マスターリース契約とは？サブリースとの違いやメリット・デメリットを解説

例えば、入居率があまりに下がってしまった場合、管理会社側の収益が大きく下がってしまいます。

このようなケースでは、賃料が減額されることもありえます。

デメリット2．オーナー側からの契約解除が難しい

マスターリース契約はオーナー側からの契約解除が難しい場合があります。

オーナーが契約を解除したい場合には、違約金が発生することが一般的です。

逆に、借主である不動産事業者からは解約予告をすれば簡単に解約が可能であり、一方的に解約されるリスクも抱えることになります。

マスターリース契約で確認すべきチェックポイント

マスターリース契約で後悔しないためには、契約前にチェックすべきポイントを網羅的に確認することが大切です。

ここでは、実務でトラブルになりやすい論点を中心に整理します。

チェック1．賃料の決まり方と見直し条件

賃料が固定なのか、実績連動なのかをまず確認しましょう。

固定型でも、見直し時期や改定の算定方法が定められていることがあります。

「改定は何年ごとか」「改定の上限下限」「相場指標」「協議不調時の取り扱い」まで確認すると安心です。

チェック2．保証の範囲と免責

空室時も一定額が支払われる設計でも、免責期間や免責事由が設定されている場合があります。

例えば、募集開始から一定期間は保証対象外、特定の設備故障時は保証停止、などの条件がないか確認しましょう。

「家賃保証」という言葉は便利ですが、実態は契約書面の条項で決まります。

チェック3．契約期間、更新、解約、違約金

契約期間が何年で、更新方法がどうなっているかを確認しましょう。

中途解約の可否、解約予告期間、違約金の計算方法は特に重要です。

オーナー側の解約条件が極端に厳しい場合、売却や用途変更の自由度が下がることがあります。

チェック4．修繕・設備交換・原状回復の負担区分

設備交換や修繕の費用負担は、契約ごとに差が出やすい論点です。

エアコンや給湯器などの設備故障時に、誰が費用を負担するのかを明確にしておきましょう。

退去時の原状回復についても、事業者が負担する範囲とオーナー負担の範囲を確認すると安心です。

チェック5．事業者の信用力と運営体制

マスターリース契約は、不動産事業者が賃料を支払う前提の仕組みです。

そのため、事業者の財務状況、運営実績、管理体制、入居付け力は重要な判断材料になります。

提示条件だけでなく、長期的に支払いが継続できる相手かどうかも含めて検討しましょう。

不動産クラウドファンディングにおけるマスターリース契約

不動産クラウドファンディング（不確法に基づく投資）においても、マスターリース契約は非常に重要な役割を果たしています。

なぜ不動産クラファンで使われるのか

不動産クラファンは、賃料収入や売却益などの収益を投資家へ分配する仕組みです。

そのため、運用期間中の収益変動を抑える工夫として、マスターリースを組み込むケースがあります。

特に、入居者募集・管理を一体で行うことで、運用の見通しを立てやすくする意図が挙げられます。

投資家にとってのメリット・リスク

メリットとしては、賃料収入の見通しが立ちやすく、分配のブレが小さくなる期待がある点です。

一方で、契約上は賃料の見直しや免責が存在し得るため、想定利回りが必ず実現するわけではありません。

また、マスターリースの相手方（借主）の信用力が低い場合、賃料支払いの安定性そのものがリスクになり得ます。

契約内容で確認すべきポイント

不動産クラファンでは、ファンド情報にマスターリースの有無や主要条件が記載されることがあります。

以下のポイントを箇条書きで確認しておくと、判断がぶれにくくなります。

• マスターリースの有無と契約形態：賃料固定型か、実績賃料連動型か

• 賃料の見直し条件：見直し時期、改定ルール、協議不調時の取り扱い

• 保証の範囲と免責：募集開始からの免責期間、特定条件での保証停止などがないか

• 契約期間と更新・解約条件：解約予告期間、違約金の有無、オーナー側の制約が強すぎないか

• 修繕・設備交換・原状回復の費用負担：どこまでが借主負担で、どこからがファンド側負担か

• 借主（マスターレッシー）の信用力：運営実績、財務状況、入居付け力、管理体制

• 空室増加時の想定シナリオ：賃料改定の可能性、分配への影響、運営方針の説明があるか

• 売却方針・出口戦略：運用期間満了時の売却計画、想定価格の前提、遅延時の対応

マスターリースは「あるかどうか」だけでなく、「どんな条件で、誰がリスクを負う設計か」まで確認するのが重要です。

気軽に不動産投資を始めるなら不動産クラファンがおすすめ

マスターリース契約は理解すべき論点が多く、実物不動産での検討には手間もかかります。

そこで、まずは少額から不動産投資を体験したい方には、不動産クラファンも選択肢になります。

物件選定や融資、賃貸管理といったハードルを下げつつ、不動産由来のリターンを狙える点が不動産クラファンの魅力です。

少額から始められる

不動産クラファンは、1万円程度など比較的少額から投資できる案件が多く、まとまった自己資金やローンを組む必要がありません。

実物不動産のように数百万円〜数千万円単位の資金を用意しなくても始められるため、「まずは不動産投資に慣れたい」という初心者にも向いています。

少額で始められる分、複数案件へ分けて投資する設計もしやすく、最初からリスク分散を取り入れやすいのもメリットです。

物件管理や運営の手間がかからない

実物不動産では、入居者募集、契約手続き、家賃管理、クレーム対応、修繕手配など、運用の手間が想像以上にかかります。

一方で不動産クラファンは、こうした実務を事業者が担うため、投資家はファンドへ申し込むだけで運用に参加できます。

遠方物件でも投資しやすく、平日は忙しい会社員の方や、不動産運用の時間を取りにくい方でも続けやすい点が魅力です。

さらに、ファンドによっては運用レポートや進捗情報が定期的に共有されるため、状況把握もしやすくなっています。

分散投資でリスクを軽減できる

不動産投資のリスクは「物件」「エリア」「用途」「運用期間」「市況」の影響を受けやすい点にあります。

不動産クラファンは少額から投資できるため、エリアや物件タイプ（住居・商業・宿泊・物流など）、運用期間（短期・中期）を分けて投資しやすくなります。

一つの物件に資金を集中させず、複数ファンドに分散することで、空室や売却条件の悪化など単一要因の影響を抑えやすいのがメリットです。

また、想定利回りだけでなく「優先劣後構造」「マスターリースの有無」「LTV（借入比率）」など条件の異なる案件を組み合わせることで、よりバランスの良いポートフォリオを作れます。

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不動産クラファンは案件ごとに、利回り、運用期間、方式、劣後割合、募集状況など条件差が大きく、情報が散らばりがちです。

その結果、「比較に時間がかかる」「人気ファンドの募集に間に合わない」といった機会損失も起こりやすくなります。

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