同じ年利6%でもスコアが全然違う｜ファンド判断シートで2案件を採点してみた

公開日 2026/06/19

最終更新日 2026/06/19

#特集・選び方 #会員限定

不動産クラウドファンディングの募集ページで、同じ「年6.0%」のファンド2つを見比べ「何が違うかわからない……」と悩んだことのある方は多いのではないでしょうか。

実際には、利回りが同じでも、運営会社・物件・ファンドの条件はまるで別物です。

この記事では、同じ年6.0%の架空2案件をゴクラクJOURNAL独自の「ファンド判断シート」で採点し、その「見えない差」を可視化します。

そもそも「ファンド判断シート」とは？

採点に使うのは、ゴクラクJOURNAL独自の「ファンド判断シート」です。

これは、案件を「事業者」「物件」「ファンド条件」の3軸に分け、各項目を点数化して比較できるようにした無料の採点テンプレートです。

利回りという1つの数字だけでなく、運営の信頼性や出口戦略、損失への備えまでを横並びで見比べられるのが特徴です。

感覚的な「なんとなく良さそう」を、数字に置き換えて判断できるようになります。

シートの全項目の解説とダウンロードは、以下の記事にまとめています。

▶ ファンド判断シートの使い方・ダウンロードはこちら

こうした採点が役立つのは、不動産クラファン市場が急拡大し、似た利回りの案件が一気に増えているからです。

しかし、不動産特定共同事業法に基づく許可事業者であっても、行政処分・償還遅延・運営会社の破綻といったトラブルが現実に起きています。

だからこそ、利回りが横並びの案件こそ、感覚ではなく採点で差を可視化する価値があるのです。

今回採点する2つのファンド（架空）

採点に入る前に、今回の主役である2つの架空ファンドを紹介しておきます。

ファンドAは上場グループ系の都心レジデンス「みなとシティレジデンス号」、ファンドBは新興事業者による地方リゾートホテル「ゆけむり温泉リゾート号」です。

どちらも募集ページ上の想定利回りは年6.0%で、最低投資額は1万円から、という共通の土俵に立っています。

この2案件のプロフィールを頭に入れたうえで、後半の採点を読み進めてください。

ファンドA「みなとシティレジデンス号」（架空）

ファンドAは、東証プライム上場グループの100%子会社が運営する都心レジデンス案件です。

サービス開始から約4年半、累計128本・累計調達額約420億円という運営実績があり、元本割れ・配当遅延・行政処分はいずれもありません。

派手なキャンペーンや独自サービスは一切なく、数字と実績で勝負するタイプの事業者です。

運営主体	東証プライム上場グループの100%子会社
運営実績	累計128本／約420億円（直近1年約120億円）
投資家保護	金銭信託で資金管理
物件	港区・駅徒歩4分・築6年の一棟レジデンス（満室稼働）
出口戦略	グループ会社が優先買取交渉権を保有
ファンド条件	劣後25%・借入なし・SPCスキーム採用・運用6ヶ月
想定利回り	年6.0%（インカム2.0%＋キャピタル4.0%）

ファンドB「ゆけむり温泉リゾート号」（架空）

ファンドBは、2023年設立・非上場の新興事業者が運営する地方リゾートホテル案件です。

サービス開始から約1年10ヶ月で、累計組成は8本、平均想定利回りは7.2%と高めですが、償還済みはまだ3本にとどまります。

毎月分配・常設のギフトキャンペーン・専用アプリなど、投資家を引きつける独自サービスが充実しているのが特徴です。

運営主体	非上場・設立2023年・資本金5,000万円
運営実績	累計8本／約12億円（直近1年約8億円）
投資家保護	分別口座（分別管理）のみ
物件	地方温泉地・車15分・築22年（リニューアル済）40室（稼働率非開示）
出口戦略	「市況を見て第三者へ売却を想定」のみ
ファンド条件	劣後10%・銀行借入併用（LTV約60%）・匿名組合型・運用18ヶ月
想定利回り	年6.0%（インカム型）＋2%ギフト還元（実質約7.3%相当）

キャンペーンは、新規投資家へ投資額の2%相当のAmazonギフト券（上限2万円）を還元する内容です。

運用18ヶ月で年換算すると約+1.3%に相当し、利回りと合わせた実質は約7.3%相当という見え方になります。

平均利回りの高さもあり、数字の上ではファンドBのほうが魅力的に映るかもしれません。

しかし、想定利回りはどちらも同じ年6.0%です。

同じ利回りの裏側にある「中身の差」が採点でどう表れるのかが、今回の最大の見どころです。

※本記事の2ファンドはいずれも架空の事例であり、実在のサービス・事業者とは一切関係ありません。

採点ルールのおさらい：3軸×A〜D評価

今回使うのは、ゴクラクJOURNAL独自の「ファンド判断シート」です。

このシートは、案件を「事業者スコア（27点）」「物件スコア（15点）」「ファンド条件スコア（21点）」の3軸に分けて整理する採点表です。

各項目をA＝3点、B＝2点、C＝1点、D＝0点で採点し、合計63点満点で格付けします。

ランクの目安は、S＝56点以上、A＝47〜55点、B＝38〜46点、C＝37点以下です。

この3軸という発想には、不動産クラファン特有のリスク構造が反映されています。

不動産特定共同事業法では、事業者の倒産から投資家の資金を守る「倒産隔離型スキーム」や、損失をまず事業者が負担する「優先劣後方式」といった仕組みが整備されてきました。

つまり、誰が運営し（事業者）、何を対象に（物件）、どんな条件で守られているか（ファンド条件）を分けて見ることが、リスク把握の王道なのです。

各項目の詳しい定義やダウンロード方法は、判断シートの解説記事にまとめられています。

シートの中身を手元に開きながら読み進めると、採点の理由がより腹落ちするはずです。

▶ ファンド判断シートを見る・ダウンロードする

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記事を書いた人　ゴクラクJOURNAL編集部

不動産クラウドファンディング等の情報を提供しています。投資初心者の目線に立った運営を目指しています。記事は情報提供を目的としており、特定商品への投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにてリスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
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