損失が出ても、まずは事業者が負担する劣後出資分から差し引かれます。

そのため投資家が出資した優先出資分は守られやすく、リスクを抑えた構造になっています。

余裕資金で運用

最後に、余裕資金の範囲内での運用を徹底しています。

無理な規模拡大や過度なリスクテイクを避け、健全な資本管理のもとでファンドを運営します。

3．劣後出資割合が23％

本ファンドの劣後出資割合は23％です。

物件価格の値下がりが23%までなら投資家は損をしないということ。

23%は、リーマンショック時の地価下落率（約20％）をカバーする水準です。

4．5日ルール＋翌日償還

資金効率を高めるため、「5日ルール」と「翌日償還」が導入されています。

これにより、資金拘束期間を短縮し、実質利回りの改善が見込まれます。

一般的なスケジュールと比較すると、実質利回りは1.29％上昇する試算が示されています。

5．ハッピーパスポート対象

らくたまでは50万円以上の出資で「らくたまハッピーパスポート」の対象となります。（複数ファンドでの合計でもOK）

これにより、ベネフィット・ステーションの優待利用やデジタルポイント（ベネポ）の付与を受けることができます。

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28号ファンドの投資戦略と出口設計

ここでは、運用戦略と出口設計について整理します。

本ファンドは、リフォーム完了した物件を運用し、キャピタルゲインの獲得を目的としています。

運用終了時の出口は以下の3段階で設計されています。

• 第三者への売却
• 再組成ファンドの組成
• フロンティアグループによる自社買戻し

不動産のプロが売却活動を行う

出口では3つの方法が用意されています。

まずは、市場で物件を第三者に売却し、利益を確定させる方法です。

不動産のプロが売却を狙います。

3つのシナリオを想定した出口戦略

次に、すぐに売却せず、新しいファンドとして再組成し、投資環境が整うまで運用を続ける方法があります。

そして最後に、万一売却が難しい場合にはフロンティアグループ自らが物件を買い戻す仕組みも整えています。

このように出口が複数用意されているため、投資家は「売却できなかったらどうしよう」という不安を抑えることができます。

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28号ファンドのリスク・留意点

本ファンドの投資にあたり、次の点に留意が必要です。

• 元本保証はない
• 不動産市況の変動により元本割れが生じる可能性がある
• 事業者の信用状況や経営環境の変化に影響を受ける可能性がある

ファンドのスケジュール

本ファンドのスケジュールは以下の通りです。

まとめ：筆者は10万円申し込んだ

らくたまファンド28号（横浜ポートサイドプレイス）は、運用期間6ヶ月、想定利回り5.1％。

劣後出資23％、投資家プロテクトルールなどの仕組みがある案件。

短期運用、出口戦略の明確化、投資家保護策などが特徴として整理できます。

出資に際しては元本保証がない点や市況リスクを考慮し、リスクとリターンを比較検討することが重要です。

なお、26号、27号同様、筆者は出資しました。

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