【出資予定】K-FUND1号ファンドを解説！利回り12％・横浜鶴見マンション用地のリスクは？
公開日 2025/10/06
最終更新日 2025/10/06
share:
筆者が出資予定の不動産クラウドファンディング「K-FUND」の1号ファンドを解説します。
「K-FUND 1号」は、横浜市鶴見区のマンション開発用地を対象にした投資型ファンドです。
運営会社は都市開発に実績を持つ株式会社カワムラ建設。
2025年10月7日から募集開始予定で、想定利回りは年12％、運用期間は約6ヶ月。
本記事では、仕組み・構造・リスク・投資判断のポイントを詳しく解説します。
- ・横浜市鶴見区のマンション用地の売却で利益を狙う
- ・買付証明書あり＝出口戦略の1つ（ただし法的拘束力なし）
- ・主なリスク：元本保証なし・中途解約原則できない
- ・最低出資10万円〜、抽選式、劣後出資で一定の損失クッション
- ・3％キャッシュバックのキャンペーンあり
リスクはありながら、1号目ファンドに失敗するものは持ってこないと判断し、筆者は出資予定です。
3%のキャッシュバックキャンペーンもあるので、興味がある方は以下の公式サイトを見ておきましょう。
ファンド概要
以下、ファンド概要です。
| ファンド名 | マンション用地開発ファンド（K-FUND 1号） |
|---|---|
| 想定利回り | 年利12.0％ |
| 運用期間 | 約6ヶ月（182日） |
| 募集方式 | 抽選式 |
| 募集総額 | 1億円 |
| 最低出資額 | 10万円（1口） |
| 運用開始予定 | 2025年10月31日 |
| 運用終了予定 | 2026年4月30日 |
| 払い戻し予定 | 2026年5月15日 |
所在地は神奈川県横浜市の鶴見区本町通一丁目（JR鶴見駅徒歩13分）。
入居中の建物がありますが、2026年1月中旬までに退去が決定しており、その後に解体して更地として売却する計画です。
【こちらもチェック！】
>> 【K-FUND】カワムラ建設インタビュー。不動産の醍醐味を感じるファンドを提供プロジェクトの仕組み
K-FUND 1号は、土地や建物を取得して価値を高め、売却益を狙う「開発型」のファンドです。
単に家賃を得る運用型とは異なり、短期間で売却益を狙う分、収益性は高い一方で事業リスクも伴うタイプです。
対象となる土地は、空き家を含む住宅地をまとめて更地にし、大手ディベロッパーなどに販売する計画となっています。
【こちらもチェック！】
>> K-FUNDの評判・口コミは？メリット・デメリットまで徹底解説買付証明書の意味と信頼性
対象物件については、大手マンションデベロッパーから買付証明書を受領済みとされています。
この「買付証明書」とは、「この物件をこの条件で購入したい」という意思を示す書面のことです。
ただし、法的拘束力はなく、最終契約までは確定ではありません。
とはいえ、大手ディベロッパーが発行する場合、社内審査や承認を経た上で出されることが多いです。
一方で、価格交渉や時期のズレで取り消されることもあります。
「売却が確定している」わけではないという点は正しく理解しておく必要があります。
資金構成とLTV（借入比率）について
K-FUND 1号は「借入併用型」のファンドです。
投資家からの出資金に加え、金融機関からの借入を組み合わせて事業を行います。
| 区分 | 金額 | 割合 |
|---|---|---|
| 優先出資（投資家） | 1億円 | 約33.6％ |
| 劣後出資（事業者） | 2,800万円 | 約9.4％ |
| 借入金 | 1億7,000万円 | 約57.0％ |
LTVの目安は？
LTV（Loan to Value）は約57％、つまり総事業費のうち57％を借入で賄う構造です。
この数値を聞くと「借入が多くて怖い」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、「不動産投資のLTVは80%以下が理想的」という専門家の意見もあります。
＞＞不動産のLTVとは？LTVの目安、計算方法、LTVテストについて解説これを考慮すると、今回の57％はそれほど高い水準とは言えない可能性もあります。
借入を活用することで、自己資金だけでは難しい規模の開発を行い、収益性を高める効果があります。
一方で、金利負担や返済リスクがあるため、レバレッジの使い方次第で成果が変わる点も押さえておきましょう。
劣後出資と投資家保護の関係
本ファンドでは、運営会社のカワムラ建設自身が劣後出資（約9.4％）を行います。
これは、万が一の損失が発生した場合に、まず事業者側がその一部を負担する仕組みです。
この構造により、投資家の出資金が直接影響を受ける前に、事業者の出資分がクッションとして機能します。
言い換えれば、“事業者と投資家がリスクを分け合う仕組み”といえるでしょう。
想定利回り12％の背景と注意点
K-FUND 1号の想定利回りは年率12％。
開発型ファンドとしては比較的高い利回りで、その理由は「短期間での更地化・売却」によるスピード回収を想定しているためです。
ただし、退去や解体の進行が遅れれば、運用期間の延長や配当時期の後ろ倒しも起こり得ます。
高利回りは高リスクの裏返しという視点も持っておくことが大切です。
3%のキャッシュバックキャンペーンあり
1号ファンドの組成を記念して、出資額の3％キャッシュバックキャンペーンが実施される予定です。
還元は運用開始から1ヶ月以内を予定しており、実質的な利回りの上乗せになります。
ただし、キャンペーンは一時的な特典であり、元本や配当の保証ではありません。
あくまで販促上のインセンティブとして捉えるのが適切です。
筆者の見解：リスクはあるが、出資予定
本ファンドには、退去・解体・売却という3つのプロセスが関わるため、スムーズに進むかどうかが最大のポイントになります。
それでも筆者は、この1号案件に出資を予定しています。
理由は、初号案件で失敗すればブランドに傷がつくため、慎重に選んだ可能性があるため。
事前に買付証明を得ていることから、出口戦略に一定の見通しがあります。
もちろんリスクはありますが、こうした理由から出資を予定しています。
まとめ：リスクとリターンのバランスを理解しよう
K-FUND 1号には以下の特徴があります。
- 想定年利12％
- 運用6ヶ月
- 劣後出資による一定の保護
短期での高リターンを狙える一方、スケジュール遅延や売却価格の変動といったリスクも伴います。
投資判断をする際は、利回りだけでなく「出口の確度」「リスク」などを考慮することが重要です。
share:
