決算書の“ここ”だけ見ればOK｜危険な不動産クラファン事業者のサイン7選

「利回り6%」「運用実績◯件」――不動産クラウドファンディングのサービスページで、この2つだけを見て出資先を決めていないでしょうか。

この記事では、利回りと運用実績の数字だけで出資先を選ぶことに少し不安を感じ始めたという方に向けて、事業者の決算書のどこを見れば「倒産・配当遅延の予兆」に気づけるのか、その具体的なチェックの型がわかります。

決算書と聞くと身構えてしまうかもしれませんが、見るべき数字はほんの数か所に絞れます。

なぜ「利回り」と「運用実績」だけで選ぶと危険なのか

まず押さえておきたいのは、募集ページに大きく載っている数字が「事業者の現在の健康状態」を表しているわけではない、という点です。

身近なものに置き換えると、3つの数字は「見ている時間」がまったく違います。

利回りは“予定”、運用実績は“過去”です。

どちらも大切な情報ですが、「事業者が今どれだけ持ちこたえられるか」という現在の体力は、このどちらにも書かれていません。

そこで役に立つのが決算書です。

決算書は、事業者自身が作成し、一定のルールに沿って外部に開示される“一次情報”です。

倒産や配当遅延の予兆は、多くの場合この数字の中に先に表れます。

事業者の決算書はどこで手に入るのか

「そもそも決算書なんて、部外者が見られるの？」と感じた方も多いと思います。

結論からいうと、不動産クラファンの事業者は非上場企業が多く、上場企業ほど詳しい情報は開示されていません。

それでも、個人投資家が財務の状態を確認できるルートは、大きく分けて次の3つがあります。

不動産特定共同事業者の情報開示を確認する

不動産クラウドファンディングは、多くが「不動産特定共同事業法（不特法）」という法律に基づいて運営されています。

この法律では、事業者に対して投資家・行政への継続的な情報開示が求められています。_*1

具体的には、事業者は毎事業年度の経過後3か月以内に「事業報告書」などを作成し、許可を受けた行政庁（国土交通省または都道府県）へ提出する義務があります。_*1

まず確認したいのは、その事業者が不特法に基づく許可・登録を受けているかです。

許可を受けた事業者の一覧は、国土交通省のサイトで公開されています。_*2

あわせて、事業者サイトに掲載された財務情報・約款・重要事項説明書にも目を通しておきましょう。

決算公告・官報・電子公告の探し方

実は、株式会社には「決算公告」といって、決算の内容を外部に公表する義務が会社法で定められています。_*3

これは上場・非上場を問わず、原則としてすべての株式会社が対象です。_*3

公表する内容は、貸借対照表（B/S）が基本です。

資本金5億円以上または負債総額200億円以上の「大会社」であれば、損益計算書（P/L）の公告も必要になります。_*3

探し方は、次の3ルートを順に当たるのが基本です。

上場・親会社がある場合はIR資料を使う

運営会社そのものが上場している、あるいは上場企業のグループ会社である場合は、確認がぐっとラクになります。

上場企業は「有価証券報告書」や「決算短信」などのIR資料を開示しており、これらは金融庁のEDINET（電子開示システム）で誰でも無料で閲覧できます。_*4

EDINETでは、会社名や証券コードで検索すれば、過去分の有価証券報告書までさかのぼって読めます。_*4

グループ会社が運営している場合は、その事業単体だけでなく親会社への依存度や、グループ内でのお金の移動にも注目します。

親会社が傾けば、子会社であるクラファン事業も無関係ではいられないからです。

プロが最初に見る「3つの軸」と危険サイン

決算書は数十ページに及ぶこともありますが、プロは最初から隅々まで読むわけではありません。

まずは全体像をつかむために、次の“3つの軸”でざっくり眺めます。

この3つの軸を具体的な“見るポイント”に落とし込んだものが、本記事で扱う7つの危険サインです。

まずは全体像として、7つを一覧で確認しておきましょう。

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【危険サイン①】自己資本比率が極端に低い

【危険サイン②】販売用不動産（在庫）が膨らみ回転が悪化

【危険サイン③】営業キャッシュフローのマイナスが続く

【危険サイン④】有利子負債・短期借入への依存が急拡大

【危険サイン⑤】関係会社への貸付金・売掛金が不自然に大きい

【危険サイン⑥】利益剰余金がマイナス／利益を伴わない急成長

【危険サイン⑦】監査・開示の“不自然さ”

危険サインを見つけたら、次にやること

利回りは“攻め”、決算書チェックは“守り”の判断軸