サラリーマンの不動産投資はカモにされる？狙われやすい理由と失敗を防ぐ方法を解説

「サラリーマンは不動産投資でカモにされやすい」と聞いて、不安を感じたことはありませんか。

実際に、不動産投資で後悔したという声の多くは、会社員や公務員など安定収入のある層から出ています。

ただし、サラリーマンだから必ず失敗するわけではなく、失敗しやすい“構造”が存在するのが事実です。

この記事では、なぜサラリーマンが不動産投資でカモにされやすいと言われるのかを整理し、具体的な失敗例と回避策をわかりやすく解説します。

「サラリーマン＝不動産投資のカモ」と言われる理由

この章では、サラリーマンが不動産投資の営業対象として狙われやすい背景を整理します。

安定収入があり融資を引きやすいから

サラリーマンは毎月の給与が安定しているため、金融機関からの評価が高くなりやすい傾向があります。

その結果、自己資金が少なくても高額な不動産ローンを組めてしまうケースがあります。

融資が通ること自体が「良い投資判断」とは限らない点が、落とし穴になりやすいのです。

「あなたなら融資が通ります」という言葉に安心してしまい、収益性や物件の妥当性を十分に検証しないまま契約に進んでしまうケースが少なくありません。

不動産や投資の知識が十分でないことが多い

本業が忙しいサラリーマンは、不動産投資について体系的に学ぶ時間を取りにくい傾向があります。

そのため、営業担当者の説明をそのまま信じてしまうケースが少なくありません。

専門用語や数字の意味を十分に理解しないまま契約してしまうと、後から違和感を覚えることになります。

営業担当者は専門家に見えますが、必ずしも投資家の利益を最優先しているとは限りません。

「節税」「年金代わり」という言葉に安心してしまう

不動産投資の営業では、「節税になります」「老後の年金代わりになります」といった説明がよく使われます。

これらは一部事実ではあるものの、すべての物件・すべての人に当てはまるわけではありません。

メリットだけを強調して受け取ってしまうと、リスクの見落としにつながります。

忙しくて比較・検討を十分にできない

仕事や家庭が忙しい中で投資判断を迫られると、十分な比較検討ができないことがあります。

営業担当者は「この物件は人気なのでもうすぐ売れてしまいます」といった焦らせる営業トークを使うことがあります。

「今決めないと条件が変わる」と言われ、その場で判断してしまうケースも珍しくありません。

結果として、自分に合わない物件を高値で購入してしまうリスクが高まります。

サラリーマンがカモにされやすい不動産投資の典型例

ここでは、実際によく見られる失敗パターンを具体例として紹介します。

新築ワンルームマンションを高値で購入するケース

新築ワンルーム投資は、初心者向けとして紹介されることが多い投資手法です。

しかし、新築プレミアムが価格に上乗せされており、購入直後から資産価値が下がることもあります。

家賃は安定していても、売却時に大きな損失が出るケースがあります。

家賃保証やサブリースを過信してしまうケース

「家賃保証があるから安心」と説明されると、不安が一気に和らぎます。

しかし、家賃保証は将来にわたって固定されるものではなく、条件変更の可能性があります。

契約解除の条件が事業者側に有利になっているケースもあり、トラブルに発展しやすい構造です。

保証内容を細かく確認しないまま契約すると、後でトラブルになることがあります。

楽観的すぎる収支シミュレーションを信じてしまうケース

営業資料では、空室がほとんどない前提で収支が組まれていることがあります。

実際には、空室期間や家賃下落、修繕費などが発生するのが現実です。

特に管理費や修繕積立金の将来的な値上がり、設備の交換費用などは見落とされがちです。

実質利回りを見ずに判断すると、思ったほど手元にお金が残らない結果になります。

出口戦略を考えずに購入してしまうケース

不動産投資では「いくらで売れるか」という出口戦略が非常に重要です。

購入時の話ばかりに目が向き、売却時の価格を考えていない人は少なくありません。

立地が悪い物件や、築年数が経過しすぎた物件は、売却時に買い手が見つからないリスクが高まります。

結果として、売りたくても売れない物件を抱えることになります。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないためのチェックポイント

ここでは、投資判断の前に必ず確認しておきたい実践的なポイントを整理します。

実質利回りで収支を確認する

表面利回りではなく、経費を差し引いた後の数字を見ることが重要です。

管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、ローン金利などすべてのコストを考慮した実質利回りで判断しましょう。

表面利回りが10%でも、経費を引くと実質3〜4%になるケースも珍しくありません。

空室期間や家賃下落を織り込んだシミュレーションでも収支が成り立つかを確認することが大切です。

空室や家賃下落を前提にシミュレーションする

最悪のケースを想定しても耐えられるかをシミュレーションしましょう。

たとえば、年間の空室率を10%程度見込み、築年数とともに家賃が下落する可能性も考慮する必要があります。

営業資料の楽観的なシミュレーションではなく、自分で保守的な数字を入れて計算し直すことが推奨されます。

最悪のシナリオでも、毎月の持ち出しが許容範囲内に収まるかを確認しておきましょう。

複数の会社・物件を比較する

1社だけの話で即決せず、必ず比較検討する時間を持つことが大切です。

最低でも3社以上の不動産会社から提案を受け、物件の条件や価格を比較することが推奨されます。

また、同じエリアの類似物件がいくらで取引されているか、不動産ポータルサイトで相場を確認することも有効です。

焦らせる営業トークに乗せられず、冷静に判断する時間を確保することが失敗を防ぐ鍵です。

出口戦略を必ず考える

「売るとしたら誰が買うか」を想像できない物件は要注意です。

購入時に売却時の想定価格を計算し、トータルの収支がプラスになるかを確認しておきましょう。

駅から遠い、築年数が古すぎる、エリアの人口が減少傾向にあるなど、売却が困難な条件の物件は避けるべきです。

投資用不動産は最終的に売却して初めて収支が確定するため、出口を見据えた判断が不可欠です。

カモになりたくない人におすすめな不動産クラウドファンディングとは？

ここでは、サラリーマンでも取り組みやすい不動産投資の代替手段として、不動産クラウドファンディングがおすすめな理由を解説します。

借金をせず少額から始められる

不動産クラウドファンディングは、1万円前後から投資できる案件が多くあります。

また、数千万円のローンを背負うリスクがなく、余裕資金の範囲内で投資できるため、精神的な負担が少なくなります。

複数の案件に少額ずつ投資することで、リスクを分散しながら不動産投資の経験を積むことができます。

事前に情報が開示されている

物件情報や利回り、リスク構造があらかじめ公開されています。

冷静に比較して判断しやすい点がメリットです。

たとえば、物件の所在地、想定利回り、運用期間、優先劣後構造の有無など、重要な情報が事前に開示されているため、自分で判断できます。

営業担当者からのプレッシャーを受けることなく、自分のペースで検討できる点も大きな魅力です。

複数案件に分散しやすい

一つの物件に集中せず、分散投資がしやすい点も特徴です。

1万円から投資できるサービスもあるため、10万円の資金があれば10案件に分散投資することが可能です。

エリアや物件タイプ、運用期間を分散させることで、特定のリスクに集中しない投資が行えます。

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営業を受けずに自分のペースで検討できる

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営業電話やしつこい勧誘を受けることなく、自分のペースで案件を選べるため、冷静な判断が可能です。

利回り、運用期間、募集方式などの条件を複合的に比較し、自分に合った案件を効率的に見つけられます。

初心者でもわかりやすく比較できる

ファンドランキングやサービス事業者ランキングを活用すれば、人気案件や実績のある事業者を一目で把握できます。

レーダーチャート形式で事業者の特徴を視覚的に比較できるため、専門知識がなくても直感的に判断しやすい仕組みです。

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以下の記事では、不動産クラファンの仕組みや「ゴクラク」がおすすめな理由を紹介していますので、興味のある方はチェックしてみてください。

まとめ：サラリーマンは狙われやすいが、回避する方法はある

サラリーマンが不動産投資でカモにされやすいと言われるのには、明確な理由があります。

しかし、構造を理解し、冷静に判断すれば失敗を避けることは十分に可能です。

いきなり高額な物件を購入するのではなく、リスクを抑えた方法から始めるのも一つの考え方です。

不動産クラウドファンディングからまずは始めたいと考える方は、ゴクラクを活用し、自分に合った形で不動産投資と向き合っていきましょう。

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